Slider

Moja dzisiejsza opinia dla gazety Rzeczpospolita na temat unieważnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tekst znajdziesz tutaj.

Postawiono mi ostatnio pytanie, co się dzieje w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przestaje obowiązywać ? – został np. unieważniony przez Sąd Administracyjny.

Czy zaczyna na nowo obowiązywać „stary” plan, który został uchylony przy uchwalaniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też nie obowiązuje żadne z nich i wówczas zabudowa danego obszaru jest możliwa jedynie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy ?

Temat istotny dla tych, którzy po stwierdzeniu nieważności planu zagospodarowania przestrzennego chcą budować, ale nie wiedzą, czy na podstawie decyzji wz, czy też na podstawie starego planu, jak niektóre organy przyjmują (np. Ministerstwo Infrastruktury).

Temat również istotny dla tych, którzy zastanawiają się nad próbą unieważnienia planu i kalkulują, czy to ma sens ?

Solden 1

Uchylony, czy też unieważniony akt prawa miejscowego (w tym przypadku plan zagospodarowania przestrzennego) po prostu przestaje obowiązywać ! – zostaje wyeliminowany z obrotu prawnego.

Wynika to z faktu, iż wejście w życie planu miejscowego powoduje (sorry, ale ten fragment będzie przyciężkawym językiem): utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do objętego nim terenu. Uchylenie uchwały przez radę gminy oznacza wyeliminowanie uchwały ze skutkiem od daty uchylenia (ex nunc) i pozbawienia jej mocy wiążącej. To, że stwierdzenie nieważności uchwały wywołuje natomiast skutki od chwili jej podjęcia (ex tunc) nie oznacza, że uchylony akt prawa miejscowego (stary plan) na nowo zaczyna obowiązywać.

Dodać należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera w sobie normę derogacyjną (rangi ustawowej), zgodnie z którą traci moc obowiązującą dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego z chwilą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji stwierdzenie nieważności przez Sąd uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje, iż z powrotem zaczyna obowiązywać poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla tego samego terenu.

W związku z faktem wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego stary plan traci moc obowiązującą i nie odzyskuje jej pomimo stwierdzenia nieważności przez Sąd.

Nie ma bowiem przepisu, który przewiduje „wskrzeszenie” planu (uchwały), który przestał obowiązywać.

Tym bardziej, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje sytuację, w której nie ma, czy też nie obowiązuje plan dla danego obszaru, tj. umożliwia uzyskanie warunków zabudowy dla danego obszaru na podstawie decyzji administracyjnej (decyzji wz).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mówi nam, co na danym terenie możemy wybudować.

Często się zdarza jednak tak, że po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która nie została jeszcze skonsumowana, wejdzie w życie plan zagospodarowania przestrzennego, który w sposób odmienny od pozwolenia na budowę reguluje sposób zagospodarowania działki, którą chcemy zabudować.

Co wtedy ?

Czy wówczas plan zagospodarowania przestrzennego ma jakiekolwiek znaczenie dla realizacji inwestycji na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę ?

Który z nich ma pierwszeństwo ?

Rynek krakow 2

Pamiętaj, że jeśli otrzymałeś ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to Twoje prawa (m.in. prawo do zabudowy) z niej wynikające, jako prawa nabyte, są chronione prawem i dlatego możesz ją realizować niezależnie od ustaleń nowego planu.
Nawet jeżeli postanowienia decyzji o pozwoleniu na budowę, co do sposobu zagospodarowania terenu, nie zostały ujęte w planie zagospodarowania przestrzennego i są sprzeczne z tym planem.

Postanowienia decyzji o pozwoleniu na budowę i postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego funkcjonują niezależnie względem siebie, nawet jeżeli zawierają sprzeczne zapisy, co do tej samej działki.

Nie ma zatem podstaw do obaw, że ustalenia planu mogą utrudniać realizację inwestycji na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę możesz realizować niezależnie od zapisów planu miejscowego!

