Slider

SYTUOWANIE BUDYNKU W GRANICY – ROZBUDOWA

W praktyce pojawił się problem związany z tym, czy jeżeli przepis dopuszcza wybudowanie nowego budynku bezpośrednio przy granicy działki, to tym samym możliwa jest rozbudowa budynku już istniejącego do tej granicy.

Problem ten wiąże się z odpowiednim stosowaniem § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2002 roku o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W bardzo niedawnym orzeczeniu – z tego roku – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, iż skoro przepis dopuszcza wybudowanie nowego budynku bezpośrednio przy granicy działki, to tym samym możliwa jest rozbudowa budynku do tej granicy.

SYTUOWANIE BUDYNKU W GRANICY – PRAWO BUDOWLANE

Sąd ten wywiódł taką wykładnię § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych posiłkując się przepisami Prawa budowlanego zgodnie, z którymi przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Zatem nie tylko powstawanie nowych obiektów, ale także określone prace przy obiektach już istniejących można utożsamiać  z pojęciem budowa.

Dlatego – rozbudowę, czy nadbudowę budynku należy traktować tak jak budowę (o budowie można mówić wówczas, gdy powstaje nowy obiekt budowlany bądź też dochodzi do powiększenia istniejącego obiektu budowlanego, w efekcie czego powstaje nowa substancja budowlana).

SYTUOWANIE BUDYNKU W GRANICY – ORZECZENIE

Sąd w Łodzi wychodząc z tych przesłanek przyjął, że użyty w § 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych zwrot „sytuowanie budynku” oznacza zarówno budowę nowego budynku, jak i rozbudowę istniejącego budynku w określonym miejscu.

Dlatego jeżeli przepis zezwala na budowę w granicy, to dotyczy to również rozbudowy, a w konsekwencji nie ma podstaw do odmowy wydania pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na rozbudowie.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w treści § 2 w/w rozporządzenia o warunkach technicznych, odnosi się ono bowiem do budynków sytuowanych, a więc zakres jego zastosowania dotyczy sytuacji projektowania i budowy nowych budynków lub też innych działań określonych w § 2 rozporządzenia, m.in. rozbudowy i przebudowy istniejącego budynku.

BUDOWA TO NIE TO SAMO, CO REMONT LUB PRZEBUDOWA

Prawo budowlane funduje nam wiele pojęć, które dla osoby nie zajmującej się tą dziedziną niewiele się od siebie różnią.

Bowiem nie zawsze uda nam się prawidłowo zdefiniować pojęcie budowy i przebudowy.

Jednak przed podjęciem robót budowlanych warto przynajmniej pobieżnie je poznać, gdyż każde z tych pojęć niesienie za sobą określone obowiązki dla inwestora, a ich niewypełnienie może rodzić poważne konsekwencje.

Zatem roboty polegające na: budowie nowego obiektu budowlanego, nadbudowie, czy też rozbudowie już istniejącego obiektu, wymagają przynajmniej zgłoszenia* tych robót do właściwego organu administracji architektoniczno – budowlanej (najczęściej jest to starosta) i uzyskania milczącej zgody organu na wykonanie zgłoszonych robót (czyli nie wniesienia przez ten organ sprzeciwu do zgłaszanych robót).

Brak zgłoszenia robót budowlanych polegających na budowie, nadbudowie, rozbudowie obiektu budowlanego, czy też wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę jest traktowane w myśl art. 48 i 49 b ustawy Prawo budowlane jako samowola budowlana.
Tego typu samowola budowlana – w sytuacji jej wykrycia przez nadzór budowlany – musi być zlikwidowana.

BUDOWA TO NIE TO SAMO, CO REMONT LUB PRZEBUDOWA 

Pamiętaj też, że roboty budowlane, które polegają na budowie nowego obiektu, czy też polegają na nadbudowie, czy wreszcie rozbudowie budynku są pojęciami, których nie można utożsamiać z robotami polegającymi na remoncie, czy też przebudowie.

Prawo budowlane przez roboty budowlane polegające na remoncie rozumie: wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji.

