Slider

Odmowa pozwolenia na budowę.
Spór pomiędzy architektem a urzędnikiem w Starostwie powiatowym.
Problemy inwestora z działką, która jest za mała, by zgodnie z planami usadowić planowany budynek.

To są problemy często powiązane z brakiem dostatecznej ilości powierzchni biologicznie czynnej.

Czy ekokrata tego typu problemy może rozwiązać ?
Czy trawa rosnąca w kratce może być uznana za powierzchnię biologicznie czynną ?
Pisałem już o tym na blogu – pełny tekst znajdziesz tutaj, ale w związku z tym, że wciąż praktyka nie jest jednolita w tym zakresie, to dzisiaj wpis, który przedstawi, jak orzecznictwo sądów podchodzi do tej kwestii.

Przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych definiują powierzchnię biologicznie czynną jako teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Zatem systemy z jakich urządza się powierzchnię biologicznie czynną muszą zapewnić naturalną wegetację roślin.

Sądy rozpatrują spory sprowadzające się do ustalenia, czy powierzchnie przeznaczone pod miejsca postojowe jako powierzchnie wykonane w systemie pokrytym ekokratą można zaliczyć do powierzchni biologicznej czynnej.

Spory te dotyczą inwestora, któremu Starosta lub Wojewoda odmówili zaliczenia ekokraty jako powierzchni biologicznie czynnej i odmówili wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tymczasem w wyrokach niżej podanych Sądy prezentują nieco inne stanowisko.

Zdaniem Sądów ocena kwestii naturalnej wegetacji roślin posadowionych na terenie wyłożonym ekokratą będzie uzależniona od ustalenia, jak panel trawnikowy ma być umieszczony na gruncie, czy też jak będzie urządzony na danej nawierzchni, tj. czy sposób posadowienia tej kraty będzie zapewniać naturalną wegetację.
W ocenie wielu Sądów krata trawnikowa na odpowiednim gruncie np. humusie zapewnia naturalną wegetację roślin, a zatem może być uznana za powierzchnię biologicznie czynną.

Powyższe stanowisko znalazło się m.in. w następujących wyrokach:

WSA w Warszawie z dnia 23 lipca 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 920/13,
NSA w Warszawie z dnia 24 października 2014 r., sygn. akt II OSK 929/13,
WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/GD 528/12,
WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2017 roku, sygn. VII SA/Wa 2390/16.

Na końcu warto wspomnieć, że ekokrata całkowicie zagłębiona w warstwie humusu i porośnięta trawą nie jest tym samym co ekokrata usadowiona na nawierzchni żwirowej, czy grysowej.

Częste pytanie z jakim spotykam się w praktyce to, czy zmiana rzędnych terenu (podwyższenie lub obniżenie terenu inwestycji budowlanej) stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Ja odpowiadam – tak !

Bowiem z brzemienia przepisów wynika, iż istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego  stanowi odstąpienie w zakresie m.in. projektu zagospodarowania działki lub terenu, który obejmuje również rzędne terenu.

Potwierdzają to najświeższe wyroki sądów.

W wyroku z czerwca 2018 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku stwierdził:

„W okolicznościach sprawy za bezsporne uznać także należy, że inwestorzy w trakcie prowadzonych prac budowlanych dokonali zmiany zagospodarowania działki w zakresie obniżenia poziomu terenu działki w bezpośrednim sąsiedztwie zrealizowanego budynku.

Zmiana taka nie powoduje wprawdzie zmian w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, jednakże należy ją uznać za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, ponieważ dane dotyczącej tej zmiany (tj. rzędne terenu) zawarte zostały w projekcie zagospodarowania działki, zatwierdzonym decyzją o udzieleniu pozwolenia na budowę.

A zatem w konsekwencji zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego. Wynika to z art. 36a ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy. Pierwszy z powołanych przepisów stanowi, że każde odstępstwo od projektu budowlanego w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki lub terenu jest odstępstwem istotnym. Z kolei z drugiego z powołanych przepisów wynika, że zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu obejmuje m.in. wskazanie rzędnych. Zatem każde odstępstwo w zakresie rzędnych jest odstępstwem istotnym (..).

Zdaniem Sądu, o istotności odstąpienia w sprawie niniejszej przesądza też charakter skutków jakie ono spowodowało. Odstąpienie to bowiem nie pozostaje bez wpływu na teren działki sąsiedniej stanowiącej własność skarżących. Tak więc ustalenia organów w kwestii realizacji inwestycji z istotnymi odstępstwami od uzyskanego pozwolenia na budowę należy uznać za prawidłowe”

Podobną tezę zawarł Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2018 roku stwierdzając, że: „Zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego”.

Dlatego zmiana rzędnych terenu określonych w projekcie zagospodarowania działki wymaga (oczywiście przed zmianą poziomu terenu) uzyskania pozwolenia zamiennego.

Wykonanie robót polegających na zmianie rzędnych terenu bez pozwolenia zamiennego będzie skutkowało – ze strony nadzoru budowlanego – zarzutem istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego (samowoli budowlanej).

 

Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 19 czerwca 2018 roku, sygn. akt: II SA/Bk 160/18

Wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 stycznia 2018 roku, sygn. akt: II OSK 774/16

Dzisiaj o wyroku jeszcze „gorącym” (jego pisemne uzasadnienie właśnie otrzymałem) wydanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, na którego kształt miałem wpływ, gdyż byłem pełnomocnikiem skarżących.

Wyrok ten dotyczy ważnej sprawy dla osób zajmujących się prawem budowlanym, z uwagi na to, iż NSA potwierdził kwestię niezwykle istotną, związaną ze sposobem stosowania przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, co do której „mocuję” się z wieloma sądami i nadzorami budowlanymi.

Chodzi mianowicie o stosowanie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym w postępowaniach legalizacyjnych i naprawczych związanych z wykonywaniem robót budowlanych z naruszeniem prawa (odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego, istotnymi odstępstwami od zgłoszenia, czy też wykonaniem robót bez pozwolenia na budowę).

W praktyce bowiem przyjęto dominującą zasadę, że legalizacja robót budowlanych wykonanych bez odpowiednich zgód lub z odstępstwami od pozwolenia na budowę lub zgłoszenia następować powinna na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu legalizacji samowoli budowlanej, z pominięciem przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujących na dzień wykonania kwestionowanych robót budowlanych.

Często jest bowiem tak w tego typu sprawach, że inny plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał na dzień wykonania robót budowlanych, a inny obowiązuje na dzień legalizacji robót budowlanych wykonanych niezgodnie z przepisami prawa.

We wspomnianym na wstępie wyroku z dnia 28 listopada 2018 , sygn. akt. II OSK 2954/16 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż są sprawy w których bez wątpienia należy brać pod uwagę nie tylko przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia legalizacji, ale również przepisy z dnia wykonywania robót budowlanych.

NSA podniósł następujące:

„(..) trzeba zaznaczyć, że nakaz rozbiórki może być orzeczony dopiero wówczas, gdy brak jest prawnych możliwości doprowadzenia przedmiotowego obiektu budowlanego do stanu zgodności z prawem. W tym aspekcie należy również zwrócić uwagę na potrzebę uwzględnienia przy ponownym rozpatrywaniu sprawy ustaleń planu miejscowego obowiązującego w dacie zgłoszenia i w czasie realizacji robót budowlanych.

Oczywiście organy nadzoru prawidłowo wskazały, że w postępowaniach legalizacyjnych dotyczących obiektów powstałych wskutek samowoli budowlanej należy badać ich zgodność z przepisami planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym z planami miejscowymi obowiązującymi w dacie orzekania.

Nie negując tej zasady, warto przypomnieć, że w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 grudnia 2013 r. dotyczącej przepisów Prawa budowlanego z 1974 r. przyjęto, że w odniesieniu do obiektów budowlanych wybudowanych bez pozwolenia na budowę zrealizowanych w sposób niesprzeczny z przepisami o planowaniu przestrzennym obowiązującymi w dacie budowy, ale z naruszeniem innych przepisów (techniczno-budowlanych), należy uwzględnić przeznaczenie terenu od daty budowy.

W uzasadnieniu uchwały zaznaczono, że nie do pogodzenia z zasadami konstytucyjnymi, zwłaszcza wynikającą z art. 2 Konstytucji RP zasadą zaufania obywateli do państwa i prawa, zasadą ochrony własności (art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 Konstytucji RP) i zasadą proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP) byłoby orzeczenie nakazu rozbiórki z powodu niezgodności obiektu budowlanego z obowiązującymi w dacie orzekania przez organy z przepisami o planowaniu przestrzennym z pominięciem oceny przeznaczenia terenu w okresie wcześniejszym, a konkretnie w czasie realizacji robót budowlanych.

Trzeba również zaakcentować, że w każdym przypadku zmiany planu miejscowego organ administracji ma obowiązek zastosować zawarte w akcie prawa miejscowego przepisy przejściowe oraz regulację art. 35 u.p.z.p. stanowiącego, że tereny, których przeznaczenie planu miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania”.

W niniejszej sprawie skarżący mieli do czynienia z taką właśnie sytuacją, bowiem w momencie zgłaszania robót budowlanych obiektu budowlanego, którego legalność nadzór budowlany podważał obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, który zezwalał na budowę zgłaszanego obiektu, a na dzień wszczęcia postępowania legalizacyjnego obowiązywały przepisy planistyczne, które nie zezwalały na wzniesienie budynku, który został faktycznie wybudowany.

Innym istotnym aspektem w przedmiotowej sprawie było to, iż NSA potwierdził już ukształtowaną w orzecznictwie praktykę, że odstąpienia od warunków zgłoszenia likwiduje się w trybie naprawczym, czyli na podstawie przepisów zawartych w art. 50 i 51 Prawa budowlanego, a nie art. 48 Prawa budowlanego, chyba że wybudowano obiekt inny niż zgłoszono.

