Slider

Jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych w warunkach samowoli budowlanej, a nadzór budowlany zainteresuje się takimi robotami, to powstaje pytanie, co się będzie dalej działo z obiektem wybudowanym bez odpowiednich zgód.

Legalizacja czy rozbiórka ?

Pisząc językiem bardziej fachowym – czy nadzór budowlany rozpocznie postępowanie zmierzające do legalizacji nielegalnie wybudowanego obiektu, czy też wyda bezwzględny nakaz rozbiórki.

Uspokoję tych, którzy popełnili ten błąd i rozpoczęli roboty budowlane bez pozwolenia na budowę, czy też wybudowali już obiekt, który jest samowolą budowlaną – nadzór budowlany, co do zasady, ma obowiązek wszcząć postępowanie legalizacyjne.
Czyli ma obowiązek dać możliwość zalegalizowania robót, które zostały wykonane, czy też zostały zakwalifikowane, jako samowola budowlana.


Jednak nie zawsze taką możliwość osoba popełniająca samowolę budowlaną otrzymuje.
Dzieje się bowiem czasami tak, że nadzór budowlany, przyjmując błędnie, że określonego obiektu nie da się zalegalizować, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
Często jest to działanie niezgodne z prawem.

Przepisy Prawa budowlanego oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazują na zasadę, że jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych bez odpowiednich zgód, to likwidacja ich skutków – czyli samowoli budowlanej – odbywa się etapami.

W pierwszej kolejności należy umożliwić zalegalizowanie obiektu.
A dopiero brak możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej lub brak woli zalegalizowania powoduje konieczność wydania nakazu rozbiórki.

Zdarza się, zresztą nie tak rzadko, że nakaz rozbiórki jest wydawany już na pierwszym etapie postępowania związanego z nielegalną budową, z pominięciem możliwości zalegalizowania obiektu.

Nie jest to prawidłowe działanie.

Do takiej sytuacji może dojść jedynie w ściśle określonej sytuacji, tj. w sytuacji, gdy wstępna analiza sprawy wskazuje, że obiektu, czy też jego części wybudowanego samowolnie nie da się na pewno zalegalizować.

A kiedy się nie da na pewno zalegalizować ?

Wtedy, gdy obiekt wybudowany w warunkach samowoli budowlanej jest niezgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami techniczno – budowlanymi.
Czyli np. budynek został wzniesiony na gruncie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę lub został wzniesiony w zbyt bliskiej odległości od działki sąsiada.

Jednak w takich sytuacjach pamiętać należy, że likwidacja samowoli budowlanej poprzez jej legalizację może być związana z szeregiem czynności, które mogą doprowadzić do zgodności z przepisami prawa, np. dostosowaniem budynku poprzez likwidacje jego niektórych elementów do zgodności z przepisami planistycznymi i przepisami o warunkach technicznych.

Dlatego często pobieżna ocena – dokonana przez nadzór budowlany – wykonanego obiektu pod kątem jego zgodności z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (tutaj nie tylko bierze się pod uwagę zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy), czy też pod kątem zgodności z przepisami technicznymi nie daje prawidłowej odpowiedzi, czy określony obiekt można zalegalizować.

Nadzór budowlany powinien w sytuacji wykrycia samowoli budowlanej w pierwszej kolejność wszcząć postępowanie legalizacyjne, które da odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście określony obiekt budowlany, czy też roboty budowlane mogą być zalegalizowane.

Zatem prawidłowa likwidacja samowoli budowlanej winna składać się z dwóch etapów: legalizacja (która słono kosztuje), a w sytuacji braku możliwości legalizacji, czy też woli zalegalizowania – nakaz rozbiórki.

Problem urządzenia miejsc postojowych  

Architekci wraz z inwestorami często borykają się z problemem urządzenia odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla planowanej inwestycji.
Inwestycji, która może polegać na budowie nowego obiektu, albo rozbudowie, czy też zmianie sposobu użytkowania już istniejącego budynku.
Borykają się w tym sensie, że działka, na której ma powstać nowy budynek nie ma odpowiedniej ilości miejsca na urządzenie parkingów.
Powstaje wówczas problem, czy te miejsca postojowe można urządzić na sąsiednich działkach – nie związanych z inwestycją.

Działka inwestycji za mała na miejsce postojowe

Problem jest na tyle istotny, że wiele inwestycji może mieć (i ma) problem z realizacją, gdyż działki, które mają być zainwestowane są po prostu za małe.
A urzędnicy odpowiedzialni za wydawanie odpowiednich zgód na realizację inwestycji nie wyrażają czesto zgody na umieszczenie miejsc postojowych na działkach sąsiednich.
Powstaje oczywiście w tej sytuacji pytanie, czy jest to zgodne z prawem?
Odpowiedzi na to pytanie nie jest łatwo udzielić, w szczególności wczytując się wyłącznie w § 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który miał tą kwestię uregulować.

