Slider

W sprawie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego zapraszam tutaj.

W trakcie budowy, przebudowy, nadbudowy, czy też postawienia reklamy doszło do nielegalnego zajęcia pasa drogowego !

Nielegalnego ?
Bez odpowiedniej zgody na takie zajęcie.

Pasa drogowego ?
To wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne.

Co wtedy, gdy nielegalnie zajęto pas drogowy ?
Jak wiadomo – zarządca drogi powinien zareagować i obciążyć podmiot, który zajął pas drogowy karą finansową.

No właśnie – który podmiot ?
Sprawcę, który dokonał faktycznego zajęcia pasa drogowego na cele niezwiązane z ruchem drogowym, bez uzyskania odpowiedniego zezwolenia.

Bierutów - pas drogowy

Z mojego doświadczenia wynika, iż wielokrotnie obciążano karą za zajęcie pasa drogowego podmiot, który jedynie wg organu powinien odpowiadać za zajęcie pasa drogowego, nie ustalając przy tym, kto faktycznie zajął pas drogowy.

A taka praktyka jest praktyką wadliwą.

Nie ma bowiem podstaw prawnych do obciążania podmiotu, który faktycznie nie zajął pasa drogowego.

Organ (zarządca drogi) prowadzący postępowanie w tym zakresie ma obowiązek ustalić na podstawie zebranego materiału dowodowego, kto jest sprawcą zajęcia pasa drogowego.

Następnie ustalić, czy ten sprawca posiada odpowiednie zgody na jego zajęcie lub zaistniały wyłączenia do ich uzyskania.

Dopiero na podstawie tych ustaleń (niebudzących wątpliwości) zarządca drogi może wydać decyzję o nałożeniu kary za zajęcie pasa drogowego.

Wadliwą praktykę, która będzie miała odzwierciedlenie w decyzji o nałożeniu kary za zajęcie pasa drogowego można, a nawet trzeba, zaskarżyć do organu wyższej instancji.

Pisałem już na łamach bloga, że decyzja o warunkach zabudowy pozwala określić ogólnie jaki rodzaj obiektu może być wybudowany na danym terenie.

Pisałem również o tym, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę w sytuacji braku na terenie planowanej inwestycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednak wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia kilku bardzo istotnych warunków, tj:

  1. funkcja planowanej inwestycji musi być zgodna z funkcją na działkach sąsiednich;
  2. teren inwestycji musi mieć dostęp do drogi publicznej (nawet pośredni przez drogę wewnętrzną);
  3. istniejące (i planowane) uzbrojenie terenu jest wystarczające do podpięcia nowej inwestycji;
  4. teren inwestycji nie wymaga zgodny na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze;
  5. decyzja wz nie może naruszać obowiązujących przepisów, np. o ochronie środowiska.

decyzja wz

Jeżeli wyżej wymienione warunki do jej wydania są spełnione to wójt, burmistrz lub prezydent może wydać decyzję wz, w której określi m.in:

  1. linię zabudowy;
  2. wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
  3. szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu;
  4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej;
  5. geometrię dachu.

Co istotne ustalenie w/w warunków (parametrów) nowej inwestycji  zawartych w decyzji wz, organ określa nie na podstawie dowolnych wskazań wnioskodawcy (inwestora), ale na podstawie analizy obszaru, w którym ma się znaleźć nowa inwestycja – czyli tego jaki rodzaj zabudowy i jego funkcji znajduje się na terenie sąsiadującym z terenem planowanej inwestycji.

Oczywiście nie jest to luźna – niczym nie skrępowana – analiza. Analiza musi objąć obszar nie mniejszy niż trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

ISTOTNE

Pamiętać jednak należy (o czym zapomina wielu inwestorów), że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o szczegółowych rozwiązaniach technicznych takich jak odległości obiektów kubaturowych od granicy działki planowanej inwestycji – te bowiem kwestie są rozstrzygane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – czyli przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, jedynie z zakresie rodzaju inwestycji wskazanej we wniosku.

Nie jest natomiast ściśle związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi opisującymi planowany obiekt budowlany, takimi jak wysokość budynku, ilość kondygnacji, czy też wskazaną linią architektoniczną i geometrię dachu.

Te parametry mogą być ustalone w decyzji wz w sposób odmienny od wskazanego we wniosku inwestora.

NAJISTOTNIEJSZE

Nie oznacza to jednak, że w/w organy mogą podjąć decyzję, w której ustalą warunki zabudowy w sposób zdecydowanie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego – decyzja bowiem o warunkach zabudowy nie może kreować całkowicie odmiennej inwestycji od wnioskowanej.

Zbudowałem zgodnie z pozwoleniem na budowę, to przystępuję do użytkowania budynku !

Zbudowałam zgodnie ze zgłoszeniem, to nie będę się bawiła w jakieś tam zgłoszenia zakończenia budowy.

Nie mam na to czasu, a dodatkowo w czasie kontroli nadzór budowlany będzie się zapewne czegoś czepiał i nakaże wszcząć postępowanie naprawcze przed zgodą na użytkowanie.

Niejednego inwestora korci przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiedniej zgody (zgody milczącej, czy też zwykłej zgody w formie decyzji administracyjnej).

Korci pomimo tego, że przepisy Prawa budowlanego przewiduje bardzo wysokie kary za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) bez stosownej zgody.

Nie zawsze jednak wymierzenie takiej kary przez nadzór budowlany jest zasadne.

samowola użytkowa

Wynika to z tego, że nie ma definicji ustawowej „przystąpienia do użytkowania”.
Inaczej pisząc – nie ma w obowiązujących przepisach określonych przesłanek, które wskazywałyby precyzyjnie, kiedy dokładnie dochodzi do „przystąpienia do użytkowania”.

Stąd też w sądach administracyjnych (w wyniku zaskarżania postanowień o nałożeniu kary) spieramy się z nadzorem budowlanym, czy kara finansowa została zasadnie nałożona.

No bo, czy zatowarowanie sklepu (ustawienie półek z towarem), ale bez dokonywania sprzedaży, jest już przystąpieniem do użytkowania budynku w rozumieniu Prawa budowlanego?

Czy ustawienie szaf i telewizora w mieszkaniu – po prostu urządzanie się – bez jego zamieszkiwania jest już przystąpieniem do użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego?

Czy ustawienie maszyn do produkcji opakowań w nowo wybudowanej fabryce, bez ich uruchomienia (a nawet uruchomienia próbnego) jest już użytkowaniem obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego?

Ja twierdzę, że nie – w przeciwieństwie do nadzorów budowlanych, z którymi toczę spory w tej materii w sądach administracyjnych.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć bowiem jako rozpoczęcie korzystania, używania przynajmniej części obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę, samo natomiast przygotowanie do użytkowania obiektu nie jest tożsame „z przystąpieniem do użytkowania” budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Dodatkowo – tak daleko idące stwierdzenia nadzoru budowlanego o tym, że nastąpiło przystąpienie do użytkowania budynku, bo w obiekcie kontrolowanym znajduje się na przykład maszyna drukarska, musi być poprzedzone starannie przeprowadzonym postępowaniem dowodowym, czego niestety w wielu tego typu sprawach brak.

Moja opinia dla gazety Rzeczpospolita na temat samowoli budowlanych w Polsce.

Tekst znajdziesz tutaj.