Slider

W prowadzonej przeze mnie sprawie – pozytywnie zakończonej dla mojego Klienta – Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 listopada 2017 roku (sygn. akt: II OSK 480/16) wyraził pogląd, iż dla organów nadzoru budowlanego nie ma charakteru wiążącego zakwalifikowanie danego obiektu do określonej kategorii w pozwoleniu na budowę.

Stwierdził również, że to organy nadzoru budowlanego mają wręcz obowiązek ustalenia, do której kategorii należy określony obiekt zaliczyć: „organy nadzoru budowlanego są uprawnione do weryfikacji ustaleń przyjętych w pozwoleniu na budowę, w tym także dotyczących kategorii obiektu”.

Kontrowersyjne – prawda ?

pozwolenie na użytkowanie

Kwestia weryfikacji przez nadzór budowlany treści pozwolenia na budowę nie dotyczyła głównego wątku w/w sprawy, bo on dotyczył kary za przystąpienie do użytkowania budynku bez wcześniejszej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jednak twierdzenie NSA dotyczące weryfikacji pozwoleń na budowę przez nadzór budowlany jest niezwykle istotne dla praktyki, bowiem z poglądu Sądu wynika, iż nadzór budowlany może niejako kwestionować rozstrzygnięcia organów administracji architektoniczno – budowlanej, czyli starostw, które na dzień dzisiejszy wydają pozwolenia na budowę.

Moim zdaniem taki pogląd rozmywa kompetencje organów administracji architektoniczno – budowlanej i nadzoru budowlanego.

Co bowiem z wyrokami, w których sądy administracyjne wskazywały jednoznacznie, że nadzór budowlany nie może ingerować w treść pozwolenia na budowę na etapie np. uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, bo jest organem nadzoru budowlanego, który ma kompetencje jedynie do zbadania wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego nią projektu budowlanego przez inwestora, a nie podważania jej zasadności, czy też zgodności z prawem ?

Przy realizacji umowy o roboty budowlane mają miejsce takie sytuacje (wcale nierzadko), że wykonawca czy inwestor nie chcą ze sobą już dłużej współpracować.

Najczęściej zdarza się to z uwagi na niewłaściwe prowadzenie robót, poważne opóźnienia w wykonywaniu robót czy też w regulowaniu wynagrodzenia, albo też wskutek szeregu problemów, które pojawiają się w trakcie realizowania inwestycji, którym strony nie są w stanie sprostać.

Niestety bardzo często jest też tak, że zejście wykonawcy z placu budowy odbywa się w warunkach poważnego sporu z inwestorem, a rozliczenie wykonanych prac wskutek niemożności porozumienia, kończy się w sądzie.

Są to sprawy trudne, a rozstaniu często towarzyszą nerwowe sytuacje.

maszyna krowoderskaNiemniej jednak i w takich trudnych okolicznościach należy zadbać o sporządzenie dokumentów, które w późniejszym okresie czasu pozwolą pod względem finansowym rozliczyć tę cześć inwestycji, która została zrealizowana.

W tym celu sporządzony powinien zostać protokół zaawansowania robót, w którym szczegółowo zostanie opisane jaki zakres prac został wykonany, zrealizowane roboty zostaną zwymiarowane, a nadto wskazane zostaną wszelkie wady i usterki, jeśli takie w wykonanych robotach budowlanych wystąpiły.

Opisany powyżej protokół ma istotne znaczenia zarówno dla inwestora, jak i dla wykonawcy, a zatem pomimo trudnej sytuacji powinni oni dążyć do tego, aby spisać go wspólnymi siłami.

Nawet jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron odmawia dokonania spisania takiego protokołu, dla własnego bezpieczeństwa należy go spisać jednostronnie, często bowiem będzie to dokument, który w dalszym postępowaniu będzie miał bardzo istotne znaczenie.

Jak każdy rok, ten 2018, przyniesie również zmiany w przepisach dla inwestorów, architektów i całej branży budowlanej.

Dzisiaj o najistotniejszych (subiektywnie) zmianach dotyczących warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2018 roku.

I tak:

Wawa DC

– nowobudowane mieszkania będą musiały mieć minimum 25 m2;

– zniesiono minimalną powierzchnię poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniach;

– zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu do 2,5 m;

– wprowadzono obowiązek zapewnienia w nowych budynkach gastronomii, handlu lub usług a także stacji paliw pomieszczenia do karmienia i przewijania dzieci (obowiązek ten dotyczy w/w obiektów o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2, a stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m2.);

– w rozporządzeniu umożliwiono zaprojektowanie większej ilości miejsc postojowych zewnętrznych dla samochodów osobowych, i tak: odległość parkingu od okien pomieszczeń budynku mieszkalnego nie może być mniejsza niż 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie;

– w zabudowie jednorodzinnej dopuszczono w określonych przypadkach sytuowanie niezadaszonych parkingów, składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, bez zachowania minimalnych odległości od okien budynku czy granicy działki;

– z obowiązku zachowania odpowiedniej odległości od budynków mieszkalnych zwolniono również stanowiska postojowe, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne;

