Slider

W prasie pojawia się wiele informacji na temat zmian w prawie budowlanym, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2017 roku.

Najczęściej wskazuje się na zmiany (traktowane jako te najistotniejsze) dotyczące nowej grupy robót budowlanych, które można wykonywać bez pozwolenia na budowę lub jedynie na zgłoszenie. Wskazuje się również na skrócenie terminów z 30 dni na 21 dni do wniesienia sprzeciwu w sytuacji zgłoszenia robót budowlanych.

Jednak według mnie najistotniejsza zmiana dla praktyki (wskazywana niejako obok innych) dotyczy definicji istotnych odstąpień od projektu budowlanego.

Przez lata spierano się w sądach, czy faktycznie wybudowany obiekt szerszy lub wyższy o np. 10 cm od tego znajdującego się w projekcie budowlanym jest istotną zmianą powodującą poważne konsekwencje dla inwestora.
Z dniem 1 stycznia 2017 roku tego typu problemy nie powinny zajmować nadzoru budowlanego i sądów administracyjnych.

bramka kraków

Zmiana Prawa budowlanego wprowadziła bowiem zapis (art. 36a ust. 5a), który stanowi że:
Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych”.

Tak – oznacza to tyle, że jeżeli z różnych powodów w trakcie realizacji inwestycji doszło do odstąpień od projektu budowlanego, które polegają na powiększeniu budynku o kilka centymetrów (lecz nie przekraczają 2 % wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym) i dodatkowo spełnione są przesłanki z pkt 2-4 wskazane powyżej, to takie odstąpienia nie skutkują wszczęciem postępowania naprawczego związanego z obowiązkiem uzyskania pozwolenia zamiennego, czy kwalifikowaniem tego typu odstąpień jako samowoli budowlanej.

Co więcej dokonano zmiany redakcji całego art. 36a dotyczącego istotnych i nieistotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, który z uwagi (właśnie) na jego redakcję budził w praktyce wiele problemów interpretacyjnych. Teraz jego brzmienie jest z pewnością czytelniejsze.

Dla zainteresowanych poniżej pełny tekst art. 36a Prawa budowlanego, który od 1 stycznia 2017 roku definiuje istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego:

1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
1a. Istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego.
2. Organ administracji architektoniczno-budowlanej uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.
3. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany.
4. (uchylony).
5. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.
5a. Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę”.

 

Zdarza się, że doświadczeni urzędnicy zapominają o oczywistościach.

Dlatego warto przypomnieć, że:

nadzór budowlany nie jest właściwy do oceny zmiany stanu wody na gruncie i nawet taka zmiana nie może być kwalifikowana jako samowola budowlana.

dźwig zabierzów

Prowadzenie postępowania dla tego typu spraw (zmiany stanu wody) zastrzeżone zostało dla organów gminy (wójta, burmistrza lub prezydenta) i wynika wprost z ustawy Prawo wodne – więcej na ten temat znajdziesz tutaj.

Natomiast kwestie związane z popełnieniem samowoli budowlanej zastrzeżone zostały wyłącznie do kompetencji nadzoru budowlanego i wynika to wprost z ustawy Prawo budowlane.

Pytacie często, czy wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację planowanego przedsięwzięcia na rzecz jednego inwestora nie ogranicza innego inwestora w uzyskaniu takiej decyzji.

Odpowiedź jest prosta:
wydanie kolejnej decyzji środowiskowej dla podobnego przedsięwzięcia na tej samej działce jest możliwe.

Dlaczego ?
Prawo nie ogranicza w żaden sposób możliwości wielokrotnego występowania o ustalenie środowiskowych warunków dla różnych przedsięwzięć, przez różnych inwestorów, nawet gdyby miały one dotyczyć tej samej działki.

orne pole
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia jest bowiem wydawana na początku procesu inwestycyjnego, poprzedza ona decyzję o warunkach zabudowy, jak też decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.

Stanowi ona informację prawną dla organu i inwestora o tym jakie zamierzenie inwestycyjne z punktu widzenia ochrony środowiska może zostać realizowane na terenie działki objętej wnioskiem.

Decyzja środowiskowa wskazuje jedynie kształt inwestycji w aspekcie wymogów ochrony środowiska, dopuszczając jej realizację w wariancie dla środowiska najkorzystniejszym.

Dlatego wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla jednego przedsięwzięcia nie wyklucza wydania takiej decyzji dla przedsięwzięcia konkurencyjnego.

Zgodnie z najnowszym orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 21 grudnia 2016 roku:
„Brzmienie art. 48 ust. 4 p.b. jest jednoznaczne i nie może budzić wątpliwości. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie nałożonych przez organ obowiązków (moje: związanych z legalizacją samowoli budowlanej), właściwy organ obowiązany jest wydać decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1 ustawy (moje: decyzję o nakazie rozbiórki). Żaden przepis p.b. nie przewiduje w takiej sytuacji możliwości odstąpienia od orzeczenia nakazu rozbiórki”.

Czyżby ?

Messner Museum
Jest wiele orzeczeń sądów administracyjnych w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z których wynika, iż termin instrukcyjny do złożenia dokumentów wymaganych prawem do legalizacji samowoli budowlanej może być przedłużany przez nadzór budowlany!

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których część nieruchomości stanowi odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowdlaego, a część całkowicie samowolnie wzniesiony obiekt.

Jaką wówczas zastosować procedurę do likwidacji samowolnie wykonanych robót?

Czy procedurę związaną z likwidacją samowoli budowlanej, czy też procedurę naprawczą dla odstąpień od zatwierdzonego projektu ?

pajęczyna
W takiej sytuacji nadzór budowlany powinien zastosować dwa odrębne tryby postępowania w stosunku do każdej części obiektu, a więc procedurę naprawczą wobec części zrealizowanej z odstąpieniem od projektu budowlanego oraz tryb dotyczący samowoli budowlanej względem części rozbudowanej.