Slider

Dzisiaj o ciekawym wyroku z 17 stycznia 2019 roku związanym ze zmianą sposobu użytkowania budynku, czyli o dobrym przykładzie, kiedy jest wymagana zgoda na tego typu zmianę.

Sprawa, którą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim, sygn. akt: II SA/Go 794/18, dotyczyła rozszerzenia funkcji świetlicy wiejskiej wykorzystywanej dotychczas jako miejsce spotkań i zebrań wiejskich lokalnej społeczności na miejsce organizacji zabaw i wesel.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 71a ust. 4 Prawa budowlanego nakazał Gminie przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania sali wiejskiej do organizacji zebrań i spotkań wiejskich, zakazując jednocześnie organizacji zabaw i wesel.
Co istotne, przed podjęciem takiego rozstrzygnięcia PINB ustalił, iż sala wiejska została zaprojektowana i przyjęta do użytkowania jako obiekt użyteczności publicznej dla potrzeb spotkań lokalnej społeczności do 50 osób, natomiast klasyfikacja ochrony pożarowej tego obiektu zaliczała się do kategorii ZL III zagrożenia ludzi i klasy C odporności ogniowej (kategoria ZL III obliguje do użytkowania obiektu przez maksymalnie 50 osób). Dowody zebrane w sprawie wskazywały również, że organizowane zabawy gromadzę nawet 120 osób.

Sąd biorąc pod uwagę powyższe stwierdził nastepujące:
„Podjęcie w sali wiejskiej działalności, polegającej na organizowaniu imprez rozrywkowych o charakterze taneczno-muzycznym, w tym przyjęć weselnych, w sytuacji gdy pierwotnie przewidziana była funkcja gastronomiczna obiektu, stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Wiąże się ona bowiem ze zmianą warunków w zakresie emisji hałasu, drgań oraz układu obciążeń (bezsprzecznie zmienia warunki higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska)”.

Sąd, a wcześniej Nadzór Budowlany potwierdził podstawową zasadę obowiązująca przy ocenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, która wymaga wcześniejszej zgody Starosty, a mianowicie obowiązek ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie i zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego zmienionego sposobu użytkowania.

Dotyczy to w szczególności zmiany warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska, wielkość lub układu obciążeń.

Chodzi zatem o działalność, która prowadzi do zmiany wewnętrznych lub zewnętrznych warunków korzystania z tego obiektu.

Ustalenie, że zmiana wpływa na warunki bezpieczeństwa skutkuje obowiązkiem podjęcia niezbędnych działań, które powinny być przeprowadzone w związku ze zmianą sposobu użytkowania obiektu, z uwzględnieniem niezbędnych prac projektowych związanych np. z przeróbką i dostosowaniem pomieszczeń w obiekcie do nowych potrzeb.

Zazwyczaj jest tak, że po zakończeniu wykonywania robót budowlanych wykonawca zgłasza je do odbioru inwestorowi, inwestor zaś, zobowiązany jest prace te odebrać.

W takiej sytuacji dochodzi do podpisania protokołu odbioru robót, który z jednej strony jest pokwitowaniem spełnienia świadczenia przez wykonawcę, z drugiej zaś strony stanowi podstawę do dokonania rozliczeń za wykonane roboty budowlane.

Często zdarza się jednak tak, że po dokonaniu przez wykonawcę zgłoszenia do obioru inwestorowi wykonanych robót, inwestor uchyla się od dokonania ich odbioru oraz od podpisania stosownego protokołu.

Czy zatem inwestor ma do tego prawo i w jaki sposób na taką sytuację winien zareagować wykonawca ?

Jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej i zakończenie tak zrealizowanych robót zgłosił inwestorowi, inwestor nie ma prawa odmówić odbioru tych robót oraz spisania protokołu odbioru.

Przyjmuje się bowiem, iż odmowa odbioru robót może mieć miejsce wyłącznie wówczas, gdy roboty te będą wykonane właśnie niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, bądź też gdy wady wykonanych robót budowlanych będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie nadawał się do użytkowania.

W sytuacji zatem, w której inwestor pomimo, iż wykonane roboty zostały zrealizowane zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz nie posiadają żadnych wad istotnych odmawia ich odbioru, wykonawca winien we własnym zakresie sporządzić jednostronny protokół „odbioru robót”, a ponadto w celu zabezpieczenia swoich interesów postarać się o dodatkowe udokumentowanie wykonanych prac (zdjęcia, dokumenty). W przypadku bowiem przyszłych ewentualnych sporów sądowych zgromadzony na tym etapie materiał dowodowy będzie miał kluczowe znaczenie.

A co w sytuacji, w której inwestor odmawia odbioru wykonanych robót i spisania stosownego protokołu nie z przyczyn wskazanych powyżej, ale twierdząc, że zrealizowane prace są pełne wad i usterek? Czy również wówczas inwestor ma prawo odmówić odbioru wykonanych robót i spisania stosownego protokołu? Z doświadczenia wiem, że takie sytuacje zdarzają się bardzo często.

Otóż w takiej sytuacji inwestorowi nie przysługuje prawo do odmowy odbioru wykonanych prac i odmowy spisania stosownego protokołu. Jak bowiem podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 roku, sygn. akt: I CSK 333/16 „Wynikający z art. 647 k.c. obowiązek inwestora odbioru robót nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad. Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałaby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków”.

A zatem w takich okolicznościach winno dojść do odbioru wykonanych robót oraz do sporządzenia protokołu odbioru, w którym w sposób szczegółowy należy określić wszystkie wady i usterki, sposób ich usunięcia oraz termin, w którym to powinno nastąpić.

Jeśli natomiast inwestor, pomimo ciążącego na nim w tym zakresie obowiązku, odmówi dokonania odbioru wykonanych robót i spisania stosownego protokołu zasadnym jest podjęcie takich samych czynności, jak te opisane powyżej – spisanie jednostronnego protokołu i zabezpieczenie dowodów.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Wiele sporów związanych z wykonywaniem robót budowlanych trafia do sądów z uwagi na to, iż inwestor z wykonawcą, lub wykonawca z podwykonawcą nie określili w odpowiedni sposób przedmiotu umowy, tj. tego, co w ramach zawartej umowy o roboty budowlane ma zostać zrealizowane.

Jeżeli zatem jesteś wykonawcą robót budowlanych (inwestorem lub podwykonawcą) to posłuchaj.

Zasadniczo część składową każdej umowy o roboty budowlane stanowi dokumentacja techniczna.
Ta dokumentacja techniczna (przede wszystkim projekt budowlany oraz inne niezbędne projekty) określa przedmiot świadczenia, czyli po prostu to, co ma zostać wybudowane oraz sposób wykonania umowy o roboty budowlane.

Dlatego też zawierając umowę o roboty budowlane należy do umowy tej dołączyć posiadane projekty, w tym w szczególności projekt budowlany, to one będą bowiem wskazywać wykonawcy, co w ramach umowy o roboty budowlane ma zostać zrealizowane.

Pamiętaj, że przedmiotem umowy o roboty budowlane nie musi być wykonanie całego obiektu objętego projektem budowlanym, może to być również jego część, lub też prace, które składają się na finalny rezultat.

A zatem jeśli na podstawie umowy o roboty budowlane wykonawca przykładowo zrealizować ma wyłącznie część obiektu to należy to precyzyjnie w umowie wskazać, aby uniknąć w tym przypadku wątpliwości. W razie bowiem zaistnienia wątpliwości w takiej sytuacji jak ta opisana powyżej zgodnie z Kodeksem cywilnym „poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy”.

Opisane powyżej sytuacje dotyczą takich umów o roboty budowlane, do których można dołączyć dokumentację techniczną ponieważ ona po prostu istnieje. Co natomiast z takimi robotami budowlanymi, dla których dokumentacja techniczna nie została przygotowana?

W takiej sytuacji w samej treści umowy o roboty budowlane należy w sposób precyzyjny określić to, co ma być przedmiotem umowy – należy precyzyjnie określić jakie ma on mieć dokładne wymiary, z czego ma zostać wykonany, w jakim miejscu na gruncie ma zostać posadowiony.

Najbezpieczniej w takiej sytuacji do opisu obiektu załączyć dodatkowo stosowne rysunki, na których w sposób szczegółowy przedstawione zostaną poszczególne elementy obiektu, a nawet sposób jego realizacji.

Precyzyjnie określony przedmiot umowy o roboty budowlane pozwoli uniknąć niepotrzebnych konfliktów i wzajemnych oskarżeń stron o to, że umowa nie została wykonana i to, co miało być wybudowane nie zostało zrealizowane lub też zostało wybudowane nie tak jak powinno.

Nakaz rozbiórki budynku, nakaz rozbiórki wiaty, nakaz rozbiórki muru oporowego, nakaz rozbiórki skarpy, a nawet nakaz rozbiórki przyczepy kempingowej – z takimi sytuacjami spotkałem się w mojej praktyce zawodowej.

Okoliczności wydania decyzji o nakazie rozbiórki są różne.
Ktoś nie wiedział, że na wzniesienie budynku jest potrzebne pozwolenie na budowę, inny ktoś wiedział, ale myślał, że będzie mógł wzniesiony dom już po wybudowaniu „jakoś” zalegalizować, a jeszcze inna osoba w pełni świadomie budowała w przekonaniu, że nikt się o tym niezgodnym z prawem działaniu nie dowie, a pomimo tego dowiedział się.

Jest tak, że pewne samowole budowlane wychodzą na światło dzienne i zajmuje się nimi nadzór budowlany, a inne nie i dziesiątkami lat funkcjonują bez żadnych negatywnych konsekwencji (pomimo tego, że samowola budowlana się nie przedawnia).

Kiedy wydaje się nakaz rozbiórki

Jednak jeśli już nadzór budowlany rozpocznie postępowanie związane z podejrzeniem popełnienia samowoli budowlanej, to przy braku możliwości jej legalizacji lub braku woli jej zalegalizowania ze strony jej sprawcy (właściciela) wydaje nakaz rozbiórki.

Wydanie decyzji o nakazie rozbiórki wiąże się zazwyczaj z najpoważniejszymi naruszeniami prawa budowlanego.

Przykład: budujesz dom; dobudowujesz do sklepu dodatkowe pomieszczenie; wbrew zatwierdzonemu projektowi budowlanemu powiększasz budynek o kolejne metry; inaczej sytuujesz budynek, to właśnie wówczas nadzór budowlany wydaje nakaz rozbiórki całości lub części wybudowanej nielegalnie.

Kto wydaje nakaz rozbiórki

Nakaz rozbiórki jest wydawany w formie decyzji administracyjnej.

Zatem jest wydawany przez organ administracyjny – nadzór budowlany. Proszę pamiętać, że nakazu rozbiórki nie wydaje sąd. Sąd administracyjny, do którego można złożyć skargę na decyzję o nakazie rozbiórki może jedynie skontrolować, czy nakaz rozbiórki wydany przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego został wydany zgodnie z prawem.

Jeżeli uzna, że przepisy przy wydawaniu decyzji o nakazie rozbiórki zostały naruszone, to wówczas uchyla taką decyzję i kieruje sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując nadzorowi budowlanemu, co należy zrobić, aby w sposób prawidłowy rozstrzygnąć, czy rzeczywiście w określonych okolicznościach można wydać decyzję o nakazie rozbiórki, jakie przepisy stosować do rozpatrzenia sprawy (to jest ważne, bo różne obowiązywały na przestrzeni lat), jakie okoliczności wziąć pod uwagę przy rozpatrywaniu sprawy i wiele innych.

Wskazania sądu zawarte w wyroku są wiążące dla nadzoru budowlanego prowadzącego sprawę, co oznacza, że urzędnik prowadzący sprawę musi je uwzględnić przy jej ponownym rozpoznawaniu.

Wady nakazu rozbiórki

Warto pamiętać, że nakaz rozbiórki może być uchylony. Może być uchylony przez organ wyższej instancji, czyli Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, jeżeli oczywiście zostanie złożone odwołanie w terminie 14 dni.
Jak już wyżej wskazałem nakaz rozbiórki może być uchylony również przez Sąd, jeżeli zostanie złożona skarga na decyzję wydaną przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (który podtrzymał decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego).

Uchylić nakaz rozbiórki można wtedy, jeżeli zawiera wady.

