Slider

Załóżmy, że jest planowana budowa fermy drobiu na określonym terenie.

Pada pytanie, jakie dokumenty są do tego potrzebne ?

Zapewne pozwolenie na budowę ? – tak !

Pozwolenie na budowę jest niezbędne, jednak jego uzyskanie to ostatni etap procedury.

Najistotniejsze przy takich inwestycjach to zbadanie, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę fermy na określonym terenie (a jeśli planu zagospodarowania przestrzennego nie ma, to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy).

Wydaje się, że istotniejszą jeszcze kwestią (poprzedzającą wydanie powyższych decyzji) jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację inwestycji polegającej na budowie np. fermy drobiu, czy też trzody chlewnej, w której będzie prowadzona produkcja zwierzęca.

Jak już wspominałem w innym wpisie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko i przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.

Fermy zwierzęce do takich przedsięwzięć zazwyczaj się zaliczają.

Zastanówmy się zatem, kiedy takiej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach można odmówić ? (w mojej praktyce często spotykam się z takim pytaniem).

krowa 1

Przepisy określają kiedy wójt, burmistrz lub prezydent może odmówić takiej decyzji – i tak:

1.w sytuacji niezgodności lokalizacji przedsięwzięcia z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli oczywiście taki plan został uchwalony;

2.w sytuacji braku zgody wnioskodawcy na realizację przedsięwzięcia w wariancie innym niż proponowany (jeżeli z oceny oddziaływania na środowisko wynika zasadność realizacji przedsięwzięcia w innym wariancie);

3.gdy z oceny oddziaływania na środowisko wynika, że przedsięwzięcie może znacząco negatywnie oddziaływać na obszar Natura 2000, a za realizacją przedsięwzięcia nie przemawiają konieczne wymogi nadrzędnego interesu publicznego, w tym wymogi o charakterze społecznym lub gospodarczym i brak jest rozwiązań alternatywnych;

4.w sytuacji odmowy uzgodnienia warunków realizacji bądź wydania negatywnej opinii, przez organy takie jak (w zależności od rodzaju inwestycji): regionalny dyrektor ochrony środowiska, minister środowiska, generalny dyrektor ochrony środowiska;

5.jeżeli z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wynika, że przedsięwzięcie może spowodować nieosiągnięcie celów środowiskowych zawartych w planie gospodarowania wodami na obszarze dorzecza.

Tyle, i aż tyle.

Dlatego też organ wydający decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych nie ma podstaw do wydania rozstrzygnięcia negatywnego, gdy nie zachodzi któraś z wyżej wymienionych sytuacji.

To że np. wójtowi „nie podoba się” planowana inwestycja, czy też to, że w sferze (jedynie nieskonkretyzowanych) planów pozostaje inne przeznaczenie gruntów niż wskazane w obowiązującym planie, nie ma znaczenia, jeżeli tych projektów nie wprowadził w życie (nie uchwalił np. planu o nowym przeznaczeniu terenu).

Z powyższego wynika, że gmina ma prawo kształtować politykę przestrzenną na jej terenie (uchwalać plany zagospodarowania przestrzennego, które określają przeznaczenie terenów), ale do tego celu nie może jej służyć decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.

Niby to oczywiste kiedy stosować rozporządzenie ministra infrastruktury o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 2002 roku.

Zapytasz – dlaczego niby oczywiste ?

Przecież z § 2 tego rozporządzenia wynika, że stosujemy ten akt przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych.

Jednak często zdarza się tak, że w sytuacji aktów prawnych ich stosowanie może być w pewnym zakresie (albo całości) wyłączone.

Czy takie wyłączenia dotyczą w/w rozporządzenia ?

Tak – z tym że w ograniczonym zakresie !

Załóżmy, że mamy budynek mieszkalny (użytkowany) wzniesiony w latach 40 – tych ubiegłego wieku, w którego ścianie szczytowej położonej w ostrej granicy z działką sąsiednią znajduje się okno.

Czy może się tam znajdować ?

Czy jest legalne ?

Jak do tego odnoszą się przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego ?

Chcąc odpowiedzieć na te pytania w pierwszej kolejności należałoby rozpoznać, które przepisy o warunkach technicznych stosować, czy te z daty wzniesienia obiektu, czy te obowiązujące na dzień dzisiejszy.

Rozporządzenie o warunkach technicznych z 2002 roku rozwiewa te wątpliwości bowiem w § 207 ust. 2 stwierdza się, że przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, wymiarów schodów, a także oświetlenia awaryjnego, stosuje się również do użytkowania budynków istniejących, które uznaje się za zagrażające życiu ludzi.

Zatem również w sytuacji budynków wybudowanych przed 2002 rokiem, w trakcie obowiązywania innych aktów prawnych regulujących ich warunki techniczne, można aktualnie obowiązujące rozporządzenie stosować w zakresie m.in. bezpieczeństwa pożarowego.

Jest jednak w tej sytuacji jedno istotne zastrzeżenie.

sycylia

Można stosować te przepisy, ale pod warunkiem, że budynek jest użytkowany i można go uznać za zagrażający ludziom.

O tym zastrzeżeniu organy administracji często zapominają, uznając, że już wspomniany wyżej budynek z lat 40 – tych posiadający w ścianie szczytowej okno – nie może go mieć i nakazują jego zamurowanie – wskazując na przepisy dotyczące bezpieczeństwa przeciwpożarowego zawarte w rozporządzeniu o warunkach technicznych z 2002 roku.

Jednakże takie okno nie może istnieć w ścianie szczytowej tylko w sytuacji, gdy zagraża to bezpieczeństwu ludzi.
Jeżeli takiego braku bezpieczeństwa organ nie wykaże i nie wykaże również jego nielegalności, to nie ma podstaw by zobowiązywać kogokolwiek do jego zamurowania i stosowania przepisów rozporządzenia z 2002 roku.

Bo jeszcze raz należy podkreślić, iż dopiero zaistnienie (wykazanie) przesłanki – związanej z zagrożeniem życia ludzi w zakresie bezpieczeństwa pożarowego oraz oświetlenia awaryjnego – daje możliwość organom (np. nadzoru budowlanego) do stosowania przepisów rozporządzenia z 2002 do budynków powstałych przed 2002 rokiem.

Dlatego – nakaz zamurowania okna tylko z tego powodu, że znajduje się w odległości np. mniejszej niż 4 metry (§ 12 rozporządzenia) od granicy działki, nie jest dopuszczalny, jeżeli nadzór budowlany nie wykaże zagrożeń dla bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Dodatkowo wskazać należy, że pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości (§57 rozporządzenia) – a te zapewnia okno, które często jest jedynym otworem pozwalającym na dopuszczenie światła i świeżego powietrza do pomieszczenia.

Czy to możliwe ?

Na jakiej podstawie ?

Dlaczego ?

To najczęstsze pytania związane z tą przykrą sytuacją, jaką jest wstrzymanie robót budowlanych przez nadzór budowlany.

Zatem kiedy nadzór budowlany najczęściej wstrzymuje proces inwestycyjny?

Wtedy gdy roboty budowlane są prowadzone:
-w warunkach samowoli budowlanej;
-w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
-w sposób mogący spowodować zagrożenie środowiska;
-z naruszeniem warunków zgłoszenia;
– w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę lub projekcie budowlanym.

W związku z tym, że konsekwencje wstrzymania robót budowlanych pociągają za sobą daleko idące skutki – nie tylko finansowe – przepisy regulujące te kwestie winny być interpretowane na zasadzie wyjątku.

Dlatego wstrzymanie robót budowlanych musi być poprzedzone starannie przeprowadzonym postępowaniem dowodowym, które w sposób nie budzący wątpliwości wykaże, iż istnieje podstawa do wstrzymania procesu inwestycyjnego.

most rudawa

Jeżeli zatem – dla przykładu – nadzór budowlany podaje jako przyczynę wstrzymania robót prowadzenie ich w sytuacji zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, to uzasadnienie takiego rozstrzygnięcia powinno w takim przypadku zawierać szczegółowe wyjaśnienie: jakiego rodzaju zagrożenie nadzór stwierdził, na czym ono polega i z czego wynika.
Nie może to być zagrożenie abstrakcyjne, hipotetyczne czy też przypuszczalne, a konkretne i realne !

Podobnie rzecz się ma z zarzutem istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego – wstrzymanie robót budowlanych z powodu istotnych odstąpień nie jest możliwe w każdym przypadku odstąpienia.

Może być wstrzymane jedynie w sytuacjach odstąpień związanych z:

-projektem zagospodarowania działki lub terenu;
-charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego;
-zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
-zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
-ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
-wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia.

To jednak, czy dane odstępstwo ma charakter istotny, winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku – niebagatelne znaczenie ma w tym przypadku charakter inwestycji.
Dlatego nie każda zmiana (odstępstwo) pociąga za sobą podstawę do wstrzymania robót budowlanych.

