Slider

Legalizacja samowoli budowlanej pomimo naruszenia warunków technicznych

Legalizacja samowoli budowlanej to trudny temat, w szczególności jeśli przy jej wznoszeniu odstąpiono od warunków techniczno – budowlanych.

Bo jak już wielokrotnie pisałem, aby zalegalizować samowolę budowlaną inwestycja musi być zgodna z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (MPZP lub decyzją wz) i warunkami techniczno – budowlanymi.

Co się dzieje, gdy samowola powstała z naruszeniem przepisów technicznych, np. nie są zachowane odległości pomiędzy powstałym budynkiem a granicą sąsiedniej działki?

Najprostszą odpowiedzią byłoby stwierdzenie, że nie da się zalegalizować, że trzeba rozebrać samowolę !

Jednak warto poszukać / pokusić się o inne rozwiązanie.

Dzisiaj podpowiem jedno.

Zwróć uwagę, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach Prawo budowlane dopuszcza odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych.

las Dolina racławki

Jest to dość skomplikowana procedura, bo wniosek o odstępstwo składa się do Starosty (lub Prezydenta na prawach powiatu), a ten następnie występuje o zgodę do Ministra Infrastruktury. Starosta po uzyskaniu upoważnienia od Ministra, w drodze postanowienia udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.

W praktyce zrodziło się pytanie, czy tę procedurę można stosować również w procedurze legalizacji samowoli budowlanej ?

No i jak to często bywa w praktyce prawniczej – nie ma prostej odpowiedzi na tak postawione pytanie.

W takich sytuacjach prawnik szuka odpowiedzi w orzecznictwie sądów, które nie zawsze jest jednoznaczne.

Ten problem bowiem sądy różnie rozstrzygają.

Naczelny Sąd Administracyjny w dwóch mi znanych orzeczeniach (z 2008 i 2006 roku) stwierdza, że nie jest możliwym uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych w sytuacji wykonania robót budowlanych w warunkach samowoli budowlanej, natomiast w orzeczeniu z 2009 roku stwierdza, że jak najbardziej w tej sytuacji winna być zastosowana procedura umożliwiająca uzyskanie zgody na odstępstwo.

Tak, to nie jest prosta sprawa, ale warto próbować, bo nie ma do końca przegranych lub wygranych spraw – dużo będzie zależało od okoliczności sprawy i argumentów !

{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

KATARZYNA Listopad 2, 2015 o 10:10

Witam,
Jestem w trakcie budowy domu jednorodzinnego z piwnicą , w której w projekcie budowlanym przewidzieliśmy otwory okienne wypełnione luksferami .W trakcie budowy, zamiast luksferów wstawiliśmy małe okienka. Czy powyższa zmiana w projekcie jest nieistotna i czy wymaga wpisu do projektu przez projektanta ? Jakie są sankcje za wprowadzenie opisanej zmiany w projekcie np. jeżeli zmiana nie będzie opisana w dokumentacji? Nadmieniam, iż żadna ze ścian z okienkami piwnicznymi nie jest ogniowa, a wszystkie odległości od granicy działki zostały zachowane.

Odpowiedz

Damian Buniak Listopad 3, 2015 o 10:03

Dzień dobry, proszę poczytać na blogu – umieściłem wiele wpisów dotyczących istotnych i nieistotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Adam Luty 21, 2016 o 20:56

