Slider

Załóżmy, że nadzór budowlany wstrzymuje roboty budowlane zarzucając inwestorowi wykonywanie ich bez pozwolenia na budowę lub z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego.
Inwestor jednak nie zgadza się z takim rozstrzygnięciem (nie akceptuje wstrzymania robót) i je kontynuuje.
W takiej sytuacji urzędnicy z nadzoru budowlanego zazwyczaj wydają decyzję o nakazie rozbiórki obiektu samowolnie wykonanego.
W praktyce jednak taka decyzja często zawiera sporo wad.
Nadzór budowlany powinien bowiem przed wstrzymaniem robót budowlanych dokładnie udokumentować stan ich zaawansowania.
Często jednak nie robi tego, albo robi nieprawidłowo. A to skutkuje tym, że inwestorowi, który kontynuuje roboty po ich wstrzymaniu nie jest łatwo udowodnić, że prowadził je pomimo wydanego zakazu kontynuowania robót.

nicea-kamienice
W konsekwencji decyzja o nakazie rozbiórki wydana z powodu prowadzenia robót budowlanych pomimo ich wstrzymania staje się wadliwa i winna być uchylona.
Nie ma bowiem podstaw do jej utrzymania w mocy, gdyż materiał dowodowy na jakim została oparta jest niepełny i mało precyzyjny.
Nadzór budowlany orzekając o nakazie rozbiórki winien zatem tak prowadzić postępowanie dowodowe, aby materiał dowodowy zebrany w sprawie nie budził jakichkolwiek wątpliwości.
Z materiału dowodowego musi wynikać niezbicie jakie roboty budowlane były wykonane na dzień ich wstrzymania, a jakie na dzień stwierdzenia ich kontynuowania.
Nie można zapomnieć również o tym, że nie każde roboty można zakwalifikować jako kontynuacje tych wstrzymanych przez nadzór budowlany.

Hasło „pozwolenie na użytkowanie” jest dla wielu mało zrozumiałe.

O co w tym chodzi ?
Kiedy należy uzyskać „pozwolenie na użytkowanie” ?
Czy bez pozwolenia na użytkowanie można przystąpić do korzystania z obiektu ?

Abyś szybko zrozumiał o co w tym chodzi, przeczytaj poniższe.

Pozwolenie na użytkowanie to nic innego jak dokument (decyzja administracyjna) wydany przez urząd nadzoru budowlanego zezwalający na użytkowanie obiektu.

I tak:

1.
są obiekty budowlane, które choć budowałeś zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, przed przystąpieniem do korzystania z nich wymagają jeszcze uzyskania pozwolenia na użytkowanie (np. sklepy, budynki produkcyjne, czy stacje paliw).

Czyli: kończysz budowę, a następnie składasz wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie wraz z odpowiednimi dokumentami.
Następnie nadzór budowlany przychodzi na kontrolę i na podstawie decyzji wydaje pozwolenie na użytkowanie lub odmawia jego wydania.
Zgoda nadzoru na przystąpienie do użytkowania otwiera drogę do korzystania z obiektu. Odmowa zgody na przystąpienie do użytkowania otwiera drogę do złożenia odwołania od takiej decyzji, która nie zawsze jest zgodna z prawem.

dubrownik-abstrakcyjnie

2.
Innym przypadkiem obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest sytuacja, w której pomimo braku zakończenia wszystkich robót budowlanych, chcesz przystąpić do użytkowania budynku.
Wówczas musisz wystąpić do nadzoru budowlanego o zgodę na korzystanie z obiektu, pomimo tego, że nie został jeszcze wykończony i to nawet takiego obiektu, który co do zasady nie wymaga pozwolenia na użytkowanie.

3.
No i jest jeszcze jedna specyficzna sytuacja wymagająca uzyskania pozwolenia na użytkowanie, tym razem związana z samowolą budowlaną (czyli budową obiektu bez odpowiedniego pozwolenia lub z odstępstwami od tego pozwolenia).
Postępowanie związane z legalizacją samowoli budowlanej zakończy się w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie !

Aby nie zburzyć tym wpisem Twojego przekonania, że czasami i bez pozwolenia można przystąpić do użytkowania – to potwierdzę, że tak można!
Są obiekty (wskazane w prawie budowlanym), z których korzystać możesz bez pozwolenia na użytkowanie. Wystarczy, że zgłosisz nadzorowi, że przystępujesz do użytkowania takiego obiektu i jeżeli z urzędu nie odezwą się do Ciebie przez 14 dni (nie złożą sprzeciwu), to możesz przystąpić do jego użytkowania.

Są oczywiście też sytuacje, w których niektórzy inwestorzy przystępują do użytkowania obiektu budowlanego bez uzyskania jakichkolwiek zgód, narażając się jednak na problemy, o których będę jeszcze pisał.

Wstrzymanie robót budowlanych

Wstrzymanie robót budowlanych, to nie jest miła informacja dla inwestora !

Raczej beznadziejna.

Zatem dzisiaj:

kto może i kiedy wstrzymać roboty budowane ?

Wbrew utartym przekonaniom roboty budowlane mogą być wstrzymane nie tylko przez:
organy nadzoru budowlanego, które wstrzymują roboty budowlane kiedy doszło do naruszenia przepisów prawa (m.in. popełnienia samowoli budowlanej, w przypadku zagrożeń bezpieczeństwa na budowie, istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, czy nawet naruszenia innych przepisów niż Prawo budowlane – pisałem już o tym tutaj i tutaj).

Ale mogą być wstrzymane również przez:

dzwigi-na-armii-krajowej

kierownika budowy – gdy ten stwierdzi możliwość powstania zagrożenia (jakiego zagrożenia to już Prawo budowlane nie precyzuje, ja jednak twierdzę, że w przypadku zagrożenia, o którym mowa w art 50 ust. 1 – czyli zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenia środowiska);

inspektora nadzoru inwestorskiego – w sytuacji, gdyby kontynuacja robót budowlanych mogłaby wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę;

i co ciekawe, pośrednio

projektanta, który może wystąpić wpisem do dziennika budowy o wstrzymanie robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania robót budowlanych niezgodnie z projektem. Taki wpis nie powoduje automatycznie obowiązku wstrzymania robót, ale w praktyce jest podstawą do wstrzymania robót przez nadzór budowlany, kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Pytanie inwestora:

Kiedy będę musiał wykonać zamienny projekt budowlany?

Gdy zamierzasz istotnie odstąpić od zatwierdzonego projektu budowlanego.

A kiedy dochodzi do istotnych odstąpień?

Gdy odstąpienia dotyczą:

1/. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2/. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3/. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
4/. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
5/. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

nicea

Praktyka boryka się jednak z problemem prawidłowego kwalifikowania istotnych odstąpień.

I niestety orzecznictwo sądów administracyjnych za bardzo nie pomaga rozstrzygnąć tego problemu.

Z jednej strony sądy twierdzą, że jakiekolwiek odstępstwo w zakresie wyżej wskazanym łączy się istotnym odstępstwem i konsekwencjami z tym związanymi.

Z drugiej strony można się spotkać z orzeczeniami, w których sądy twierdzą, iż przy odstąpieniach dla przykładu związanych z parametrami budynku (zwiększona kubatura, czy szerokość budynku) należy brać pod uwagę „całokształt okoliczności konkretnego przypadku”.

Co oznacza ten całokształt okoliczności konkretnego przypadku?

Ja rozumiem to w ten sposób, że nadzór budowlany winien oceniać odstępstwa mając na uwadze z jakim obiektem mamy do czynienia – biorąc pod uwagę jego charakter i rozmiar.

Jakie obowiązki spoczywają na organach nadzoru budowlanego w sprawie samowoli budowlanej ?

O tym sporo się dowiesz z wrześniowego orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie.

Sąd stwierdza w tym wyroku następujące:

fullsizerender

Organ nadzoru budowlanego musi w pierwszym rzędzie precyzyjnie określić:
a/.  jakie roboty budowlane są przedmiotem postępowania, oraz
b/. czy wymagały one uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

To z kolei oznacza konieczność prawidłowego i precyzyjnego ustalenia:
c/. czasu i zakresu wykonanych robót budowanych
d/. oraz dokonania ich kwalifikacji według definicji legalnych zawartych w Prawie budowlanym.

Niby oczywiste, a praktyka pokazuje, że niekoniecznie.