W prowadzonej przeze mnie sprawie – pozytywnie zakończonej dla mojego Klienta – Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 listopada 2017 roku (sygn. akt: II OSK 480/16) wyraził pogląd, iż dla organów nadzoru budowlanego nie ma charakteru wiążącego zakwalifikowanie danego obiektu do określonej kategorii w pozwoleniu na budowę.

Stwierdził również, że to organy nadzoru budowlanego mają wręcz obowiązek ustalenia, do której kategorii należy określony obiekt zaliczyć: „organy nadzoru budowlanego są uprawnione do weryfikacji ustaleń przyjętych w pozwoleniu na budowę, w tym także dotyczących kategorii obiektu”.

Kontrowersyjne – prawda ?

pozwolenie na użytkowanie

Kwestia weryfikacji przez nadzór budowlany treści pozwolenia na budowę nie dotyczyła głównego wątku w/w sprawy, bo on dotyczył kary za przystąpienie do użytkowania budynku bez wcześniejszej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jednak twierdzenie NSA dotyczące weryfikacji pozwoleń na budowę przez nadzór budowlany jest niezwykle istotne dla praktyki, bowiem z poglądu Sądu wynika, iż nadzór budowlany może niejako kwestionować rozstrzygnięcia organów administracji architektoniczno – budowlanej, czyli starostw, które na dzień dzisiejszy wydają pozwolenia na budowę.

Moim zdaniem taki pogląd rozmywa kompetencje organów administracji architektoniczno – budowlanej i nadzoru budowlanego.

Co bowiem z wyrokami, w których sądy administracyjne wskazywały jednoznacznie, że nadzór budowlany nie może ingerować w treść pozwolenia na budowę na etapie np. uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, bo jest organem nadzoru budowlanego, który ma kompetencje jedynie do zbadania wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego nią projektu budowlanego przez inwestora, a nie podważania jej zasadności, czy też zgodności z prawem ?

Przy realizacji umowy o roboty budowlane mają miejsce takie sytuacje (wcale nierzadko), że wykonawca czy inwestor nie chcą ze sobą już dłużej współpracować.

Najczęściej zdarza się to z uwagi na niewłaściwe prowadzenie robót, poważne opóźnienia w wykonywaniu robót czy też w regulowaniu wynagrodzenia, albo też wskutek szeregu problemów, które pojawiają się w trakcie realizowania inwestycji, którym strony nie są w stanie sprostać.

Niestety bardzo często jest też tak, że zejście wykonawcy z placu budowy odbywa się w warunkach poważnego sporu z inwestorem, a rozliczenie wykonanych prac wskutek niemożności porozumienia, kończy się w sądzie.

Są to sprawy trudne, a rozstaniu często towarzyszą nerwowe sytuacje.

maszyna krowoderskaNiemniej jednak i w takich trudnych okolicznościach należy zadbać o sporządzenie dokumentów, które w późniejszym okresie czasu pozwolą pod względem finansowym rozliczyć tę cześć inwestycji, która została zrealizowana.

W tym celu sporządzony powinien zostać protokół zaawansowania robót, w którym szczegółowo zostanie opisane jaki zakres prac został wykonany, zrealizowane roboty zostaną zwymiarowane, a nadto wskazane zostaną wszelkie wady i usterki, jeśli takie w wykonanych robotach budowlanych wystąpiły.

Opisany powyżej protokół ma istotne znaczenia zarówno dla inwestora, jak i dla wykonawcy, a zatem pomimo trudnej sytuacji powinni oni dążyć do tego, aby spisać go wspólnymi siłami.

Nawet jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron odmawia dokonania spisania takiego protokołu, dla własnego bezpieczeństwa należy go spisać jednostronnie, często bowiem będzie to dokument, który w dalszym postępowaniu będzie miał bardzo istotne znaczenie.