Natomiast z przebudową wiąże wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Zatem jeżeli dochodzi do wykonania robót budowlanych, w wyniku których doszło do zmiany wysokości (nadbudowa), długości lub szerokości (rozbudowa), czy też zwiększenia kubatury obiektu, to takie roboty nie będą kwalifikowane przez organy administracji architektoniczno budowlanej i nadzoru budowlanego jako remont, czy też przebudowa, będą natomiast kwalifikowane jako nadbudowa lub rozbudowa.

BUDOWA TO NIE TO SAMO, CO REMONT LUB PRZEBUDOWA 

Ma to o tyle istotne znaczenie, że konsekwencje ich nielegalnego wykonania (bez odpowiednich zgód) w inny sposób się likwiduje.

Roboty budowlane polegające na budowie, nadbudowie i rozbudowie, to tryb likwidacji ich nielegalnego wykonania bardziej restrykcyjny dla inwestora.

Natomiast nielegalnie przeprowadzone roboty, które można zakwalifikować jako remont lub przebudowa legalizuje się w odrębnym – łagodniejszym – trybie.

 

* lub pozwolenia na budowę

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE – ZMIANY W SĄDOWYM DOCHODZENIU ROSZCZEŃ

Dla sporów budowlanych szykują się spore zmiany.

Sprawy budowlane – a więc między innymi te dotyczące roszczeń wynikających z umów o roboty budowlane – znowu będą rozpoznawane w procedurze gospodarczej, która na powrót wraca do sądów.

Ta nowa procedura gospodarcza, oprócz szeregu innych zmian przewiduje i to, że najistotniejszym dowodem, na który będzie się można powoływać, będzie dowód z dokumentu, przesłuchanie zaś świadków będzie mogło mieć miejsce wyjątkowo.
Powyższą zmianę uzasadnia się przede wszystkim potrzebą przyspieszenia postępowania.

Co to oznacza dla sporów budowlanych ?

Myślę, że niestety nie jest to zmiana najlepsza.

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE – JAK UDOWODNIĆ SWOJE RACJE W SĄDZIE

Po pierwsze nie od dzisiaj wiadomo, że w trakcie realizacji robót budowlanych wiele kwestii, często bardzo istotnych, jest ustalane ustnie i nie są wówczas sporządzane żadne dokumenty. Dzieje się tak ponieważ decyzje na placu budowy podejmowane są często bardzo szybko, pomiędzy kilkoma podmiotami, na odległość – najczęściej w drodze rozmów telefonicznych.

Po drugie często jest tak, że to co stronom umowy o roboty budowlane wydaje się oczywiste i nie wymaga przelania na papier, w sądzie już takie oczywiste nie jest, ale wtedy jest już za późno, bo dokumentu po prostu nie ma.

Jedyna rada zatem dla przedsiębiorców budowlanych to taka, aby wszystko, co rzeczywiście istotne, zostało zapisane, w przeciwnym bowiem razie w sądzie będą poważne problemy z udowodnieniem określonych faktów.

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE – WYSOKIE KOSZTY DOCHODZENIA ROSZCZEŃ W SĄDZIE

Ponadto w związku ze zmianami procedury cywilnej planowane są również zmiany w zakresie podwyższenia opłat sądowych (tzw. wpis).

Dla spraw budowlanych najistotniejszą jest ta, że w sprawach, w których wartość przedmiotu sporu (kwota, której się domagasz) mieści się w granicach pomiędzy 20.000,00 złotych a 4.000.000,00 złotych wpis od pozwu stanowił będzie 5 % wartości roszczenia.

Natomiast w sprawach powyżej 4 milionów złotych wpis będzie wynosił 200.000,00  złotych i 0,5 % od nadwyżki powyżej 4 milionów złotych.

Do tej pory maksymalny wpis wynosił 100 tysięcy złotych.

Podwyżka zatem jest znacząca, mając przede wszystkim na względzie fakt, iż w sprawach budowlanych zazwyczaj wartość roszczeń jest wysoka i nierzadko sięga kilku milionów złotych.