Witam,
zamieszkuję w domu wraz z moimi rodzicami. W planach mamy przepisanie – podział majątku pomiędzy braci. W skład tego majątku wchodzi również dom rodziców, w którym ja mam zamieszkać, a braci mam spłacić. Jednak z domem jest związanych wiele nieprawidłowości formalnych, więc nie wiem co robić. Na budowę domu zostało uzyskane pozwolenie (ok. 1994 roku). Budowę domu prowadził kierownik który zmarł w trakcie budowy, a wcześniej uzgodnione zostały z nim istotne odstępstwa od budowy (m.in. zmiana wymiarów balkonów, układu ścian wewnętrznych, usytuowania i rozmiaru okien, nieznaczne zwiększenie powierzchni zabudowy- rozmiaru budynku). Zmiany /wnioski o odstępstwo nie zostały nigdzie zgłoszone, naniesione na plany itp. , miał się tym zająć kierownik, ale niestety zmarł. Tata z powodu tego, że zabrakło mu pieniędzy na dokończenie domu nie brał już nowego kierownika, a pozostałe roboty wykończeniowe zostały wykonywane na własną rękę przez następnych kilka dobrych lat. Dom pomimo zamieszkiwania w nim nigdy nie został oficjalnie oddany do użytku a przerwa we wpisach w dzienniku budowy ma już kilkanaście lat. Czy da się odtworzyć brakujące wpisy w dzienniku budowy, jeśli kierownik zmarł, a później już innego nie było z uwagi na charakter wykończeniowy robót? Czy te istotne odstępstwa będą traktowane jako samowola budowlana? W jaki sposób można doprowadzić dom do stanu formalnego pozwalającego na oddanie go do użytku? Czy aby zalegalizować odstępstwa /samowolę będę musiał zapłacić opłatę legalizacyjną oraz przedstawić nowy projekt dostosowany do obecnie obowiązujących przepisów (warunków technicznych itp.) czyli np. zwiększać termoizolację ścian, wymieniać drzwi i okna ze wzgl. na zmianę wymaganej wartości wsp. „U”? Dodam, że dodatkowym problemem może być to, iż kilka lat temu został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego terenu na którym stoi nasz dom i gdyby nagle okazało się , że aby zalegalizować użytkowanie /samowolę odstępstw budowlanych musimy dostosować dom także do warunków określonych w tym planie, to byłoby to raczej niemożliwe chociażby z uwagi na stosunek wymaganej powierzchni zabudowy do całości działki na której stoi. Nie wiem co robić, bo domu w takim stanie zapewne nie da się sprzedać, może nawet nie da się przepisać, a nawet gdyby dało się przepisać to może okazać się, że za kilka lat będzie kontrola NB i nakaz rozbiórki domu i zostanę z niczym a braci i tak będę musiał spłacić, albo już zdążę ich spłacić. Bardzo proszę o pomoc.

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 23, 2016 o 08:44

Dzień dobry, na większość pytań znajdzie Pan odpowiedź na blogu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agata Luty 26, 2016 o 16:12

Witam,
9 lat temu chcą zainwestować pieniądze, kupiłam mieszkanie (zaznaczę
że w bloku którym kupiłam mieszkanie żadne z mieszkań nie miało
drzwi, zdewastowane pomieszczenia itp) W mojej klatce mieszkała tylko 1
rodzina na samym dole (rodzina alkoholików). Mój obecny mąż
stwierdził, że fajnie będzie je wyremontować i wynająć. Wynajął 2
robotników którzy połączyli wcv z łazienką oraz zrobili otwór na
drzwi między kuchnią a pokojem ( jak się okazało później, jest to
ściana nośna). W trakcie remontu nikt nie poinformował mnie że
powinnam
gdzieś ten fakt zgłosić. Jakby tak było oczywiście zrobiłabym to
żeby było zgodne z prawe. Niestety nie miałam takiej wiedzy. Panowie
którzy remontowali byli to fachowcy i robiąc dziurę w ścianie nośnej
zabezpieczyli ścianę „nadprożem” czy jakoś tak to się nazywa. Będąc
w trakcie remontu Panowie wyjechali i nie było osób zainteresowanych
dokończeniem tegoż remontu. Po kilku latach stwierdzimy że nic się w
okolicy tam nie dzieje a i z dokończeniem remontu jest problem więc
zastanawialiśmy się nad sprzedażą. Pojawił się kupiec który w
ciągu
2 dni chciał podpisać akt notarialny. Pan przyjechał dzień wcześniej
dostał klucze i cały dzień oglądał mieszkanie wraz z materiałami na
budowę które tam zostały. Zdecydował się, że chce je wziąć od
ręki. Także następnego dnia załatwialiśmy szybko notariusza.
Wcześniej Pan dostał skan nr KW. U notariusza podpisując umowę jak
notariuszka czytała umowę przeczytała że osobne pomieszczenia WC i
łazienka, wtedy powiedziałam, że trzeba to zmienić, bo
przeprowadziłam
częściowy remont i WC jest połączone z łazienką. Notariusz
stwierdziła, że powinnam to zgłosić. Ja powiedziała, że nie maiłam
pojęcia, że muszę takie rzeczy zgłaszać, bo przecież robiłam to we
własnym mieszkaniu wewnątrz. Ale skoro powinnam, to ok zrobię to ale
ile
będę musiała czekać. Notariuszka stwierdziła że ok 2 tyg. Pan który
chciał kupić mieszkanie powiedział, że mu to nie przeszkadza, że nie
ma czasu czekać kolejnych tygodni. Notariuszka zapytała czy zapoznał
się ze stanem faktycznym. On dopowiedział, że tak i mu odpowiada. Tak
więc podpisaliśmy umowę.
A moje pytanie brzmi. Ponieważ remont nie był zgłoszony czyli
połączenie WC z łazienką i zrobienie dziury w ścianie nośnej jako
drzwi między kuchnią a pokojem.
Kto teraz ponosi odpowiedzialność. Niby nowy właściciel się zgodził
na taki stan rzeczy, ale jak mu się coś odwidzi i np. stwierdzi, że nie
będzie płacił za wpis dot. zmian do KW.
Chciałabym wiedzieć co powinnam teraz w takim przypadku zrobić.
Dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 29, 2016 o 08:59

