Slider

Dużo, bardzo dużo, a nawet bardzo bardzo dużo, bo opłata legalizacyjna może przekroczyć wartość legalizowanego obiektu.

Jak już pisałem w wielu postach na forum tego bloga, legalizacja samowoli budowlanej to dość skomplikowany proces, podzielony na kilka etapów, a ostatnim z nich jest obowiązek wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Ile zatem kosztuje zalegalizowanie obiektu budowlanego ?

Poniżej podaję przykładowe opłaty jakie trzeba wnieść, jeżeli wcześniejsze etapy postępowania legalizacyjnego zakończyły się pozytywnie.

25.000 zł – budynek gospodarczy;

25.000 zł – garaż do dwóch stanowisk;

25.000 zł – dom letniskowy;

50.000 zł – dom jednorodzinny;

125.000 zł – elementy dróg publicznych i kolejowych dróg szynowych, jak: skrzyżowania i węzły, wjazdy, zjazdy, przejazdy, perony, rampy;

175.000 zł – obiekty służące nawigacji wodnej, jak: dalby, wysepki cumownicze;

200.000 – zł – place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi (o powierzchni nieprzekraczającej 1.000 metrów kwadratowych – w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą znacznie wyższe);

250.000 zł – obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie;

250.000 zł – budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie,  (o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 metrów sześciennych, jeżeli kubatura budynku wyniesienie między 2.500 a 5.000 m3 to kwota opłaty legalizacyjnej wyniesienie 375.000 zł, w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą wyższe);

250.000 zł – zbiorniki przemysłowe, jak: silosy, elewatory, bunkry do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych (o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 metrów sześciennych, jeżeli kubatura budynku wyniesienie między 2.500 a 5.000 m3 to kwota opłaty legalizacyjnej wyniesienie 375.000 zł, w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą wyższe);

250.000 zł – wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych (do wysokości 20 m, w sytuacji wyższych obiektów opłaty są znacznie droższe);

375.000 zł – stacje paliw (o powierzchni nieprzekraczającej 1.000 metrów kwadratowych, w przypadku większych obiektów kwoty opłaty legalizacyjnej będą znacznie wyższe);

375.000 zł – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe (o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 metrów sześciennych, jeżeli kubatura budynku wyniesienie między 2.500 a 5.000 m3 to kwota opłaty legalizacyjnej wyniesienie 562.500 zł, w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą wyższe);

562.500 zł – budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny (o kubaturze przekraczającej 10.000 metrów sześciennych);

937.500 zł – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne (o kubaturze przekraczającej 10.000 metrów sześciennych, o mniejszej kubaturze będzie ona niższa, np. do 2.500 m3 opłata legalizacyjna wyniesie 375.000 zł);

Pamiętaj jednak, że legalizacja samowoli budowlanej nie będzie zawsze aż tyle kosztowała.

Będzie to zależało m.in. od odpowiedniego zakwalifikowania wykonanych robót budowlanych, czy też czasu ich realizacji.

Inaczej bowiem legalizuje się roboty budowlane polegające na budowie, inaczej roboty budowlane inne niż budowa, a jeszcze inaczej inwestycje, które winny być realizowane na zgłoszenie.

Wydziały architektury często w swojej praktyce dla uzyskania pozwolenia na budowę wymagają więcej, niż miałoby to wynikać z przepisów prawa.

To jest praktyka powszechna !

Choć niezgodna z prawem !

Dla tych inwestorów (i architektów ich reprezentujących), którzy „cierpią” z tego powodu, bo wymaga się od nich działań nie mających podstaw w przepisach prawa, kilka wskazówek.

Organ wydający pozwolenie na budowę i zatwierdzający projekt budowlany może poddać ocenie jedynie te elementy złożonych dokumentów, o których mowa w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Wynika to z tego, iż decyzja o pozwoleniu na budowę ma charakter związany, co oznacza w uproszczeniu, że gdy inwestor przedłoży komplet wymaganych dokumentów (są one wymienione w art. 34 Prawa budowlanego), które zostaną następnie pozytywnie zweryfikowane, to organ (właściwy wydział architektury) nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowlanego.

Te dwa kluczowe przepisy w Prawie budowlanym (wyżej wskazane) określają warunki wydania pozwolenia na budowę.

