Zazwyczaj jest tak, że po zakończeniu wykonywania robót budowlanych wykonawca zgłasza je do odbioru inwestorowi, inwestor zaś, zobowiązany jest prace te odebrać.
W takiej sytuacji dochodzi do podpisania protokołu odbioru robót, który z jednej strony jest pokwitowaniem spełnienia świadczenia przez wykonawcę, z drugiej zaś strony stanowi podstawę do dokonania rozliczeń za wykonane roboty budowlane.
Często zdarza się jednak tak, że po dokonaniu przez wykonawcę zgłoszenia do obioru inwestorowi wykonanych robót, inwestor uchyla się od dokonania ich odbioru oraz od podpisania stosownego protokołu.
Czy zatem inwestor ma do tego prawo i w jaki sposób na taką sytuację winien zareagować wykonawca ?
Jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej i zakończenie tak zrealizowanych robót zgłosił inwestorowi, inwestor nie ma prawa odmówić odbioru tych robót oraz spisania protokołu odbioru.
Przyjmuje się bowiem, iż odmowa odbioru robót może mieć miejsce wyłącznie wówczas, gdy roboty te będą wykonane właśnie niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, bądź też gdy wady wykonanych robót budowlanych będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie nadawał się do użytkowania.
W sytuacji zatem, w której inwestor pomimo, iż wykonane roboty zostały zrealizowane zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz nie posiadają żadnych wad istotnych odmawia ich odbioru, wykonawca winien we własnym zakresie sporządzić jednostronny protokół „odbioru robót”, a ponadto w celu zabezpieczenia swoich interesów postarać się o dodatkowe udokumentowanie wykonanych prac (zdjęcia, dokumenty). W przypadku bowiem przyszłych ewentualnych sporów sądowych zgromadzony na tym etapie materiał dowodowy będzie miał kluczowe znaczenie.
A co w sytuacji, w której inwestor odmawia odbioru wykonanych robót i spisania stosownego protokołu nie z przyczyn wskazanych powyżej, ale twierdząc, że zrealizowane prace są pełne wad i usterek? Czy również wówczas inwestor ma prawo odmówić odbioru wykonanych robót i spisania stosownego protokołu? Z doświadczenia wiem, że takie sytuacje zdarzają się bardzo często.
Otóż w takiej sytuacji inwestorowi nie przysługuje prawo do odmowy odbioru wykonanych prac i odmowy spisania stosownego protokołu. Jak bowiem podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 roku, sygn. akt: I CSK 333/16 „Wynikający z art. 647 k.c. obowiązek inwestora odbioru robót nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad. Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałaby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków”.
A zatem w takich okolicznościach winno dojść do odbioru wykonanych robót oraz do sporządzenia protokołu odbioru, w którym w sposób szczegółowy należy określić wszystkie wady i usterki, sposób ich usunięcia oraz termin, w którym to powinno nastąpić.
Jeśli natomiast inwestor, pomimo ciążącego na nim w tym zakresie obowiązku, odmówi dokonania odbioru wykonanych robót i spisania stosownego protokołu zasadnym jest podjęcie takich samych czynności, jak te opisane powyżej – spisanie jednostronnego protokołu i zabezpieczenie dowodów.
