Slider

Czy zmiana rzędnych terenu jest istotną zmianą projektu budowlanego ?

Częste pytanie z jakim spotykam się w praktyce to, czy zmiana rzędnych terenu (podwyższenie lub obniżenie terenu inwestycji budowlanej) stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Ja odpowiadam – tak !

Bowiem z brzemienia przepisów wynika, iż istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego  stanowi odstąpienie w zakresie m.in. projektu zagospodarowania działki lub terenu, który obejmuje również rzędne terenu.

Potwierdzają to najświeższe wyroki sądów.

W wyroku z czerwca 2018 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku stwierdził:

„W okolicznościach sprawy za bezsporne uznać także należy, że inwestorzy w trakcie prowadzonych prac budowlanych dokonali zmiany zagospodarowania działki w zakresie obniżenia poziomu terenu działki w bezpośrednim sąsiedztwie zrealizowanego budynku.

Zmiana taka nie powoduje wprawdzie zmian w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, jednakże należy ją uznać za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, ponieważ dane dotyczącej tej zmiany (tj. rzędne terenu) zawarte zostały w projekcie zagospodarowania działki, zatwierdzonym decyzją o udzieleniu pozwolenia na budowę.

A zatem w konsekwencji zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego. Wynika to z art. 36a ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy. Pierwszy z powołanych przepisów stanowi, że każde odstępstwo od projektu budowlanego w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki lub terenu jest odstępstwem istotnym. Z kolei z drugiego z powołanych przepisów wynika, że zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu obejmuje m.in. wskazanie rzędnych. Zatem każde odstępstwo w zakresie rzędnych jest odstępstwem istotnym (..).

Zdaniem Sądu, o istotności odstąpienia w sprawie niniejszej przesądza też charakter skutków jakie ono spowodowało. Odstąpienie to bowiem nie pozostaje bez wpływu na teren działki sąsiedniej stanowiącej własność skarżących. Tak więc ustalenia organów w kwestii realizacji inwestycji z istotnymi odstępstwami od uzyskanego pozwolenia na budowę należy uznać za prawidłowe”

Podobną tezę zawarł Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2018 roku stwierdzając, że: „Zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego”.

Dlatego zmiana rzędnych terenu określonych w projekcie zagospodarowania działki wymaga (oczywiście przed zmianą poziomu terenu) uzyskania pozwolenia zamiennego.

Wykonanie robót polegających na zmianie rzędnych terenu bez pozwolenia zamiennego będzie skutkowało – ze strony nadzoru budowlanego – zarzutem istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego (samowoli budowlanej).

 

Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 19 czerwca 2018 roku, sygn. akt: II SA/Bk 160/18

Wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 stycznia 2018 roku, sygn. akt: II OSK 774/16

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Adm Luty 6, 2019 o 15:06

O jakiej skali zmian rzędnych mówimy w cytowanych wyrokach? Co że zmianami np. o 10 cm? Taka zmianę też uznałby Pan za istotną?

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 7, 2019 o 09:35

Dobre pytanie.
Praktyka ma z tym duży problem.
Problemy z odpowiednim kwalifikowaniem zmian warunków decyzji o pozwoleniu na budowę mają zarówno prawnicy reprezentujący inwestorów, kierownicy budowy, architekci, jak i sami urzędnicy nadzoru budowlanego.
Tego typu problemy nie zniknęły również po zmianie przepisów definiujących istotne i nieistotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, które pewne niewielkie odstępstwa w ściśle określonych sytuacjach dopuszczają ( więcej na ten temat proszę przeczytać tutaj: http://prawobudowlane-blog-buniak.pl/najwazniejsza-zmiana-w-prawie-budowlanym-w-2017-roku/#comments).
Natomiast odpowiadając na Pana pytanie należałoby posłużyć się uzasadnieniem wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego w Rzeszowie z dnia 9.5.18r., sygn: IISA/Rz 164/18, w którym stwierdzono, iż „Zgodnie z art. 36a ust. 1 pkt 5 p.b., istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu. Wymaga podkreślenia, że z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, okoliczność, czy w danej sytuacji planowane przez inwestora odstąpienie zostanie uznane za istotne czy nieistotne, będzie wymagać wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz wartości wyrażonych w art. 4, 5 i 9 p.b.”
Sprowadzić zatem odpowiedź na Pana pytanie należy do konkluzji, że w niektórych sytuacjach podniesienie terenu o 10 cm mogłoby być potraktowane jako istotna zmiana, jednakże przed podjęciem takiej decyzji należałoby wziąć pod uwagę rodzaj inwestycji i wpływ tej zmiany na kwestie własnościowe (np. właścicieli działek sąsiednich), warunki środowiskowe, bezpieczeństwa itp.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Adm Luty 6, 2019 o 15:08

O jakiej skali zmian mówimy w cytowanych wyrokach? Co że zmianą wysokości terenu np. o 10 cm. Czy taka zmianę także uznałby Pan za istotną?

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 7, 2019 o 09:35

j.w.

Odpowiedz

Krzysztof Luty 19, 2019 o 20:14

Mam zasadnicze pytanie, dlaczego wszyscy wszem i wobec powołują się na różne wyroki sądów jednocześnie nie znając szczegółów tejże sprawy. Przypominam, że prawo w Polsce nie jest precedensowe. Przykład, który jest przywołany mógł dotyczyć np. drastycznego wyniesienia terenu, które spowodowało zalewanie terenów sąsiada a ponadto dodatkowe zacienianie (o czym tu nie wspominamy a mogło to być bardziej kluczowe dla założenia sprawy sądowej). Przy inwestycjach wielohektarowych każdy centymetr różnicy w wysokości posadowienia obiektu ma kluczowe znaczenie dla inwestora ze względu na koszty prac ziemnych natomiast te kilka centymetrów na dużym terenie inwestycji i tak się zgubi w taki sposób, że przy działce sąsiada poziom terenu nadal będzie nienaruszony. Osobiście uważam, że taka zmiana dla ogółu jest nieistotna a potencjalna konieczność uzyskania pozwolenia zamiennego na taką zmianę może mieć opłakane skutki w dotrzymaniu terminu pozwolenia na użytkowanie co często bywa bardzo kosztowne.

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 22, 2019 o 09:13

Panie Krzysztofie – powołujemy się na wyroki sądów z uwagi na to, że to właśnie sądy doprecyzowują przepisy prawa, które często nie są jednoznaczne i pozostawiają wielkie pole do (nad)interpretacji. Pominięcie wyroków, które były wydawane w analogicznych casusach byłoby nieodpowiedzialnością osoby, która prowadzi określoną sprawę. Oczywiście sprawa sprawie nie równa i bardzo często niewielkie różnice w stanie faktycznym sprawy – wręcz niuanse – mogą spowodować, że pozornie analogiczna sprawa do już rozstrzyganej przez sąd zostanie oceniona inaczej, a w konsekwencji wyrok będzie odmienny. Proszę jednak pamiętać, że pomimo tego, iż w Polsce nie mamy systemu precedensowego, to wyroki mają gigantyczny wpływ na praktykę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof Rabiczko Luty 22, 2019 o 16:08

Panie Damianie wszystko o czym Pan pisze jest dla mnie oczywiste i przygnębiające zarazem a w szczególności to, że sądy doprecyzowują przepisy prawa:) tym bardziej że często piszemy do ustawodawcy z prośbą o interpretację danego przepisu i nie dostajemy jednoznacznej odpowiedzi ze wskazaniem, ze to projektant podejmuje ostateczną decyzję. Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: