Slider

Na łamach bloga pisałem już wiele o niepokojącym zjawisku związanym z bezrefleksyjnym wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokalu, których wydawanie prowadzi do powstawania domów wielorodzinnych w miejscach i obiektach do tego nieprzystosowanych i nieprzeznaczonych.

Ta błędna praktyka starostów ma źródło w tym, że przy wydawaniu w/w zaświadczeń pomija się definicję domu jednorodzinnego zawartą w ustawie Prawo budowlane, której jednym z elementów konstrukcyjnych jest wyraźny zakaz wydzielania w domach jednorodzinnych więcej niż dwóch lokali mieszkalnych (ich liczba powyżej dwóch powoduje, że nie mamy już do czynienia z domem jednorodzinnym).

W konsekwencji powstaje budynek wielorodzinny w miejscu do tego nieprzeznaczonym i co do którego mają zastosowanie inne normy niż do domów jednorodzinnych.

chata dolomity

Najnowsze wyroki sądów administracyjnych jednak piętnują tego typu praktykę.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 grudnia 2016 roku, stwierdził bowiem:
Definicja ta (dotycząca domu jednorodzinnego), choć zawarta w innej ustawie niż ustawa o własności lokali, wydaje się być na tyle uniwersalna, że nie można kwestionować możliwości jej stosowania w innych sprawach, niż tylko tych, które rozpoznawane są na podstawie ustawy prawo budowlane. Wynika to również z zasady traktowania porządku prawnego jako pewnego spójnego, wzajemnie niewykluczającego się oraz niesprzecznego systemu. Niepodobna zdaniem Sądu logicznie twierdzić, że zdefiniowanie zamierzenia budowlanego na etapie przygotowania i realizacji inwestycji jako „budynki jednorodzinne”, po jej zakończeniu, na etapie wyodrębniania własności lokali nie ma już żadnego znaczenia. Oznaczałoby to, że większość regulacji zarówno z zakresu planowania przestrzennego jak i prawa budowlanego jest zupełnie zbędna, niczemu nie służy, a realizowane przez inwestora liczne obowiązki wynikające z przepisów prawa są jedynie celem samym w sobie. Jednorodzinny charakter budynku oznacza, że można w nim wydzielić wyłącznie dwa lokale mieszkalne”.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zezwolenia (jeśli jest wymagane), może skutkować nałożeniem kary finansowej.

W praktyce nadzór budowlany karą za nielegalne przystąpienie do użytkowania obciąża zawsze inwestora, czyli osobę, na którą wydano pozwolenie na budowę.

To błąd.

Przepisy bowiem Prawa budowlanego nie pozwalają na automatyczne (tak w praktyce się dzieje) obciążenie taką karą wyłącznie inwestora.

Panteon

Istnieją bowiem sytuacje (jak pokazuje praktyka), że niejednokrotnie dochodzi do nielegalnego przystąpienia do użytkowania budynku bez woli inwestora.

Dlatego sądy administracyjne zobowiązują organy nadzoru budowlanego, by przed wydaniem postanowienia o nałożeniu kary dokładnie zbadały okoliczności przystąpienia do użytkowania bez odpowiedniej zgody, albowiem:

Nie do pogodzenia z obowiązującym porządkiem prawnym byłaby natomiast sytuacja, w której automatycznie dochodziłoby do stosowania sankcji w postaci administracyjnej kary pieniężnej za zachowanie, któremu w istocie nie można przypisać naruszenia prawa”.

Zatem, gdy już dojdzie do użytkowania budynku bez zezwolenia (nie ma tu znaczenia, czy świadomie, czy też nie), to kara za nielegalne przystąpienie przewidziana w przepisach Prawa budowlanego nie zawsze może być nałożona na inwestora.

Na temat stwierdzenia nieważność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez sąd administracyjny i wpływu tego orzeczenia na decyzję o pozwoleniu na budowę pisałem już sporo na forum tego bloga m.in. tutaj i tutaj.

Dlatego niejako kontynuując ten wątek chciałem zwrócić uwagę na niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (bo z końca 2016 roku), w którym stwierdzono m.in.:

Wrocław

Stwierdzenie nieważności planu miejscowego nie stanowi automatycznej podstawy stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej na jego podstawie. Konieczne jest ustalenie związku, jaki występuje pomiędzy przyczyną stwierdzenia nieważności planu miejscowego, a ewentualną przyczyną nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Dla przykładu – w ewentualnych postępowaniach w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniach na budowę na terenach, co do których stwierdzono nieważność zaskarżonego planu z powodu braku linii zabudowy, trzeba ocenić, jakie znaczenie dla ważności tych decyzji miało to, że zostały one wydane na podstawie planu miejscowego, w którym dla niektórych terenów nie wyznaczono linii zabudowy”.

Tezę tego wyroku warto zapamiętać z uwagi na to, że wyrok został wydany przez Naczelny Sąd Administracyjny, w którym jeszcze w 2013 i 2014 roku były wydawane sprzeczne wyroki, co do możliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie unieważnionego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pisałem już tutaj, że jeden z sędziów orzekających w sprawach związanych z umowami o roboty budowlane często powtarzał, że na gębę to może być krem nivea, ale nie umowa na wykonanie robót budowlanych.

Nie wahaj się zatem jej podpisać pamiętając, że nie może w niej zabraknąć podstawowych elementów, czyli:

1.podmiotu umowy (kto ją zawiera),
2.przedmiotu umowy (co dokładnie ma być wykonane),
3.terminu wykonania umowy,
4.wysokości wynagrodzenia za wykonane roboty (np. ryczałtowe lub kosztorysowe)

koparka zabierzów

Bez tego strony umowy, tj. inwestor i wykonawca (lub wykonawca i podwykonawca) nie powinny przystępować do jej realizacji, gdyż prawdopodobieństwo, że sprawa stanie się sporna i zakończy się w sądzie jest bardzo duże.

Jednakże, by proces jej realizacji przebiegał w miarę bezkonfliktowo pamiętać należy również o załącznikach do umowy o roboty budowlane, które stanowić będą jej integralną część.

Najważniejszym z nich bez wątpienia będzie dokumentacja projektowa, która powinna precyzować, co jest przedmiotem umowy, czyli co powinno być i jak wykonane.
Wykonawca (lub podwykonawca) powinien prawidłowo odczytać projekt budowlany, bowiem do jego obowiązków będzie należała realizacja inwestycji zgodnie z jego założeniami oraz z zasadami sztuki budowlanej.

W praktyce zdarza się jednak, że inwestor z różnych powodów zmienia projekt – uzyskuje zamienne pozwolenie na budowę, które zatwierdza projekt zamienny.

Co wówczas ?
Czy wykonawca jest zobowiązany wykonać roboty budowlane wg projektu zamiennego ?

Nie !

W takiej sytuacji mamy do czynienia ze zmianą umowy, a ta będzie uzależniona od zgody wykonawcy (lub podwykonawcy) na wykonanie zamiennego zakresu robót (jeśli oczywiście znajdzie się w umowie zapis mówiący o tym, że wszelkie zmiany umowy mogą nastąpić wyłącznie na podstawie jej aneksowania).

Pisałem w ostatnim poście o bardzo ważnej zmianie w Prawie budowlanym, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2017 roku, a związana jest z definicją istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Jest jeszcze jedna zmiana, która wpłynie znacząco na proces budowlany. Dotyczy ona możliwości złożenia zażalenia na postanowienia o wstrzymaniu robót w sytuacji zarzutu ze strony nadzoru budowlanego o wykonywaniu robót budowlanych bez odpowiednich zgód, czyli w warunkach samowoli budowlanej.

Do 1 stycznia 2017 roku było tak, że nadzór budowlany wstrzymując roboty budowlane na podstawie art. 48  Prawa budowlanego, czyli takie roboty budowlane, które według tego organu były wykonywane w warunkach samowoli budowlanej, wstrzymywał postanowieniem takie roboty i blokował realizację takiej inwestycje na miesiące lub lata.

stadion wisły

Co istotne w takiej sytuacji inwestor pozostawał bez możliwości skontrolowania takiego postanowienia przez organ wyższej instancji, ponieważ nie przysługiwało na nie zażalenie.

Po zmianach Prawa budowlanego, od 1 stycznia 2017 roku, istnieje możliwość złożenia zażalenia na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wstrzymaniu robót budowlanych do organu wyższej instancji, czyli Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, a pózniej ewentualnie poddanie kontroli tego postanowienia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny i Naczelny Sąd Administracyjny.

Jest to bardzo istotna zmiana, która daje inwestorowi w procesie budowlanym ważny instrument pozwalający na skuteczną obronę przed nieuzasadnionymi działaniami nadzoru budowlanego, które czasami prowadziły do zastoju na budowie na miesiące lub nawet lata.