Slider

Niestety skutki wadliwej praktyki wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali są dotkliwe, zarówno w wymiarze społecznym jak i indywidualnym (pisałem o tej praktyce tutaj, tutaj i tutaj).

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż praktyka starosty sprowadzająca się do stanowiska, iż „my tylko wydajemy zaświadczenie o samodzielności lokalu” doprowadza bardzo często do szeroko rozumianej samowoli budowlanej i samowoli użytkowej.

Nadzór budowlany po powzięciu informacji o zmianie sposobu użytkowania budynku z jednorodzinnego na wielorodzinny wszczyna postępowanie mające na celu zlikwidowanie użytkowania niezgodnego z jego przeznaczeniem, bowiem jeżeli w domu jednorodzinnym powstało więcej niż dwa lokale, stał się on faktycznie domem wielorodzinnym i nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku.

A w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia nadzór budowlany, w drodze postanowienia, wstrzymuje użytkowanie budynku i nakazuje jego zalegalizowanie w określonym terminie. Następnie nadzór budowlany sprawdza wykonanie nałożonego obowiązku i w przypadku jego niewykonania nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku.

Mikulov rynek
Dodać należy również, że właściciel, czy też inwestor nie będzie w stanie dostarczyć dokumentów wymaganych do legalizacji już nie tylko z uwagi na trudności w dostosowaniu do przepisów technicznych domu jednorodzinnego, ale przede wszystkim z uwagi na brak możliwości przedstawienia zaświadczenia o zgodności dokonanej zmiany z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, skoro zabudowa wielorodzinna nie będzie dopuszczalna na danym terenie.

Niejako za precedensowe należy uznać niedawno wydane wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w których ten Sąd uznał za właściwą praktykę nadzoru budowlanego zobowiązanie inwestora/właściciela lokalu ustanowionego zgodnie z w/w procedurą do przywrócenia obiektu do stanu pierwotnego z uwagi na to, że powstałe lokale w domu jednorodzinnym przekraczają dwa.

Natomiast jeżeli inwestycja została wykonana wbrew pozwoleniu na budowę, bowiem pozwolenie przewidywało wykonanie jedynie dwóch samodzielnych lokali, a faktycznie powstało ich trzy lub więcej, to niezbędnym będzie wszczęcie postępowania naprawczego (art. 50 i 51 Prawa budowlanego), mające na celu doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem, o czym znajdziecie sporo na blogu.

Obie sytuacje związane są, jak wskazano wyżej, z naruszeniem prawa, bowiem dotyczą samowoli budowlanej lub samowoli użytkowej, a proces ich legalizowania jest długotrwały i kosztowny zarówno dla inwestora jak i dla właściciela lokalu, którego dotyczy postępowanie.

Jeżeli natomiast legalizacja nie jest możliwa, a w większości tego typu postępowań nie będzie możliwa, to nadzór budowlany będzie wówczas zobowiązany do wydania decyzji nakazującej przywrócenie obiektu do stanu pierwotnego.

Taka sytuacja bez wątpienia doprowadzi (ła) do niejednego dramatu osób, które kupując samodzielny lokal mieszkalny dowiadują się po pewnym czasie, że stanowi on zagrożenie dla życia (ponieważ nie spełnia warunków techniczno-budowlanych) lub mienia jego właściciela (nakaz przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego).

Podstawowymi obowiązkami starosty przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę jest zbadanie zgodności planowanej zabudowy z obowiązującymi aktami planistycznymi lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Dodatkowo organ bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi.

A także bada kompletność projektu budowlanego oraz posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń.

W razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie wymaganych dokumentów starosta nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

niecea drabina

W praktyce zdarza się również tak, że starosta dokonuje oceny rozwiązań technicznych przyjętych w projekcie budowlanym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 5 października 2016 roku, sygn. akt: II SA/Ke 241/16, obowiązki organów w tym zakresie określa w następujący sposób:
1. Obowiązkiem organu w sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę jest sprawdzenie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 art. 35 oraz w art. 32 ust. 4 p.b., co oznacza, że bez względu na to, czy spełnienie tych wymagań jest przez stronę (odwołującego się) kwestionowane czy też nie, organ, w tym również odwoławczy ma obowiązek to sprawdzić, a wyrazem tego sprawdzenia jest zawarcie w decyzji stosownych ustaleń i oceny.

2. W sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany nie ma obowiązku dokonywania oceny zgodności z obowiązującymi przepisami wszystkich rozwiązań technicznych przyjętych w projekcie budowlanym przez autora projektu. Odpowiedzialność za prawidłowość przyjętych rozwiązań i dokonanych obliczeń ponosi projektant”.

Termin wykonania nakazu rozbiórki

Częste pytanie jakie słyszę w związku z wydaną decyzją o nakazie rozbiórki, to:

jaki jest termin wykonania nakazu rozbiórki ?

Albo jeszcze inne:

czy termin rozbiórki wskazany w decyzji o nakazie rozbiórki jest wiążący dla zobowiązanego ?

tory tramwajowe galeria

Niech będzie na te pytanie odpowiedzią orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z października 2016 roku:

Przepis art. 48 p.b. nie przewiduje żadnych dodatkowych elementów wydawanej na jego podstawie decyzji nakazowej, a także nie daje organowi orzekającemu kompetencji do określenia terminu rozbiórki. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, w którym stała się ostateczna”.

Chyba, że sąd administracyjny albo nadzór budowlany wstrzymał decyzję o nakazie rozbiórki do czasu rozstrzygnięcia sprawy w sądzie.

Niezgodność projektu budowlanego z przepisami planistycznymi może powodować nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę !

Potwierdzają to najnowsze wyroki sądów administracyjnych.

Dla przykładu warto wskazać na:

dzwig-i-tory

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z końca 2016 roku, w którym stwierdzono, iż: „Negatywny wynik ustaleń organu co do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy przekreśla możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji, gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu, może stanowić rażące naruszenie prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a”.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2015 roku
podnosząc, że: „Zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu może stanowić rażące naruszenie prawa o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a”.

Co to oznacza ?

Nawet jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna, to można ją wzruszyć (stwierdzić jej nieważność), jeżeli projekt budowlany, który został zaaprobowany tą decyzją jest sprzeczny z przepisami planistycznymi (np. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).

Kontynuując wątek z ostatnich wpisów związany z kontrowersyjnym wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokali, stwierdzić należy, że starostowie nie mogą pomijać w procesie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu przepisów Prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego.

Jest to spowodowane tym, że w ustawie Prawo budowlane znajduje się definicja domu jednorodzinnego, która zastrzega, że domem jednorodzinnym jest budynek, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Już zatem ustawowo określone pojęcie domu jednorodzinnego wyraźnie zakazuje wydzielania w nim odrębnych lokali mieszkalnych powyżej dwóch. Co istotne, w innych przepisach prawa brak jest odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w ustawie o własności lokali, co w sposób oczywisty powinno skłaniać organy stosujące prawo do posiłkowania się tą definicją w procesie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu.

pl-matejki

A zatem dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego konieczne jest stwierdzenie, że lokal ten łącznie spełnia następujące przesłanki:
1/. stanowi izbę lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku;
2/. został przeznaczony na trwały pobyt ludzi;
3/. wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców tego lokalu;
4/. że może stanowić odrębną nieruchomość (co będzie niemożliwe w sytuacji, gdy w budynku jednorodzinnym istnieją już dwa lokale).

Podsumowując ostatnie wpisy dotyczące zaświadczenia o samodzielności lokalu stwierdzić należy następujące.

Prawo nie przewiduje (i nie usprawiedliwia) takich działań starosty, który opiera swoją praktykę jedynie na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Przepisy te bowiem nie działają w próżni i są bezpośrednio powiązane m.in. z Prawem budowlanym, czy przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym.

Starostowie nie mogą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokalu bez należytego rozeznania, jakiego obiektu ma dotyczyć zaświadczenie, a w szczególności, czy dotyczy ono domu jednorodzinnego. Jeżeli tak, to organ winien wziąć pod uwagę definicję domu jednorodzinnego zawartą w ustawie Prawo budowlane, która ogranicza tworzenie więcej niż dwóch lokali w tego typu obiekcie.

Starosta winien brać pod uwagę przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokalu wszelkie okoliczności sprawy, a przede wszystkim to, dla jakiej nieruchomości taki dokument jest wydawany. W sytuacji ustalenia, że dotyczy to domu jednorodzinnego, organ winien odmówić wydania zaświadczenia w sytuacji stwierdzenia, iż istnieją już w danym obiekcie dwa lokale.