I teoretycznie reguluje, ale w sposób nieostry.
Nie dający jednoznacznej odpowiedzi.

Trudna interpretacja § 18 rozporządzenia o warunkach technicznych 

I jak to bywa w życiu, tam gdzie przepis nieostry – tam trzy sprzeczne ze sobą interpretacje.
Przeczytajcie zresztą sami – § 18 ww. rozporządzenia stanowi, iż:
Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne”.

I co ?
Czy ktoś z czytelników po zapoznaniu się z treścią tego przepisu jest przekonany, co do tego, jak należy go interpretować?
Czy na działce inwestycji muszą powstać parkingi ?

Ja miałem wątpliwości !

Parkingi na działce innej niż dotyczącej inwestycji 

Jednak lektura nie tylko przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych, czy też ustawy Prawo budowlane, ale przede wszystkim orzeczeń sądów administracyjnych doprowadziła mnie do poniższych wniosków.
Wniosków, które sprowadzają się do tego, że miejsca postojowe mogą być urządzone na działce innej niż dotyczącej inwestycji.

Przepis § 18 rozporządzenia o warunkach technicznych nie może być bowiem interpretowany w oderwaniu od innych norm, w szczególności zawartych w ustawie Prawo budowlane, tj. art. 4, który statuuje zasadę wolności budowlanej wywodzącą się wprost z prawa własności.

Powyższe  potwierdza Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2017 roku, sygn. akt: II OSK 17 74/15, w którym stwierdza: „Zgodna z § 18 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest sytuacja, gdy na terenie inwestycji nie urządzono żadnych miejsc postojowych, ponieważ teren ten jest już tak zabudowany, że brak na to miejsca. Powołanego przepisu nie można rozumieć w ten sposób, że zawsze należy urządzać miejsca postojowe na terenie inwestycji, gdyż powodowałoby to, że w przypadku inwestycji, polegających na przebudowie budynków, które w całości lub prawie w całości zajmują działkę budowlaną, inwestycje te byłyby niedopuszczalne tylko z tego powodu, że na terenie działki nie jest możliwe urządzenie miejsc postojowych”.

Jeżeli w rzeczywistości spotka Cię problem z uzyskaniem zgody na inwestycję lub zmianę sposobu użytkowania budynku tylko z tego powodu, że działka jest za mała na urządzenie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, a zapewniłeś je na innej działce, to warto powołać się na wyżej wskazane orzeczenie.

W wyniku wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego może powstać szkoda właściciela działki lub użytkownika wieczystego.
Szkoda polegająca na tym, że wartość działki lub jej przydatność spadnie z uwagi na zawarte w planie zapisy.

Dla przykładu – przed wejściem w życie planu miejscowego lub jego zmianą na określonej działce można było wybudować halę produkcyjną, a po jego wejściu w życie może tam powstać jedynie obszar zieleni miejskiej, czy też będzie budowana droga.

W takiej sytuacji można żądać od gminy uchwalającej taki plan odszkodowania.

Jednak często zadawane przez moich klientów pytanie dotyczy tego, w jakim okresie takie roszczenie / pozew do sądu może być skierowane.

Pisząc prościej – kiedy takie roszczenie się przedawnia?

Wiele sądów jak i gmin przyjmowało (przyjmuje), że roszczenie takie przedawnia się po upływie 3 lat od wejścia w życie mpzp.

Jednak niedawne orzeczenie Sądu Najwyższego przełamało tę interpretację.

Sąd Najwyższy bowiem stwierdził, iż takie roszczenie przedawnia się po upływie 10 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

U podstaw takiego stanowiska stanął argument, iż tego typu roszczenia nie są związane z działalnością gospodarczą, lecz z działaniem gminy, która tworzy normy prawa obowiązujące lokalnie (czym jest plan miejscowy). Uchwalenie przez gminę planu miejscowego oddziaływuje na wartość nieruchomości niezależnie od tego, czy prowadzona jest na niej działalność gospodarcza, czy też nie. Dlatego roszczenia właściciela działki nie powstają w wyniku jego działania, ale działania właśnie gminy, na które właściciel nie ma wpływu, a które uniemożliwiają lub ograniczają w istotny sposób dotychczasowe korzystanie z nieruchomości, a także wtedy, gdy pozbawiają właściciela działki możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym jej przeznaczeniem.

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO NIWECZY PRZYSZŁOŚĆ PRZEDSIĘBIORCY

Zdarza się tak, że plan miejscowy w sposób oczywisty ingeruje w prawo własności lub użytkowania wieczystego przysługujące przedsiębiorcy.

Dla przykładu przedsiębiorca zakupił dużą działkę pod zabudowę mieszkaniową, a okazało się, że właśnie wchodzący plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie tej działki – ma przez nią przebiegać trasa szybkiego ruchu.

Co wówczas ?

Jakie instrumenty prawne posiada przedsiębiorca (i nie tylko przedsiębiorca) do ochrony swoich uprawnień wynikających z prawa własności ?

SKARGA DO SĄDU NA ZAPISY UCHWAŁY O PLANIE MIEJSCOWYM

Właściciel działki, która wskutek wejścia w życie planu miejscowego zmienia swoje przeznaczenie, może zaskarżyć taki plan do sądu administracyjnego, który bada zgodność jego postanowień z przepisami prawa, a w szczególności z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W sytuacji stwierdzenia istotnych naruszeń przy uchwalaniu planu sąd może stwierdzić nieważność planu zagospodarowania przestrzennego w całości lub części.

Jednak pamiętać należy, że nie każda ingerencja z prawo własności będzie się wiązać ze stwierdzeniem nieważności uchwały rady gminy dotyczącej planu zagospodarowania przestrzennego.

Wynika to z faktu, iż przepisy prawa dopuszczają ingerencję w prawo własności – oczywiście nie może być ona nieuzasadniona, czy też naruszająca władztwo planistyczne gminy. Jednakże jest dopuszczalna.

Dlatego sąd administracyjny może stanąć na stanowisku, iż pomimo zaplanowania na działce przedsiębiorcy drogi szybkiego ruchu, takie przeznaczenie jest zgodne z przepisami prawa.

Inaczej – taka ingerencja w prawo własności, czy też użytkowanie wieczyste jest jak najbadziej możliwa przez gminę, bowiem to właśnie gmina kształtuje ład przestrzenny na jej terenie, a władztwo planistyczne daje możliwość oddziaływania na prawa właścicielskie i użytkowania wieczystego.

POZEW DO SĄDU O ODSZKODOWANIE W ZWIĄZKU Z WEJŚCIEM W ŻYCIE MPZP

Jednak poza skargą do sądu administracyjnego kwestionującą zasadność ingerencji w prawo własności przysługuje osobie pokrzywdzonej takimi zapisami planu jeszcze jeden instrument prawny.

W przypadku ograniczenia bądź uniemożliwienia korzystania z nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługuje roszczenie o odszkodowanie.

Jeżeli bowiem w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę.

Co więcej – może również żądać wykupienia nieruchomości lub jej części.

Tego typu roszczenia należy skierować już nie do sądu administracyjnego, a do sądu cywilnego.

Przedsiębiorca (właściciel, użytkownik wieczysty) musi jednak pamiętać, że tego typu roszczenia się przedawniają.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE BUDYNKU

Udzielenie pozwolenia na użytkowanie kończy cały proces inwestycyjny.
Bez uzyskania odpowiedniej zgody na użytkowanie obiekt budowlany – przynajmniej formalnie – jest wciąż budową (nawet jeżeli jest już wykończony i użytkowany).

Dlatego nie warto zwlekać z zakończeniem tego procesu.

Pozwolenie na użytkowanie może być udzielone w dwojaki sposób, tj.

1. wskutek wydania przez nadzór budowlany decyzji  zezwalającej na użytkowanie obiektu;

2. w niektórych sytuacjach – poprzez brak zgłoszenia przez nadzór budowlany sprzeciwu od przedłożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE – CEL JEGO WYDANIA

Postępowanie związane z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie ma na celu zweryfikowanie, czy zrealizowany obiekt budowlany jest zgodny z obiektem zaprojektowanym.
A zatem, czy jest zgodny z obiektem, który zakładano na etapie wstępnym inwestycji.

Dlatego zadaniem nadzoru budowlanego po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy (do którego należy dołączyć szereg dokumentów) jest skontrolowanie zrealizowanej inwestycji pod kątem jej zgodności:

1. z zatwierdzonym projektem,

2. warunkami pozwolenia na budowę,

3. przepisami prawa.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE – PRZYCZYNA ODMOWY

Zatem podstawową przyczyną odmowy udzielenia pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszenia sprzeciwu będzie:
stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę.

Często jednak w praktyce spornym jest, czy zarzuty nadzoru budowlanego, co do istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego są zasadne.
Czy rzeczywiście inwestor istotnie odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego, czy też warunków zgłoszenia.

Praktyka pokazuje, że organy w tym zakresie często się mylą i bezpodstawnie odmawiają zezwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.