Slider

Czy nadzór autorski może być wykonywany tylko przez projektanta ?

Czasami w procesie budowlanym kwestia ta budzi duże emocje.

Dlatego dzisiaj najistotniejsze tezy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 grudnia 2016 roku, który zajmowała się tą kwestią.

1.

Nadzór autorski, w przeciwieństwie do nadzoru inwestorskiego, może być sprawowany wyłącznie przez autora projektu.

Rozeta

2.

Od sprawowania nadzoru autorskiego projektant nie może się uchylić, albowiem do podstawowych obowiązków projektanta należy: sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu.

3.

Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego, a na żądanie organu inwestor musi zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru inwestorskiego.

4.

Projektant podlega odpowiedzialności zawodowej w przypadku uchylania się od prowadzenia nadzoru autorskiego.

Zdarza się organom wydawać decyzje o pozwoleniu na budowę, które są sprzeczne z planem zagospodarowania przestrzennego.

Inwestorzy natomiast, będąc tego świadomi, akceptują niejako wydanie takiej decyzji.

W tej sytuacji zastanowić się należy, czy warto ?
Gdyż nawet jeśli  pozwolenie na budowę stanie się ostateczne, to wciąż nad taką decyzją będzie wisiała możliwość stwierdzenia jej nieważności.

Dla sądów administracyjnych bowiem wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, która pozostaje w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi podstawę do stwierdzenia jej nieważności.

Poniżej kilka najnowszych orzeczeń dotyczących tego problemu:

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 2016 roku stwierdzono: „Negatywny wynik ustaleń organu co do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy przekreśla możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji, gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu, może stanowić rażące naruszenie prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

wrocław rynek

Podobnie stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie

w wyroku z 2015 roku: „Zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu może stanowić rażące naruszenie prawa o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.”;

i w wyroku z 2016 roku: „Rażące naruszenie prawa zachodzi wtedy, gdy treść decyzji pozostaje w oczywistej sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi jej podstawę i gdy charakter tego naruszenia w świetle całokształtu okoliczności sprawy powoduje, że owa decyzja nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa”.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie

w wyroku z 2015 roku stwierdza natomiast: „Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę z naruszeniem warunków technicznych dotyczących odległości sytuowania budynków w stosunku do granicy działki sąsiedniej oznacza, że decyzja taka wydana została z rażącym naruszeniem prawa”;

i w wyroku 2012 roku: „Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę bez uwzględnienia przepisów dotyczących odległości sytuowania budynków w stosunku do granicy działki oznacza, że decyzja taka wydana została z rażącym naruszeniem prawa”.

Inwestycja polegająca na budowie fermy drobiu, trzody chlewnej, czy innych tego typu obiektów jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko.

Dlatego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę na tego typu inwestycję niezbędnym będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, a wszystkie jej postanowienia związane z ochroną środowiska, będą wiązać organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Istotnym jest, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach jest wydawana dla konkretnego przedsięwzięcia określonego we wniosku inwestora.

Druty

Stąd też rozbudowa, nadbudowa, czy też przebudowa fermy drobiu (trzody chlewnej itp) będzie wymagała przed jej wydaniem uzyskania nowej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (wraz z raportem o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko). Zmiana bowiem w zakresie rodzaju przedsięwzięcia, a takim bez wątpienia będzie np. rozbudowa fermy, stanowi zmianę wymagań ochrony środowiska określonych w decyzji środowiskowej.

Ktoś zapyta dlaczego ?

Dlatego, że uwarunkowania ochrony środowiska określane są „na miarę” określonego przedsięwzięcia przy uwzględnianiu jego parametrów technicznych, a nadbudowa, czy rozbudowa zmienia takie parametry.

Na łamach bloga pisałem już wiele o niepokojącym zjawisku związanym z bezrefleksyjnym wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokalu, których wydawanie prowadzi do powstawania domów wielorodzinnych w miejscach i obiektach do tego nieprzystosowanych i nieprzeznaczonych.

Ta błędna praktyka starostów ma źródło w tym, że przy wydawaniu w/w zaświadczeń pomija się definicję domu jednorodzinnego zawartą w ustawie Prawo budowlane, której jednym z elementów konstrukcyjnych jest wyraźny zakaz wydzielania w domach jednorodzinnych więcej niż dwóch lokali mieszkalnych (ich liczba powyżej dwóch powoduje, że nie mamy już do czynienia z domem jednorodzinnym).

W konsekwencji powstaje budynek wielorodzinny w miejscu do tego nieprzeznaczonym i co do którego mają zastosowanie inne normy niż do domów jednorodzinnych.

chata dolomity

Najnowsze wyroki sądów administracyjnych jednak piętnują tego typu praktykę.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 grudnia 2016 roku, stwierdził bowiem:
Definicja ta (dotycząca domu jednorodzinnego), choć zawarta w innej ustawie niż ustawa o własności lokali, wydaje się być na tyle uniwersalna, że nie można kwestionować możliwości jej stosowania w innych sprawach, niż tylko tych, które rozpoznawane są na podstawie ustawy prawo budowlane. Wynika to również z zasady traktowania porządku prawnego jako pewnego spójnego, wzajemnie niewykluczającego się oraz niesprzecznego systemu. Niepodobna zdaniem Sądu logicznie twierdzić, że zdefiniowanie zamierzenia budowlanego na etapie przygotowania i realizacji inwestycji jako „budynki jednorodzinne”, po jej zakończeniu, na etapie wyodrębniania własności lokali nie ma już żadnego znaczenia. Oznaczałoby to, że większość regulacji zarówno z zakresu planowania przestrzennego jak i prawa budowlanego jest zupełnie zbędna, niczemu nie służy, a realizowane przez inwestora liczne obowiązki wynikające z przepisów prawa są jedynie celem samym w sobie. Jednorodzinny charakter budynku oznacza, że można w nim wydzielić wyłącznie dwa lokale mieszkalne”.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zezwolenia (jeśli jest wymagane), może skutkować nałożeniem kary finansowej.

W praktyce nadzór budowlany karą za nielegalne przystąpienie do użytkowania obciąża zawsze inwestora, czyli osobę, na którą wydano pozwolenie na budowę.

To błąd.

Przepisy bowiem Prawa budowlanego nie pozwalają na automatyczne (tak w praktyce się dzieje) obciążenie taką karą wyłącznie inwestora.

Panteon

Istnieją bowiem sytuacje (jak pokazuje praktyka), że niejednokrotnie dochodzi do nielegalnego przystąpienia do użytkowania budynku bez woli inwestora.

Dlatego sądy administracyjne zobowiązują organy nadzoru budowlanego, by przed wydaniem postanowienia o nałożeniu kary dokładnie zbadały okoliczności przystąpienia do użytkowania bez odpowiedniej zgody, albowiem:

Nie do pogodzenia z obowiązującym porządkiem prawnym byłaby natomiast sytuacja, w której automatycznie dochodziłoby do stosowania sankcji w postaci administracyjnej kary pieniężnej za zachowanie, któremu w istocie nie można przypisać naruszenia prawa”.

Zatem, gdy już dojdzie do użytkowania budynku bez zezwolenia (nie ma tu znaczenia, czy świadomie, czy też nie), to kara za nielegalne przystąpienie przewidziana w przepisach Prawa budowlanego nie zawsze może być nałożona na inwestora.