Powyższe skłania do jednego wniosku – zawsze składaj zażalenie od postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, tak by jak najszybciej zostało skontrolowane przez organ wyższej instancji, który oczywiście może takie postanowienie uchylić.

Z mojej praktyki wynika, że jeżeli dla określonego terenu uchwalono plan miejscowy, to wówczas – niejako automatycznie – wygasza się decyzję o warunkach zabudowy (wz).

To błąd !

Prawo nie jest tak bezwzględne dla posiadaczy decyzji o warunkach zabudowy.

Oczywiście organom prowadzącym tego typu sprawy jest wygodniej uznać, że jeżeli został uchwalony plan miejscowy dla określonego terenu, to decyzję wz należy wygasić.

Pamiętać jednak należy, że przepisy dają możliwość wygaszenia decyzji wz, ale jedynie w sytuacji, gdy po jej wydaniu zostanie uchwalony miejscowy plan, który zawiera inne ustalenia niż wcześniej wydana decyzja wz.

Zatem można wygasić decyzję wz, ale jedynie w sytuacji wyraźnych różnic między postanowieniami decyzji wz, a postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego.

cerkiew Berezka

Te różnice (odmienności – jak wskazuje ustawa) muszą być wyraźne.

Dlatego w takiej sytuacji – uchwalenia planu już po wydaniu decyzji wz – organ ma obowiązek zbadania, czy istnieją odmienności między decyzją wz, a uchwalonym planem miejscowym.
Co to oznacza w praktyce ?
Oznacza tyle, że organ powinien wnikliwie ustalić wszystkie warunki zabudowy wynikające z decyzji oraz warunki zabudowy wynikające z uchwalonego planu miejscowego (takie jak np.: wysokość budynku, linia zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy). Następnie winien porównać je i dokonać wyczerpującej oceny, czy są one odmienne.

W sytuacji ustalenia, iż nie ma wyraźnych odmienności, nie ma też podstaw do wygaszenia decyzji wz.

Prawo dopuszcza bowiem współistnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji określającej warunki zabudowy !

Dlatego też nie jest dopuszczalne wydawanie decyzji o wygaśnięciu decyzji o warunkach zabudowy automatycznie, gdyż nie ma bezwzględnego obowiązku jej wygaszenia.

Projekt budowlany składa się z dwóch części:

1.projektu zagospodarowania działki lub terenu,
2. projektu architektoniczno-budowlanego.

Zróżnicowane są możliwości badania przez organ administracji architektoniczno – budowlanej każdej z tych części projektu.

Obserwując z bliska praktykę organów administracji architektoniczno – budowlanej wciąż należy przypominać, iż:
organy te nie mają uprawnień do badania merytorycznego zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami w tym techniczno-budowlanymi (wyjątkiem są przepisy określająca wymogi ochrony środowiska).

Dlatego organ nie ma podstaw prawnych do kwestionowania przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań.

Co do zgodności projektu architektoniczno – budowlanego z przepisami prawa organowi winno wystarczyć oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Pełną bowiem odpowiedzialność za zgodność projektu z prawem ponosi projektant.

Pamiętać należy, że uprawnienia kontrolne organu administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego zostały ograniczone do:

wiata na san wito lo capo

1.sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami planu (decyzji o warunkach zabudowy),

2.wymaganiami ochrony środowiska,
3.kompletności projektu budowlanego,
4.sprawdzenia dołączonych dokumentów takich jak opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Natomiast projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu tylko pod kątem zgodności z przepisami, w tym zwłaszcza techniczno – budowlanymi.

Podsumowując, organ prowadzący sprawę dotyczącą zatwierdzenia projektu budowlanego nie ma podstaw prawnych do prowadzenia badań, ani ustaleń pod względem możliwości technicznych wykonania projektu budowlanego.
Dla przykładu nie ma kompetencji do zajmowania się kwestiami związanymi z warunkami i sposobem posadowienia budynku, wpływu obiektu budowlanego na istniejący drzewostan, czy wysokości pomieszczeń.
Tego typu kwestie nie podlegają badaniu pod kątem zgodności z przepisami technicznymi w ramach weryfikacji pozwolenia na budowę.

…………………………………………………………………………………………………..
(Już na marginesie dodam, że prowadzenie robót budowlanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia może ewentualnie prowadzić do wszczęcia postępowania przed organami nadzoru budowlanego na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).