Slider

Zdarza się w praktyce, że jeden ze współwłaścicieli budynku wykonuje roboty budowlane będące samowolą budowlaną bez zgody i wiedzy pozostałych współwłaścicieli.

Na przykład – dobudowuje do obiektu ganek, pokój, czy też nową kuchnię.

Dowiaduje się o tym nadzór budowlany, który przychodzi na kontrolę i stwierdza, że doszło do popełnienia samowoli budowlanej, którą nakazuje legalizować lub rozebrać.

Oczywiście wcześniej musi w tym zakresie przeprowadzić odpowiednie postępowanie wyjaśniające – ustalając czas popełnienia samowoli budowlanej i zakres nielegalnych robót, jak również inwestora tych robót.

znak kołobrzeg
Te informacje będą niezbędne do zastosowania odpowiednich przepisów związanych z ewentualną legalizacją części nielegalnego obiektu.
Ponadto będą niezbędne do ustalenia grona osób zobowiązanych do dokonania określonych czynności w celu likwidacji samowoli budowlanej (likwidacja = legalizacja lub rozbiórka).

Gdy bowiem obiekt budowlany stanowi współwłasność, a roboty budowlane zostały wykonane przez jednego ze współwłaścicieli i to w taki sposób jak wskazano wyżej, konieczne jest wyjaśnienie, czy legalizacja samowolnie wykonanych robót budowlanych nie będzie wymagała sporządzenia projektu budowlanego, który będzie obejmował także część dotychczasową.

Nierzadko bowiem samowole budowlane dokonują zmian w dotychczasowym budynku, a w tej sytuacji ewentualna rozbiórka może obejmować także tę część, która istniała przed rozbudową.

A w takiej sytuacji zarówno legalizacja, jak i rozbiórka wymagać będą współdziałania wszystkich współwłaścicieli budynku.

Pisałem ostatnio, że wynagrodzenie ryczałtowe w umowie o roboty budowlane ma zasadniczo charakter niezmienny.

Istnieją jednak przypadki, gdy ustalone wynagrodzenie ryczałtowe może zostać podwyższone przez sąd lub też sąd może rozwiązać zawartą umowę.

Są to jednak przypadki nadzwyczajne i ograniczają się do sytuacji, gdy doszło do takiej zmiany stosunków, której przewidzieć nie można było i jednocześnie wykonanie umowy grozi wykonawcy rażącą stratą.

Zaistnienie nieprzewidywalnej zmiany stosunków oznacza, że chodzi o przypadki wykraczające poza zakres zwykłego ryzyka umownego.

Hotel Kołobrzeg

Natomiast rażąca strata to taka, która jak wskazuje Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 roku: „niweczy przeprowadzoną przez wykonawcę kalkulację, z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego. Nie musi to być strata zagrażająca kondycji finansowej wykonawcy albo grożąca mu upadłością”.

Ponadto ocenę grożącej wykonawcy rażącej straty odnieść należy do konkretnej zawartej przez tego wykonawcę umowy, a nadto do rozmiarów działalności prowadzonej przez tego wykonawcę.

A zatem jeśli zawarłeś umowę o roboty budowlane i ustaliłeś wynagrodzenie ryczałtowe, którego wysokość dziś groziłaby Ci poniesieniem rażącej straty, a wszystko to wskutek okoliczności, których nie można było przewidzieć, możesz rozważyć wystąpienie do sądu z roszczeniem o podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego lub o rozwiązanie zawartej umowy.

Istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego występują jedynie w kilku przypadkach. Nadzór budowlany nie może ich kreować samodzielnie.
Nadzór budowlany może jedynie ustalić, czy doszło do istotnych odstępstw i w jakim zakresie.

Jednakże te ustalenia muszą być poczynione jedynie na podstawie obowiązujących przepisów, które wskazują, że z istotnymi odstępstwami mamy do czynienia jedynie, gdy odstąpienie dotyczy:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego (z pewnymi zastrzeżeniami, o których przeczytasz tutaj);

stacja benzynowa
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia.