– będzie można sytuować budynki w odległości 1,5 m od granicy działki lub w samej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania będzie przewidywał taką możliwość;

– znowelizowane rozporządzenie dopuszcza również sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

– zmieniła się definicja zabudowy śródmiejskiej, od 1 stycznia 2018 roku obowiązuje następująca: „zabudowa śródmiejska – należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”;

– dodano definicję działki budowlanej, która brzmi następująco: „działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”;

– zmieniono definicję powierzchni biologicznie czynnej – aktualnie brzmi następująco: „terenie biologicznie czynnym – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie”;

– dodano definicję parkingu: „parkingu – należy przez to rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują”;

– dodano również definicję aneksu kuchennego – „aneks kuchenny – należy przez to rozumieć część pomieszczenia mieszkalnego służącą do przygotowywania posiłków”;

Oby te zmiany przyniosły ulgę projektantom, inwestorom i użytkownikom obiektów budowlanych.

O innych zmianach w prawie budowlanym będę pisał wkrótce !

Kiedy sprawa związana z procesem budowlanym trafia do sądu bardzo często w procesie tym pojawia się również biegły sądowy.

Dzieje się tak dlatego, że prawidłowe rozstrzygnięcie pewnych kwestii związanych z procesem budowlanym wymaga wiadomości specjalistycznych, a tych dostarczyć Sądowi może właśnie biegły sądowy.

A zatem w różnego rodzaju sprawach związanych przykładowo z prawidłowością wykonanych robót budowlanych, ustaleniem, które roboty zostały wykonane, a które nie, jakie są koszty wykonanych robót i jak je rozliczyć, kto zapłacić ma za niewłaściwe wykonanie robót budowlanych, w procesie cywilnym zetkniemy się z osobą biegłego sądowego.

Na co zatem zwrócić uwagę w tego typu sprawach?

biegły w procesie budowlanym

Po pierwsze, trzeba pamiętać, że biegły sądowy zasadniczo powoływany jest na wniosek którejś ze stron procesu.
Jeśli zatem w naszym interesie jest to, aby pewne fachowe kwestie wyjaśnił w sprawie specjalista, który zna się na procesie budowlanym, musimy złożyć wniosek o jego powołanie oraz musimy wskazać, na jakie pytania winien odpowiedzieć biegły sądowy i co powinien wyjaśnić.

Po drugie, już po sporządzeniu opinii przez biegłego sądowego, która zazwyczaj przygotowywana jest na piśmie, musimy się z taką opinią dokładnie zapoznać.

Po trzecie, jeśli mamy do opinii określone uwagi, zarzuty bądź wątpliwości, na przykład częściowo lub w całości się z nią nie zgadzamy, należy to koniecznie zgłosić na piśmie i zawnioskować o to, aby biegły te nasze wątpliwości wyjaśnił i ustosunkował się do przedstawionych zarzutów. W tym celu należy złożyć wniosek o wydanie przez biegłego opinii uzupełniającej na piśmie, a ponadto możemy zawnioskować o to, aby biegły stawił się w Sądzie na rozprawie, tak abyśmy mogli zadać mu konieczne pytania.

Pamiętać bowiem należy, że często w sprawach z udziałem biegłego przedstawiona przez niego opinia stanowi podstawę do wydania wyroku w sprawie i często wyrok jest z nią zgodny.

Nadzór budowlany sprawdza m.in. czy wykonane roboty budowlane zostały zrealizowane zgodnie z prawem, tj. zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającą projekt budowlany.

Jeżeli nadzór budowlany ustali, że obiekt budowlany został wykonany niezgodnie z projektem, a stwierdzone odstępstwa są istotne, to organ ten nakłada na inwestora, właściciela albo zarządcę obiektu budowlanego obowiązek wykonania takich czynności lub robót budowlanych, których wykonanie doprowadzi obiekt budowlany do zgodności z prawem.

Podstawowym dokumentem jaki musi być w tej sytuacji sporządzony jest projekt budowlany zamienny.

Przykład istotnego odstąpienia ?

Częstochowa istotne odstąpienie od projektu

To wybudowanie budynku szerszego, wyższego, budowa piwnicy, której nie przewidywał projekt budowlany, niezgodne z projektem zagospodarowanie działki, czy też odstępstwo od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pamiętać należy, że wystarczy dokonać jednego istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu, by nadzór budowlany wszczął tzw. procedurę naprawczą prowadzącą do legalizacji robót sprzecznych z projektem budowlanym.

Nie zawsze jednak każde odstępstwo może być kwalifikowane jako istotne i determinować wszczęcie postępowania legalizacyjnego.

O tym, czy odstępstwo jest istotne lub nieistotne będzie decydował całokształt okoliczności konkretnej sprawy (takie sformułowania spotyka się w orzeczeniach sądów).

W szczególności o tych kwestiach decydować będzie charakter inwestycji i wskazówki interpretacyjne zawarte w zasadach na jakich oparte jest Prawo budowlane tj. zasadzie wolności budowlanej i zasadzie dotyczącej prawidłowego projektowania, budowy i utrzymania budynków.