Oznacza to tyle, że na treść decyzji o pozwoleniu na budowę i projekt budowlany nie mogą mieć wpływu przesłanki przez ustawę niewymienione.

W odniesieniu do projektu architektoniczno-budowlanego organ prowadzący postępowanie zmierzające do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę winien badać wyłącznie, czy zostało złożone stosowne oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Dlatego inwestorze pamiętaj: przepisy art. 34 i 35 Prawa budowlanego nie dopuszczają jakiejkolwiek uznaniowości w sprawie wydania pozwolenia na budowę, ani możliwości uzależnienia wydania tego pozwolenia od spełniania dalszych warunków.

Kwestia odpowiedniego zdefiniowania planowanej inwestycji ma bardzo duży wpływ na to, czy będzie potrzeba uruchomienia długiej i często skomplikowanej procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę, czy też wystarczy jego uproszczona forma (zgłoszenie), a może brak jakiejkolwiek ingerencji wydziału architektury w naszą inwestycję.

Przykład?

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych zbiorniki na nieczystości stanowią urządzenia budowlane służące budynkom.

Jednak w ten sposób winno się je kwalifikować jedynie w sytuacji, gdy są budowane jednocześnie z budynkiem, któremu mają służyć.

Jeżeli natomiast są wybudowane po wzniesieniu budynku lub wyłącznie samodzielnie, na nieruchomości bez budynku mieszkalnego, to wówczas są samodzielnym urządzeniem stanowiącymi obiekt budowlany.

Jeśli zbiorniki na nieczystości zostały wykonane jednocześnie z budynkiem, stanowią jego część składową i nie wymagają odrębnego pozwolenia na budowę.

Uzyskane pozwolenie na budowę budynku obejmuje bowiem także urządzenie służące użytkowaniu budynku mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie na początku bieżącego roku wydał ciekawy wyrok odnoszący się do problemu wydania pozwolenia na użytkowanie budynku a prowadzenia postępowania legalizacyjnego czy też naprawczego.

Główna teza tego wyroku sprowadza się do nastepującego:

Istnienie w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na użytkowanie determinuje postawę organów nadzoru budowlanego w kwestii ewentualnego prowadzenia procedury legalizacyjnej przewidzianej w art. 50-51 p.b. Istnienie w obrocie prawnym decyzji o zezwoleniu na użytkowanie jest swoistym potwierdzeniem legalności obiektu budowlanego, którego to pozwolenie dotyczy. Nie można zatem prowadzić postępowania legalizacyjnego w stosunku do obiektu, którego legalność potwierdza inny akt administracyjny. Jest to sprzeczne z regułami porządku prawnego, zasadami legalności i praworządności – art. 6 i art. 7 k.p.a. – i podważa zaufanie do organów państwa. Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i uzyskanie przez tę decyzję przymiotu ostateczności, chronionego zasadą trwałości określoną w art. 16 k.p.a., stanowi dla inwestora ustawową gwarancję, iż może on prawnie korzystać z wybudowanego w sposób legalny obiektu”.

Gdy jesteś właścicielem nieruchomości, w której sąsiedztwie planowana jest jakaś nowa inwestycja, może okazać się, że inwestycja ta będzie w zasadniczy sposób wpływała na Twoją nieruchomość. Na przykład poprzez to, że ze względu na jej położenie oraz planowaną wysokość będzie przesłaniała Twoją działkę.

Co możesz wówczas zrobić?

Jeśli jesteś stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę dla takiej planowanej inwestycji (a najprawdopodobniej jesteś ponieważ Twoja działka znajduje się w obszarze oddziaływania tej inwestycji), to powinieneś w takim postępowaniu wziąć czynny udział (składając pisma z zarzutami, czy też wnosząc odwołanie lub skargę), po to aby bronić swoich praw (interesów).

Jak bowiem wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z dnia 28 lutego 2017 roku „W związku z tym, że własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, każdy właściciel nieruchomości ma prawo dokonać budowy, rozbudowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie. Zatem inwestor, który pierwszy zabudowuje swoją działkę, nie ma tylko z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień”.

I jeszcze jedno.

Z powyższego orzeczenia wynika również, że zabudowa poszczególnych nieruchomości nie powinna odbywać się w oparciu o zasadę „kto pierwszy, ten lepszy”, a prawo własności poszczególnych sąsiadów powinno być traktowane w taki sam, jednolity sposób.