Trzeba jednak pamiętać, że nie każde odstępstwo, o którym piszę wyżej, stanowić będzie odstępstwo istotne.

Każdy przypadek jest inny i winien być oceniany osobno przez nadzór budowlany biorąc pod uwagę całokształt okoliczności konkretnego przypadku, a przede wszystkim charakter obiektu, jego rozmiar oraz rodzaj inwestycji.

Pisałem już tutaj, że jeżeli decydujesz się wykonać określone roboty budowlane, to przypilnuj aby najistotniejsze  kwestie tych prac były precyzyjnie uregulowane w pisemnej umowie.

Jak wiadomo jednym z najistotniejszych elementów umowy o roboty budowlane jest jej wynagrodzenie.

Dlatego dzisiaj słów kilka o wynagrodzeniu ryczałtowym za roboty budowlane.

Wynagrodzenie za wykonanie robót budowlanych może być ustalane na dwa sposoby, jest to albo wynagrodzenie kosztorysowe, albo wynagrodzenie ryczałtowe.Rudawa PKP

Wynagrodzenie ryczałtowe charakteryzuje się tym, iż zasadniczo jest ono niezmienne, co dla wykonawcy robót oznacza, że nie może on żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, chociażby w czasie zawierania umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Jeśli zatem jesteś wykonawcą robót budowlanych i decydujesz się się na zawarcie umowy o roboty budowlane, w której wynagrodzenie jest ustalane w formie ryczałtu musisz pamiętać o tym, że jako wykonawca przyjmujesz na siebie obowiązek prawidłowego ustalenia zakresu prac potrzebnych do należytego wykonania umowy oraz kosztów tych prac.

Jednocześnie nie możesz zapominać również o tym, że godząc się na wynagrodzenie ryczałtowe jako wykonawca przyjmujesz na siebie ryzyko powstania straty związanej z nieprzewidzianym wzrostem zakresu prac czy też wzrostem kosztów tych prac.

A zatem ustal staranie zakres prac, które będą przedmiotem umowy o roboty budowlane oraz koszt wykonania tych prac, tak aby w przyszłości nie było przykrych niespodzianek.

Pisałem już o tym, ale z uwagi na powtarzające się błędy w gminach przy tworzeniu i zmianach planów zagospodarowania przestrzennego, warto podnieść ten temat ponownie.

Moi klienci narzekają, że gminy uchwalają plany zagospodarowania przestrzennego, które są sprzeczne z wcześniej wydanym aktem kształtującym politykę przestrzenną gminy, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

A tego robić nie mogą, gdyż organy gminy działając w ramach władztwa planistycznego nie mają całkowicie „wolnej ręki” przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są bowiem związane ustaleniami studium.
Nie ma w tej sytuacji znaczenia okoliczność, że studium nie jest aktem powszechnie obowiązującym i nie jest aktem prawa miejscowego.
Jest to bowiem akt wewnętrzny bezwzględnie wiążący organ, który go wydał oraz organ wykonawczy.

dubrownik fasady

Dlatego też plan miejscowy musi być zgodny ze studium.

Co to dokładnie oznacza?

Oznacza to tyle, że plan miejscowy musi stanowić kontynuację i sprecyzowanie zasad zagospodarowania terenu ustalanych ogólnie w studium.

W konsekwencji plan miejscowy ma jedynie doprecyzować te zasady i to w taki sposób, aby nie doprowadzić do ich zmiany lub modyfikacji.

Na końcu jeszcze raz należy podkreślić, że niekonsekwencja gmin przy uchwalaniu planów zagospodarowania przestrzennego, czyli sytuacja braku zgodności, czy też sprzeczność pomiędzy planem miejscowym, a ustaleniami studium, dla sądów administracyjnych stanowi podstawę do unieważnienia części lub całości planu miejscowego.