Slider

Jak wiadomo, aby zalegalizować samowolę budowlaną obiekt musi spełniać dwa warunki:

– musi być zgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, oraz
– zgodny z przepisami techniczno – budowlanymi.

Co jednak się dzieje ze sprawą, w której powstały obiekt nie jest zgodny z przepisami techniczno – budowlanymi ?
Czy wówczas pozostaje jedynie rozbiórka obiektu ?

Jeżeli komuś nasuwa się wniosek, że w takiej sytuacji istnieje obowiązek bezwzględnego wydania nakazu rozbiórki, to może wydawać się on prawidłowy.

Jednak czytając uważnie ustawę Prawo budowlane znajdziemy w niej zapis mówiący o tym, że w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.
Zgody na na takie odstępstwo udziela minister, który ustanowił przepisy techniczno – budowlane.

Dubie

Powstaje zatem pytanie, czy jeżeli minister może udzielić zgody na odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, to czy nie może również udzielić takiej zgody na odstępstwo w trakcie postępowania legalizującego samowolę budowlaną.

W gruncie rzeczy bowiem postępowanie legalizacyjne sprowadza się do przedstawienia tych samych dokumentów, jakie są niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę, z tą różnicą, że toczy się przed innym organem i kończy wniesieniem opłaty legalizacyjnej.

Mimo, że przepisy regulujące legalizację samowoli budowlanej, czy też przepisy regulujące możliwość uzyskania zgody na odstępstwa nie mówią o tym wprost, to przyjąć należy (stosując wykładnię funkcjonalną), że stosuje się je również do legalizacji samowolnie zrealizowanego obiektu budowlanego.

W takiej sytuacji zgoda na odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych może objąć postępowanie związane: z pozwoleniem na budowę, z decyzją w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, czy też zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego.

Zatem jeżeli organ nadzoru budowlanego twierdzi, iż jest zmuszony wydać decyzję o nakazie rozbiórki z uwagi na to, że powstały nielegalnie obiekt nie spełnia warunków techniczno – budowlanych (np. z powodu nie zachowania odpowiednich odległości od granicy działki), to podjąć należy niezwłocznie procedurę, mającą na celu uzyskanie zgody na tego typu odstępstwo u ministra.

Pisałem ostatnio tutaj o zawezwaniu do próby ugodowej jako sposobie dochodzenia roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane.

We wpisie wspomniałem, że takie zawezwanie do próby ugodowej przerywa bieg terminu przedawnienia, a to ma istotne znaczenie.
Jeśli bowiem złożysz wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, a do ugody nie dojdzie, to wydłuża Ci się czas na ewentualne późniejsze dochodzenie roszczeń.

I tu powstaje pytanie, czy można w takim razie kilkukrotnie składać takie wnioski o zawezwanie do próby ugodowej, tak aby faktycznie w nieskończoność przesuwać przedawnienie?

Kraków z kopca

Do niedawna kwestia ta była problematyczna.

Jedne sądy mówiły, że można takie wnioski składać bez ograniczeń, inne wręcz przeciwnie, że można złożyć wyłącznie jeden wniosek.

W związku z wątpliwościami wypowiedział się  (z inicjatywy naszej kancelarii) w tej  kwestii Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 roku, sygnatura akt: III CSK 50/15, dopuścił możliwość składana wniosku o zawezwanie do próby ugodowej więcej niż jeden raz, przy czym drugi i ewentualnie kolejne wnioski mogą być składane o ile faktycznie taki wniosek jest składany w celu dochodzenia roszczenia, nie zaś wyłącznie w celu przerwania biegu przedawnienia.

A zatem jeśli po pierwszej próbie nie uda Ci się zawrzeć ugody, możesz spróbować raz jeszcze złożyć wniosek, pamiętając o tym, że musisz wykazać przed sądem, że robisz to nie po to, aby wydłużyć okres przedawnienia, a po to, aby faktycznie dochodzić roszczenia.

Zasada jest prosta:

organ administracji architektoniczno-budowlanej zobligowany jest do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki.

Jednak w takim przypadku, jest jeden podstawowy warunek odmowy udzielenia pozwolenia na budowę – o którym czasami zapominają organy – jest nim: ostateczna decyzja o nakazie rozbiórki określonego obiektu budowlanego.

warszawa centrum

Zatem nie wystarczy przekonanie organu, iż na działce objętej wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę jest posadowiony nielegalnie wybudowany obiekt budowlany.

Musi istnieć w obrocie prawnym ostateczna decyzja o nakazie rozbiórki – podejrzenie, domniemanie, przekonanie organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, że istniejący budynek jest samowolą budowlaną, nie wystarczy.