Dzień dobry, za samowolę budowlaną odpowiedzialność ponosi: inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
Pozdrawiam .

Odpowiedz

Agata Luty 29, 2016 o 12:58

Dziękuję, ślicznie za odpowiedź. Czyli, jak dobrze rozumiem teraz odpowiedzialny za mieszkanie, za otwór w ścianie nośnej jest obecny właściciel, pomimo, że ja dokonałam tej samowoli? A jeżeli zgłosi,że np.kupił mieszkanie z tzw. wadą ukrytą, czy wymyśli jakiś inny wybieg?

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 29, 2016 o 13:40

Nie, źle Pani zrozumiała. Za samowolę budowlaną odpowiedzialność ponoszą podmioty wyżej wymienione. Nadzór budowlany może wybrać z tej „trójki” podmiot odpowiedzialny – zazwyczaj jest to inwestor lub właściciel.
Natomiast wada ukryta budynku, to już kwestia prawa cywilnego rozstrzygana niezależnie od prawa administracyjnego (budowlanego).
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agata Marzec 2, 2016 o 08:51

Witam,
Przepraszam, że męczę temat, ale ja którą z tej „trójki”, którą Pan powyżej przedstawił jestem.
Dziękuję z góry za odpowiedź.
Agata

Odpowiedz

Damian Buniak Marzec 7, 2016 o 08:38

inwestorem.

Odpowiedz

Pawel Marzec 31, 2016 o 15:37

Witam, jak sie przedstawia sytuacja w ktorej posiadam orzeczenie o stanie technicznym robot przy czesciowej nadbudowie I adaptacji strychu z roku 1996 oraz projekt techniczny czesciowej nadbudowy I adaptacji Tego strychu z roku 1992, natomiast nie posiadam zezwolenia na nadbudowe oraz nie ma go takze w inspektoracie nadzoru budowlanego ktory upomina sie o ten dokument. Z gory dziekuje za odpowiedz,pozdrawiam Pawel.

Odpowiedz

Jarek Kwiecień 12, 2016 o 08:03

15 lat temu kupiłem mieszkanie po byłych PGR ach gdzie były montowane trzy piece kaflowe ,a w moim mieszkaniu wcześniejszy właściciel rozebrał te piece i zamontował kominek z płaszczem wodnym , to chyba nawet lepiej jeden zamiast trzech ekologicznie . Ale dzięki donosowi życzliwych mam problem z nadzorem budowlanym , ponieważ chcą o de mnie pełnej dokumentacji na tę przebudowę lub kary 25000 zł. i przywrócenie do stanu pierwotnego , To jakaś paranoja ,proszę o pomoc .

Odpowiedz

Damian Buniak Kwiecień 12, 2016 o 08:16

Pozostaje się bronić przed zakusami nadzoru budowlanego.

Odpowiedz

Natalia Maj 4, 2016 o 08:51

Witam, zastanawiam się nad zakupem działki rekreacyjnej na której stoi dom letniskowy wybudowany w latach 90 – 40m z wysoką piwnicą i poddaszem, jest w stanie surowym zamkniętym. Właściciel nie ma żadnych dokumentów dotyczących budowy, jest to samowola budowlana, dodam że taki obiekt jest zgodny z obowiązującym mpzp. Jakie kroki należałoby podjąć żeby zalegalizować bądź rozebrać ten budynek (widnieje na planach) i z jakimi kosztami mniej więcej to by się wiązało? Działka ma dobrą lokalizację i zastanawiam się czy warto w to iść czy te wszystkie procedury nie przekroczą jej wartości… Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: