Slider

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie na początku bieżącego roku wydał ciekawy wyrok odnoszący się do problemu wydania pozwolenia na użytkowanie budynku a prowadzenia postępowania legalizacyjnego czy też naprawczego.

Główna teza tego wyroku sprowadza się do nastepującego:

Istnienie w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na użytkowanie determinuje postawę organów nadzoru budowlanego w kwestii ewentualnego prowadzenia procedury legalizacyjnej przewidzianej w art. 50-51 p.b. Istnienie w obrocie prawnym decyzji o zezwoleniu na użytkowanie jest swoistym potwierdzeniem legalności obiektu budowlanego, którego to pozwolenie dotyczy. Nie można zatem prowadzić postępowania legalizacyjnego w stosunku do obiektu, którego legalność potwierdza inny akt administracyjny. Jest to sprzeczne z regułami porządku prawnego, zasadami legalności i praworządności – art. 6 i art. 7 k.p.a. – i podważa zaufanie do organów państwa. Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i uzyskanie przez tę decyzję przymiotu ostateczności, chronionego zasadą trwałości określoną w art. 16 k.p.a., stanowi dla inwestora ustawową gwarancję, iż może on prawnie korzystać z wybudowanego w sposób legalny obiektu”.

Gdy jesteś właścicielem nieruchomości, w której sąsiedztwie planowana jest jakaś nowa inwestycja, może okazać się, że inwestycja ta będzie w zasadniczy sposób wpływała na Twoją nieruchomość. Na przykład poprzez to, że ze względu na jej położenie oraz planowaną wysokość będzie przesłaniała Twoją działkę.

Co możesz wówczas zrobić?

Jeśli jesteś stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę dla takiej planowanej inwestycji (a najprawdopodobniej jesteś ponieważ Twoja działka znajduje się w obszarze oddziaływania tej inwestycji), to powinieneś w takim postępowaniu wziąć czynny udział (składając pisma z zarzutami, czy też wnosząc odwołanie lub skargę), po to aby bronić swoich praw (interesów).

Jak bowiem wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z dnia 28 lutego 2017 roku „W związku z tym, że własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, każdy właściciel nieruchomości ma prawo dokonać budowy, rozbudowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie. Zatem inwestor, który pierwszy zabudowuje swoją działkę, nie ma tylko z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień”.

I jeszcze jedno.

Z powyższego orzeczenia wynika również, że zabudowa poszczególnych nieruchomości nie powinna odbywać się w oparciu o zasadę „kto pierwszy, ten lepszy”, a prawo własności poszczególnych sąsiadów powinno być traktowane w taki sam, jednolity sposób.

RODO w branży budowlanej

Gorączka związana z RODO powoli opada, a zatem już na spokojnie można przywołać kilka najistotniejszych kwestii dotyczących nowej regulacji związanej z ochroną danych osobowych. Jest to zresztą o tyle istotne, że RODO, co oczywiste, dotyczy również branży budowlanej.

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 roku w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) weszło w życie w dniu 25 maja 2018 roku.

Zgodnie z tą regulacją podmioty, które przetwarzają dane osobowe w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (tak zwani administratorzy danych) są zobowiązane między innymi (ale oczywiście katalog jest znacznie szerszy) do:

– należytego zabezpieczenia danych osobowych gromadzonych zarówno w formie tradycyjnej (na przykład w formie dokumentów), jak i w formie elektronicznej;

– udzielenia stosownego upoważnienia do przetwarzania danych osobowych osobom, które do tych danych osobowych będą miały dostęp;

– uzyskania od osoby, której dane osobowe są pozyskiwane stosownej zgody oraz poinformowanie takiej osoby o przysługujących jej prawach;

– podpisania stosownych umów o powierzenie przetwarzania danych osobowych z podmiotami trzecimi;

– poinformowania swoich kontrahentów, w przesyłanej korespondencji mailowej czy też tradycyjnej, o przetwarzaniu danych osobowych oraz wynikających z tego konsekwencji.

Wprowadzenie RODO wymaga zatem podjęcia szeregu czynności, dlatego też jeśli jesteś administratorem danych, a czynności tych jeszcze nie zrealizowałeś, zrób to czym prędzej, bowiem konsekwencje nieprzestrzegania RODO są dalece rygorystyczne.

Mam przed sobą ciekawy wyrok NSA w Warszawie z lutego 2018 roku, który zapewne zainteresuje wiele gmin.

Sąd stwierdził w nim, iż:
Przepis art. 59 ust. 3 u.p.z.p. może mieć w określonych przypadkach zastosowanie również do terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego”.

W czym rzecz ?

Treść art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest następująca: „w przypadku zmiany zagospodarowania terenu (,.,.), bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości: 1/ wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo 2/ przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania”.

Wynika z tego – ni mniej ni więcej – że jeżeli Ty lub Twój sąsiad zmieniliście sposób zagospodarowania działki np. w wyniku urządzenia na danej nieruchomości składowiska, hałdy węgla, miejsc postojowych, bazy transportowej, ale bez realizacji obiektów budowlanych (bo wtedy ingeruje nadzór budowlany), to organy gminy mogą wówczas zobowiązać Ciebie lub sąsiada do wstrzymania użytkowania terenu lub przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania terenu.

W praktyce powstał problem, czy gmina (wójt, burmistrz, prezydent) może reagować na zmianę zagospodarowania terenu (wcześniej była łąka, a dzisiaj jest hałda żwiru) w sytuacji, gdy dana działka jest objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

WSA w Krakowie w wyroku z grudnia 2015 roku stanął na stanowisku, że w/w przepis nie ma zastosowania w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje mpzp – posiłkując się wykładnią literalną. Natomiast NSA w Warszawie przyjął odmienną interpretację art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na uzasadnienie swojego stanowiska podniósł m.in:

Podnosi się, że przyjęcie sposobu interpretacji przepisu art. 59 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z ust. 2, dokonanego jedynie z zastosowaniem metody wykładni gramatycznej, doprowadziłoby do uznania, że w przypadku faktycznego zaistnienia niezgodnej z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiany sposobu zagospodarowania terenu niewymagającej pozwolenia na budowę nie byłoby możliwe uruchomienie postępowania w przedmiocie likwidacji skutków samowoli w powyższym znaczeniu.

Podkreśla się też, że nie sposób założyć, aby racjonalnie działający ustawodawca – z jednej strony – wyłączył spod jakiejkolwiek kontroli sprawdzenie zgodności zmiany sposobu zagospodarowania terenu niewymagającej pozwolenia na budowę z ustaleniami planu miejscowego, z drugiej zaś strony stworzył prawną możliwość dokonania takiej kontroli w przypadku robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającej zgłoszenia, czy też tylko zmiany sposobu zagospodarowania terenu na terenie nieobjętym planem miejscowym”.

W umowach o roboty budowlane bardzo często zamieszczane są zapisy dotyczące kar umownych, najczęściej związanych z rożnego rodzaju opóźnieniami.

W niektórych umowach od razu określony zostaje termin, w którym dana kara umowna ma zostać zapłacona, w niektórych natomiast umowach zastrzega się obowiązek zapłaty kary umownej, ale nie wskazuje się w jakim terminie ma zostać ona zapłacona.

Dlatego też, jeśli w umowie o roboty budowlane wskazano termin zapłaty kary umownej, to roszczenie o zapłatę tej kary staje się wymagalne we wskazanym dniu.

Jeśli natomiast w umowie zastrzeżono karę umowną, ale nie wskazano terminu, w jakim ma ona zostać zapłacona, to konieczne jest przesłanie do drugiej strony, która zobowiązana jest do zapłaty kary umownej stosownego wezwania do zapłaty.

Dopiero bowiem to wezwanie spowoduje, iż roszczenie o zapłatę kary umownej stanie się wymagalne, a to dlatego, że zgodnie z treścią art. 455 Kodeksu cywilnego „Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania”.

A zatem jeśli zawarłeś umowę o roboty budowlane, na podstawie której możesz domagać się od drugiej strony zapłaty określonej kary umownej, ale w umowie nie uzgodniliście, w jakim terminie zapłata tej kary umownej ma nastąpić, musisz przesłać do swojego dłużnika stosowne wezwanie do zapłaty, w którym wskażesz mu jaką kwotę ma zapłacić oraz w jakim terminie ta zapłata ma nastąpić.