Ładnie ten wątek opisał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w jeszcze „świeżym” wyroku z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt: II SA/Ol 128/17, podnosząc m.in: „Stwierdzenie „orzeczono nakaz rozbiórki” jest bardzo jednoznaczne w swej treści i wyklucza możliwość skutecznego powoływania się na przepis art. 35 ust. 5 p.b. w sytuacjach gdy takiej decyzji rozbiórkowej nie wydano. Innymi słowy nie można odmówić udzielenia pozwolenia na budowę, gdy obowiązek rozbiórki miałby wynikać z mocy samego prawa. Przepis ten jest wyjątkiem od zasady określonej w ust. 4 art. 35 p.b. i nie może być jako wyjątek interpretowany rozszerzająco”.

Kto dochodził roszczeń z umowy o roboty budowlane przed sądem dobrze wie, że to nie jest łatwa sprawa.

Postępowania zazwyczaj nie są krótkie, często trzeba przesłuchiwać świadków, bo przecież wiele rzeczy zostało ustalone „na gębę”, a dodatkowo, gdy w sprawie pojawi się konieczność powołania biegłego, to mamy zagwarantowaną długą drogę do uzyskania wyroku.

Nie zawsze też ten wyrok jest dla nas satysfakcjonujący.

Może zatem przed złożeniem pozwu skorzystać z instytucji zawezwania do próby ugodowej.

Na czym to polega?

Warszwa prześwietlona

Jeśli masz określone roszczenia pieniężne, oczywiście nie tylko takie, które wynikają z umowy o roboty budowlane, składasz do sądu wniosek o zawezwanie Twojego dłużnika do zawarcia ugody.

Następnie sąd przesyła Twój wniosek dłużnikowi i wyznacza termin rozprawy. Na tej rozprawie albo udaje Wam się zawrzeć ugodę, albo nie i tak naprawdę na tym postępowanie się kończy.

Jakie zatem są korzyści opisanego wyżej postępowania.

Po pierwsze, zawsze istnieje szansa na zawarcie porozumienia, a sąd często ma łagodzący wpływ na strony.

Po drugie, postępowanie to jest znacznie mniej kosztowne niż zwykły proces – w sprawach gdzie wartość roszczenia nie przekracza 10.000,00 złotych wpis wynosi 40,00 złotych, w sprawach gdzie wartość roszczenia przewyższa kwotę 10.000,00 złotych wpis wynosi 300,00 złotych. Jest to zatem zasadniczo mniej niż 5 % wartości roszczenia, które musisz zapłacić tytułem wpisu od pozwu, gdy zaczynasz prowadzić „normalne” postępowanie sądowe.

Po trzecie, nawet jeśli nie uda Ci się zawrzeć ugody, zawsze masz możliwość wytoczenia sprawy przed sądem.

A po czwarte, zawezwanie do próby ugodowej przerywa bieg terminu przedawnienia, a zatem wydłużasz sobie czas, w którym możesz dochodzić swoich roszczeń.

Według mnie korzyści z zawezwania do próby ugodowej są spore.

Nim zatem wkroczysz na drogę procesu sądowego rozważ, czy skorzystanie z tej instytucji nie jest dla Ciebie dobrym rozwiązaniem.

Tytuł tego wpisu może robić wrażenie jedynie prowokacyjnego.

No bo jak to: samowola budowlana w majestacie prawa może nie być rozbieralna ?

Czasami i tak bywa !

W mojej praktyce bowiem spotykam się z sytuacjami, w których nakaz rozbiórki jest wydawany w stosunku do części obiektu, który co prawda został wykonany w warunkach samowoli budowlanej, ale jest tak połączony z pozostałą częścią obiektu wykonanego legalnie, że wykonanie nakazu rozbiórki nie jest możliwe bez istotnej ingerencji w część legalną (lub objętą odrębnym postępowaniem naprawczym).

Dlatego nie każda samowola budowlana – nawet stwierdzona przez nadzór budowlany – może być rozebrana.

złamane drzewo

Wynika to z tego, iż każda decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części powinna być wykonalna nie tylko prawnie, ale również technicznie.

Dlatego nakaz rozbiórki części obiektu powinien być dopuszczalny jedynie wtedy, gdy jest to część obiektu na tyle samodzielna, że może być rozebrana bez istotnej ingerencji w pozostałą część obiektu budowlanego.

Z tego powodu organy nadzoru budowlanego wydając decyzję o nakazie rozbiórki powinny brać pod uwagę wykonalność decyzji również w kontekście warunków technicznych.

Inaczej mówiąc – powiatowy inspektor nadzoru budowlanego musi w pierwszej kolejności ocenić, czy istnieje możliwość rozebrania części budynku (wykonanego bez odpowiednich zgód) bez zagrożenia dla pozostałej części obiektu, która została wykonana zgodnie z prawem.

Jeżeli istnieje takie zagrożenie, to powstaje spory problem z wykonalnością takiej decyzji, o czym będę jeszcze pisał.