Podwyżka ta będzie szczególnie dotkliwa dla tych przedsiębiorców budowlanych, którzy kierują sprawę do sądu, ponieważ nie otrzymali wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane. Nie otrzymawszy bowiem zapłaty dodatkowo muszą wyłożyć sporą sumę, aby w ogóle rozpocząć postępowanie, którego wynik, co oczywiste, jest niepewny.

Co więcej, wpis należy uiścić zarówno przy składaniu pozwu, jak i przy ewentualnej apelacji oraz skardze kasacyjnej, wówczas mamy już do czynienie z naprawdę bardzo wysoką kwotą.

Podwyższenie opłat sądowych faktycznie utrudni małym i średnim przedsiębiorcom dostęp do sądu.

Czas pokaże jak znowelizowane przepisy wpłyną na rozstrzyganie sporów w sprawach budowlanych.

Czy będzie sprawiedliwej i szybciej ?

Przy tak skonstruowanej procedurze, sprawiedliwej raczej nie będzie.

ISTOTNE ODSTĘPSTWA OD PROJEKTU BUDOWLANEGO – ISTOTNA ZMIANA

Jakoś bez wielkiego rozgłosu weszła w życie – w sierpniu tego roku – istotna zmiana w Prawie budowlanym, a dotycząca jakże istotnego zagadnienia związanego z projektowaniem i realizacją inwestycji, tj. związana z definicją istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Trudno nadążyć za zmianami w Prawie budowlanym, nawet prawnikom, którzy tą dziedziną zajmują się na co dzień.
Częste zmiany w prawie to chaos i brak poczucia bezpieczeństwa dla nas wszystkich. Tym bardziej, gdy zmiany dotyczą Prawa budowlanego, które było nowelizowane w ostatnim czasie kilkanaście razy.

Przecież niedawno – 1 stycznia 2017 roku – weszła w życie ważna zmiana definicji istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu, a już 22 sierpnia 2018 roku dokonano jej kolejnej – cząstkowej – zmiany.

Zmiana dotyczy art. 36 a ust. 5 Prawa budowlanego- czyli opisanych sytuacji, w których odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego musi być traktowane jako istotne.

A dokładniej zmiana dotyczy sytuacji, w której dochodzi do zmiany projektu zagospodarowania działki.

ISTOTNE ODSTĘPSTWA OD PROJEKTU BUDOWLANEGO – PROJEKT ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI

Przed nowelizacją niemalże każda zmiana w stosunku do projektu zagospodarowania działki mogła być potraktowana przez nadzór budowlany jako istotna.

Po w/w nowelizacji, tak już nie będzie.

Bowiem art. 36 a ust 5 pkt 1 Prawa budowlanego otrzymał nowe brzmienie: „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1).projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury

Różnica tego przepisu z brzmieniem sprzed nowelizacji polega na tym, że dodano wyjątek od zasady, że każda zmiana projektu zagospodarowania działki lub terenu jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego.

Tymi wyjątkami bedą: urządzenia budowlane i obiekty małej architektury.

 

ISTOTNE ODSTĘPSTWA OD PROJEKTU BUDOWLANEGO A URZĄDZENIE BUDOWLANE I OBIEKT MAŁEJ ARCHITEKTURY

Zatem usytuowanie urządzenia budowlanego lub obiektu małej architektury w innym miejscu niż zostało to pokazane na projekcie zagospodarowania działki nie będzie stanowić istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, a co za tym idzie nie będzie wiązać się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia zamiennego.

Czym jest urządzenie budowlane ?

To między innymi: przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki, w niektórych sytuacjach schody i inne urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Czym jest obiekt małej architektury ?

To oczywiście: kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski, piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki i inne niewielkie obiekty.

 

ISTOTNE ODSTĘPSTWA OD PROJEKTU BUDOWLANEGO A NIEPEŁNOSPRAWNI I OSOBY STARSZE

Inną zmianę – również dotyczącą istotnych odstąpień – wprowadzono w art. 36 a ust. 5 pkt 3 Prawa budowlanego.

Przepis ten określał przed nowelizacją, iż istotnym odstępstwem od projektu budowlanego jest brak: „zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne”.

Było to sformułowanie zbyt ogólne, które w wielu spornych sytuacjach nie dawało odpowiedzi, czy odstępstwo na jakie sobie pozwolił inwestor uniemożliwia korzystanie z obiektu budowlanego dla niepełnosprawnych.

Dlatego nowelizacja – tak się domyślam – precyzuje ten przepis poprzez dodanie do istniejącego brzmienia odesłanie do art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 roku.

Aktualne brzmienie tego przepisu jest następujące:
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
– zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze”.

Nowością jest również to, iż zapewnienie warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego dotyczyć ma nie tylko osób niepełnosprawnych, ale również osób starszych.

Wyżej wskazane zmiany są oczywiście dobrymi zmianami, jednak można zadać pytanie dlaczego nie wprowadzono ich przy nowelizacji Prawa budowlanego ze stycznia 2017 roku ?

To tytułowe pytanie często przewija się w moich sprawach.

A ja odpowiadam, że to zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Zarówno nadzór budowlany jak i sądy administracyjne różnie do tego podchodzą.

Bo jak już wielokrotnie na łamach tego bloga pisałem – sprawa sprawie nie równa.

Ale załóżmy, że w toku realizacji budynku zarzuca się inwestorowi dokonanie zmian w stosunku do projektu budowlanego* poprzez zmianę ukształtowania terenu.

Jeżeli powstaje taki zarzut ze strony nadzoru budowlanego, to w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze dokumenty, na podstawie których jest realizowana inwestycja, czyli decyzję o pozwoleniu na budowę i związane z nią dokumenty, a zatem również projekt zagospodarowania działki.

Projekt zagospodarowania działki winien być sporządzony na aktualnej mapie i powinien obejmować: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, wskazanie charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Te parametry i rozwiązania architektoniczno – budowlane, zatwierdzone przez organ w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę, wiążą inwestora w toku realizacji obiektu budowlanego.

Jeżeli zatem nadzór budowlany zarzuca inwestorowi, że doszło do istotnego odstępstwa**, to jednocześnie musi wskazać dokładnie, od jakich rozwiązań projektowych odstąpiono istotnie, ale po wszechstronnym zbadaniu sprawy i udowodnieniu tego faktu.

Dlatego też jeżeli zarzuca się inwestorowi zmianę ukształtowania terenu polegającą na różnicy poziomów między działką skarżącego a działką sąsiada, to taki zarzut nie może być uznany za udowodniony, jeżeli opiera się jedynie na pomiarach dokonanych podczas kontroli nadzoru budowlanego w terenie.

Nadzór budowlany bowiem nie może mieć pewności, że właściciel działki sąsiedniej nie zmienił sposobu jej zagospodarowania i obecnie poziom terenu znajduje się na tej samej wysokości, co w dacie wykazanej w mapie do celów projektowych, na której sporządzono projekt zagospodarowania działki skarżącego.

Poziom terenu w projekcie zagospodarowania działki określany jest rzędnymi obrazującymi wysokość terenu n.p.m. Dlatego trudno za wiarygodny uznać pomiar dokonany bez specjalistycznych urządzeń przez urzędników nadzoru budowlanego, gdyż nie mają w takiej sytuacji wiedzy, że teren działki sąsiedniej – w odniesieniu do której dokonują pomiarów – istotnie znajduje się na takiej wysokości n.p.m. jak deklarowana w projekcie.

W takiej sytuacji niezbędnym jest powołanie biegłego geodety na okoliczność ustalenia poziomów działek. Dopiero taki pomiar daje wiarygodny wynik.

Zakwalifikowanie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jako istotne, powinno być oczywiste i jednoznaczne oraz wykazane w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości.

*inwestor nie zrealizował lub nie realizuje obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym lub innymi warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
**istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, przy jednoczesnym nieuzyskaniu decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, stanowi warunek wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie projektu budowlanego zamiennego obiektu budowlanego, uwzględniającego zmiany dokonane w czasie jego realizacji. Niedochowanie tych warunków prowadzi do wydania decyzji nakładającej obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego, np. poprzez rozbiórkę tego co zostało wybudowane z odstępstwami od decyzji o pozwoleniu na budowę.