Slider

Mam przed sobą ciekawy wyrok NSA w Warszawie z lutego 2018 roku, który zapewne zainteresuje wiele gmin.

Sąd stwierdził w nim, iż:
Przepis art. 59 ust. 3 u.p.z.p. może mieć w określonych przypadkach zastosowanie również do terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego”.

W czym rzecz ?

Treść art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest następująca: „w przypadku zmiany zagospodarowania terenu (,.,.), bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości: 1/ wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo 2/ przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania”.

Wynika z tego – ni mniej ni więcej – że jeżeli Ty lub Twój sąsiad zmieniliście sposób zagospodarowania działki np. w wyniku urządzenia na danej nieruchomości składowiska, hałdy węgla, miejsc postojowych, bazy transportowej, ale bez realizacji obiektów budowlanych (bo wtedy ingeruje nadzór budowlany), to organy gminy mogą wówczas zobowiązać Ciebie lub sąsiada do wstrzymania użytkowania terenu lub przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania terenu.

W praktyce powstał problem, czy gmina (wójt, burmistrz, prezydent) może reagować na zmianę zagospodarowania terenu (wcześniej była łąka, a dzisiaj jest hałda żwiru) w sytuacji, gdy dana działka jest objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

WSA w Krakowie w wyroku z grudnia 2015 roku stanął na stanowisku, że w/w przepis nie ma zastosowania w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje mpzp – posiłkując się wykładnią literalną. Natomiast NSA w Warszawie przyjął odmienną interpretację art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na uzasadnienie swojego stanowiska podniósł m.in:

Podnosi się, że przyjęcie sposobu interpretacji przepisu art. 59 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z ust. 2, dokonanego jedynie z zastosowaniem metody wykładni gramatycznej, doprowadziłoby do uznania, że w przypadku faktycznego zaistnienia niezgodnej z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiany sposobu zagospodarowania terenu niewymagającej pozwolenia na budowę nie byłoby możliwe uruchomienie postępowania w przedmiocie likwidacji skutków samowoli w powyższym znaczeniu.

Podkreśla się też, że nie sposób założyć, aby racjonalnie działający ustawodawca – z jednej strony – wyłączył spod jakiejkolwiek kontroli sprawdzenie zgodności zmiany sposobu zagospodarowania terenu niewymagającej pozwolenia na budowę z ustaleniami planu miejscowego, z drugiej zaś strony stworzył prawną możliwość dokonania takiej kontroli w przypadku robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającej zgłoszenia, czy też tylko zmiany sposobu zagospodarowania terenu na terenie nieobjętym planem miejscowym”.

W umowach o roboty budowlane bardzo często zamieszczane są zapisy dotyczące kar umownych, najczęściej związanych z rożnego rodzaju opóźnieniami.

W niektórych umowach od razu określony zostaje termin, w którym dana kara umowna ma zostać zapłacona, w niektórych natomiast umowach zastrzega się obowiązek zapłaty kary umownej, ale nie wskazuje się w jakim terminie ma zostać ona zapłacona.

Dlatego też, jeśli w umowie o roboty budowlane wskazano termin zapłaty kary umownej, to roszczenie o zapłatę tej kary staje się wymagalne we wskazanym dniu.

Jeśli natomiast w umowie zastrzeżono karę umowną, ale nie wskazano terminu, w jakim ma ona zostać zapłacona, to konieczne jest przesłanie do drugiej strony, która zobowiązana jest do zapłaty kary umownej stosownego wezwania do zapłaty.

Dopiero bowiem to wezwanie spowoduje, iż roszczenie o zapłatę kary umownej stanie się wymagalne, a to dlatego, że zgodnie z treścią art. 455 Kodeksu cywilnego „Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania”.

A zatem jeśli zawarłeś umowę o roboty budowlane, na podstawie której możesz domagać się od drugiej strony zapłaty określonej kary umownej, ale w umowie nie uzgodniliście, w jakim terminie zapłata tej kary umownej ma nastąpić, musisz przesłać do swojego dłużnika stosowne wezwanie do zapłaty, w którym wskażesz mu jaką kwotę ma zapłacić oraz w jakim terminie ta zapłata ma nastąpić.

Gdy zamierzasz kupić nieruchomość gruntową (działkę), dla której wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę postaraj się dobrze przygotować do takiej transakcji.

Oprócz przeglądnięcia zatem księgi wieczystej takiej nieruchomości ustal, czy wydana decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna i czy faktycznie można ruszać z budową.

Jeśli natomiast okaże się, że od wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę zostało złożone odwołanie, postaraj zapoznać się z treścią tego odwołania (będzie nim zapewne dysponował sprzedający, jako strona postępowania) tak, aby ustalić jakie są szanse utrzymania w mocy wydanej już decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zakup nieruchomości z już wydanym pozwoleniem na budowę jest często bardzo atrakcyjny, pozwala bowiem na szybką realizację inwestycji i właśnie dlatego, aby tą planowaną inwestycję można było niemal natychmiast rozpocząć, warto podjąć opisane powyżej kroki, aby na przyszłość uniknąć przykrych niespodzianek.

Warto również upewnić się u sprzedającego, czy w stosunku do działki, którą jesteś zainteresowany nie toczą się żadne postępowania sądowe, takie chociażby jak postępowanie o zasiedzenie nieruchomości, które również mogłyby skomplikować Twoje plany inwestycyjne.

A zatem, lepiej przed zakupem nieruchomości z wydanym już pozwoleniem na budowę wszystko dokładnie sprawdzić, niż później podejmować szereg czynności, które dopiero pozwolą na rozpoczęcie budowy.

Termin wykonania nakazu rozbiórki

Pytanie jak w tytule – kiedy należy wykonać decyzję o nakazie rozbiórki (?) – często stawiają osoby, które muszą się zmierzyć z decyzją zobowiązującą do rozbiórki samowoli budowlanej.

Odpowiedź jest jedna – niezwłocznie – po tym, jak stanie się ostateczna.

Oczywiście istnieją instrumenty prawne, które pozwalają wstrzym jej wykonanie, jednakże w niniejszym wpisie mowa jest o sytuacji, w której osoba zobowiązana decyzją o nakazie rozbiórki nie wniosła od niej odwołania, albo wniosła, z tym, że wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego nakaz rozbiórki podtrzymał i nie podjęto dalszych działań w celu jej wstrzymania.

Faktem jest, że kilkanaście lat temu istniała praktyka w organach nadzoru budowlanego polegająca na tym, że wyznaczano w decyzji o nakazie rozbiórki termin jej wykonania.
Jednak z uwagi na kwestionowanie tego typu rozstrzygnięć, nie mających podstaw prawnych, sądy administracyjne stanęły na stanowisku, iż wskazywanie daty wykonania nakazu rozbiórki jest bezpodstawne.

Co się dzieje, jeśli decyzja o nakazie rozbiórki nie jest wykonywana ?

Niewykonanie nakazu rozbiórki skutkuje wszczęciem postępowania egzekucyjnego mającego na celu zlikwidowanie samowoli budowlanej.
Jednym z instrumentów wykorzystywanych w postępowaniu egzekucyjnym jest grzywna w celu przymuszenia, o której więcej informacji znajdziesz tutaj.

Warto przypominać – bo organy administracji czasami o tym zapominają – o jednej istotnej kwestii związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy.

W trakcie postępowania związanego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie bierze się pod uwagę (nie stosuje się) przepisów techniczno-budowlanych zawartych w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Organ wydający decyzję wz nie jest uprawniony do badania kwestii uregulowanych w tym rozporządzeniu, np. zagadnień związanych z bezpieczeństwem pożarowym, czy też warunków odprowadzania ścieków.

Kwestie związane ze spełnieniem wymogów zawartych w warunkach technicznych budynków są badane na etapie wydawania pozwolenia na budowę, czy też w postępowaniu zgłoszeniowym.