Wady mogą polegać m.in. na błędnym ustaleniu faktów związanych z powstaniem obiektu, który ma podlegać rozbiórce.
Wady nakazu rozbiórki mogą polegać również na błędnym przyjęciu, że w ogóle doszło do powstania samowoli budowlanej, czy też na błędnym stosowaniu przepisów (stosuje się różne przepisy i ustawy – w zależności od daty powstania obiektu, rodzaju obiektu, skali naruszeń prawa budowlanego).
Wady nakazu rozbiórki mogą być również związane z błędnym wskazaniem osoby zobowiązanej do likwidacji obiektu objętego nakazem rozbiórki, z brakiem precyzyjności nakazu rozbiórki oraz z wieloma innymi uchybieniami.

Co powinien zawierać nakaz rozbiórki

Pamiętać należy, że decyzja o nakazie rozbiórki, która ingeruje bardzo mocno w prawo własności i niesie za sobą daleko idące konsekwencje prawne i faktyczne musi zawierać podstawowe elementy, które pozwolą ją uznać przez wyższe instancja za prawidłową i wykonalną.

Przede wszystkim musi być precyzyjnie wskazane to, co ma być rozebrane. Czy ma to być cały budynek, jego część, czy też zespół budynków. Jeżeli część, to należy dokładnie opisać jaka część, a przy bardziej skomplikowanych sytuacjach faktycznych wręcz musi się znaleźć projekt, który wskaże która z części ma być rozebrana. Błędy zdarzają się często w sytuacji, gdy część budynku legalnie wybudowanego połączyła się z częścią nielegalną.

Ponadto niezbędnym jest określenie odpowiednich przepisów, na podstawie których nadzór budowlany wydaje nakaz rozbiórki. W sytuacji, gdy prawo budowlane i prawo dotyczące zagospodarowania przestrzennego zmieniało się na przestrzeni lat wielokrotnie, a konsekwencje samowoli budowlanej były różnie regulowane (mniej lub bardziej restrykcyjnie), to wskazanie odpowiedniej ustawy, przepisu, planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie których nadzór budowlany orzekał jest kluczowe dla prawidłowego wydania decyzji o nakazie rozbiórki.

Niezbędnym jest również, by nadzór budowlany prawidłowo określił stan faktyczny sprawy, czyli odpowiednio ustalił chronologię wydarzeń związanych z powstaniem określonego obiektu – kiedy, w jakim okresie, kto i jakie roboty budowlane wykonywał. Jest to na tyle istotne, że ma to wpływ na odpowiednie zastosowanie przepisów oraz kwalifikacji prawnej tego, co powstało.

Duże znaczenie ma również odpowiednia interpretacja dowodów zebranych przez nadzór budowlany, tj. tych złożonych przez strony postępowania, jak i uzyskanych przez samych urzędników, np. zdjęć lotniczych z centralnego ośrodka geodezyjnego, dokumentów z archiwum państwowego, czy też wydziału architektury.

Temat jest jak widać złożoną materią, której prawidłowe rozwikłanie będzie miało wpływ na wydanie decyzji o nakazie rozbiórki.

Wiele zagadnień już opisywałem na blogu, więc aby się nie powtarzać odsyłam do konkretnych wpisów poniżej.

Termin wykonania rozbiórki

Na to często zadawane pytanie znajdziesz odpowiedź we wpisie:

Termin wykonania nakazu rozbiórki

Nie każdy obiekt budowlany może być objęty nakazem rozbiórki

Ciekawy problem, który pojawia się w praktyce, więcej na ten temat:

Nie każda samowola budowlana może być objęta nakazem rozbiórki

Niewykonalność nakazu rozbiórki. Zasada legalizmu versus zasada sprawiedliwości

Nakaz rozbiórki a wstrzymanie robót budowlanych

Nadzór budowlany wydał postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, a Ty dalej je prowadzisz. Warto wiedzieć, co za to grozi:

Wydanie nakazu rozbiórki po wstrzymaniu robót budowlanych

O samowoli budowlanej w Europejskim Trybunale Praw Człowiek w Strasbourgu

Odwołanie od nakazu rozbiórki

Stało się – wydano nakaz rozbiórki. Co dalej?

Odwołanie od nakazu rozbiórki

Nakaz rozbiórki nie jest wykonywany

Decyzja o nakazie rozbiórki staje się ostateczna i prawomocna, tj. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał nakaz rozbiórki, a po złożeniu odwołania Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał go w mocy, następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na decyzję nadzoru, a Naczelny Sąd Administracyjny nie uwzględnił skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, co wówczas ?

Grzywna w celu przymuszenia nakazu rozbiórki

Dzisiejszym wpisem chciałbym zainicjować serię artykułów na temat umowy o roboty budowlane.

Z mojej praktyki wynika bowiem, iż kwestie dotyczące tego w jakiej formie należy zawierać umowę o roboty budowlane, jakie elementy powinny się w niej znaleźć, jakie zapisy w tego rodzaju umowie są szczególnie korzystne, a jakie niebezpieczne, są jednymi z najistotniejszych przy prowadzeniu inwestycji związanej z robotami budowlanymi.

Dzisiejszy wpis będzie zatem dotyczył formy w jakiej należy zawierać umowę o roboty budowlane.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego „Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem”.

Powyższe w praktyce oznacza zatem, iż umowa o roboty budowlane może, lecz nie musi być zawarta w formie pisemnej. Nawet zatem jeśli umowa taka zostanie zawarta w formie ustnej, to nie powoduje to jej nieważności, nadal jest ona ważna i nadal obowiązuje, sytuacja taka powoduje jednak szereg różnego rodzaju trudności.

Jeśli bowiem mamy do czynienia z umową o roboty budowlane zawartą na piśmie to zazwyczaj mamy w niej określone jej najistotniejsze postanowienia:
po pierwsze określone zostaje to, co ma zostać wybudowane,
po drugie to, w jakim terminie budowa ma się rozpocząć i zakończyć,
po trzecie jakie wynagrodzenie należne jest wykonawcy za wykonanie prac budowlanych i w jakich terminach wynagrodzenie to ma być płatne,
po czwarte w jaki sposób bedą następowały poszczególne odbiory.

Ponadto w umowie takiej strony mogą w sposób szczegółowy uregulować wzajemne dodatkowe prawa i obowiązki, takie jak ewentualne kary umowne, gwarancje, czy też kwestie dotyczące zasad usuwania ewentualnych wad i usterek.

W przypadku, w którym umowa o roboty budowlane nie zostaje zawarta na piśmie inwestor i wykonawca oczywiście również mogą wszystkie powyższe kwestie ustalić, jednakże z doświadczenia wiem, że w sytuacji, w której pojawia się spór, okazuje się, że każda ze stron w odmienny sposób rozumie te wcześniejsze ustalenia.
I wówczas zaczynają się prawdziwe problemy, wykonawca twierdzi bowiem, że wykonał już wszystkie powierzone mu roboty, inwestor zaś jest zdania, że nie wykonał nawet połowy, okazuje się, że strony mówią o całkowicie odmiennym wynagrodzeniu za wykonanie robót, pojawiają się zarzuty, co do terminowości wykonania robót.

Kiedy sprawa trafia do sądu zasadniczo wszystkie powyższe kwestie można oczywiście próbować wykazywać dowodami z zeznań świadków, czy też z zeznań samych stron, zazwyczaj bywa jednak tak, że każda ze stron twierdzi coś zupełnie odmiennego i wyłącznie do uznania sądu pozostaje to, jak oceni złożone zeznania.

Często w takich sytuacjach bądź to inwestor, bądź to wykonawca na końcu czują się pokrzywdzeni, bowiem inaczej rozumieli wcześniejsze ustalenia i rozstrzygnięcie wydane przez sąd uważają za niesatysfakcjonujące.

Z powyższego płynie zatem jeden wniosek, a mianowicie taki, że umowę o roboty budowlane zawsze warto zawierać na piśmie, określając w niej przynajmniej podstawowe jej elementy, tj. jej przedmiot (co ma zostać wybudowane), wysokość należnego wykonawcy wynagrodzenia oraz zasady jego wypłaty czy też terminy rozpoczęcia i zakończenia prac.

Nawet jeśli powyższe kwestie spisane zostaną w kilku kolejnych punktach, a następnie zostaną podpisane przez inwestora oraz wykonawcę i nie będą miały rozbudowanej formy kilkustronicowego dokumentu, to i tak będzie to o wiele więcej niż wyłącznie ustalenia poczynione w formie ustnej.