Co istotne Sąd stwierdził również, że przy ocenie, czy rzeczywiście powstał inny obiekt od zgłaszanego należy wziąć pod uwagę wiele elementów, ale najistotniejszy jest ten, czy obiekt pozostaje w zakresie pojęciowym zgłaszanego obiektu.

Polecam treść uzasadnienia wyroku.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2018 , sygn. akt. II OSK 2954/16.

Dla tych, którzy zamierzają zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub po prostu interesują się zawodowo tą tematyką polecam treść wyroku WSA w Łodzi z dnia 22 marca 2017 roku, który pokazuje jak Sąd podszedł do kwestii zmiany sposobu użytkowania terenu znajdującego się wokół zakładu produkcyjnego.

Sprawa dotyczyła m.in.: zmiany przeznaczenia terenu zielonego na faktycznie wykonane miejsca postojowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nastepujące:

„(..) sam fakt utwardzenia terenu nie oznacza, że inwestor wybudował parking. Jednakże okoliczność, że utwardzony tereny jest wykorzystywany w tym celu, może być oceniane z punktu widzenia samowolnej zmiany sposobu użytkowania, za co inwestor odpowiada. Nie można się bowiem przychylić do stanowiska skarżącego, że nie ponosi on odpowiedzialności za „samowolne” parkowanie samochodów na jego nieruchomości. Samo umieszczenie znaku „zakaz wjazdu”, w sytuacji, gdy zakaz ten nie jest egzekwowany, wcale nie oznacza, że nie można wszcząć postępowania w sprawie samowolnej zmiany użytkowania utwardzonego terenu, a jeżeli okaże się, że samowolna zmiana użytkowania wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, to wówczas właściciel nieruchomości, by móc nadal użytkować teren z przeznaczeniem na parking, będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę pod rygorem nałożenia obowiązku przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania terenu (art. 71a ust. 1 pkt 2 i ust. 4 w zw. z art. 71 ust. 2 pkt 6 ustawy Prawo budowlane).

Innymi słowy, do obowiązków właściciela nieruchomości należy takie zabezpieczenie terenu, aby osoby nieuprawnione nie miały tam wstępu. Jeżeli natomiast właściciel się na to godzi, to musi ponosić związane z tym konsekwencje. Zatem to nie subiektywne przekonanie właściciela, lecz obiektywne ustalenie stanu faktycznego będzie stanowiło dla organów nadzoru budowlanego podstawę do prowadzenia postępowania i wydania stosownego rozstrzygnięcia. Przyjęcie odmiennej koncepcji prowadziłoby do omijania prawa, wymagającego obligatoryjnego uzyskania pozwolenia na budowę dla parkingu przeznaczonego dla więcej niż 10 samochodów.

W ocenie Sądu, nie jest zatem istotne, czy skarżący wydzielił poszczególne miejsca parkingowe i je oznaczył, czy tylko utwardził teren, a pozostawiając „otwarty” wjazd umożliwia parkowanie na nim samochodów. Istotne jest właśnie to, że owo parkowanie aprobuje, nie podejmując żadnych kroków, by je wyeliminować. Postępowanie przed organem nadzoru budowlanego nie może zaś polegać na swoistej „zabawie w chowanego”, polegającej na tym, że parkujące samochody „znikają” z parkingu w dniu oględzin, by następnego dnia znowu się na nim pojawić w liczbie przynajmniej 12 (jak na załączonych fotografiach) lub więcej. Organ winien zatem przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, nie poprzestając wyłącznie na oględzinach (ale np. posiłkując się dokumentacją fotograficzną stron postępowania czy przesłuchując świadków etc.) celem ustalenia czy w istocie na spornym terenie parkują samochody i jakie (np. stale te same) i czy parkowanie to ma charakter powtarzalny”.

W cytowanym wyroku wskazuje się, że istotnym w tego typu postępowaniach jest fakt zmiany sposobu użytkowania bez zgody wymaganej przepisami prawa.

Pamiętać jednak należy, że nie każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego niesie za sobą obowiązek uzyskania odpowiedniej zgody, a jedynie taka, która wpływa na zmianę wymagań jego dalszego bezpiecznego użytkowania.

Budzi moje (pewne) zastrzeżenia to, iż w przedmiotowej sprawie Sąd nie rozważył rozstrzygnięcia tej sprawy w kontekście przepisów o tzw. samowoli urbanistycznej. Doszło bowiem do zmiany sposobu użytkowania terenu, a w związku z powyższym należałoby zastanowić się, czy nie ma w tej sytuacji zastosowania art. 59 ust. 3 ustawy o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie art. 71 ustawy Prawo budowlane związany z samowolną zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (samowolą użytkową).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 22 marca 2017 r. II SA/Łd 988/16

 

Przed kupnem nieruchomości sprawdź, co możliwe

Kupno nieruchomości może dać dużo radości oraz wymierne zyski finansowe, ale może również być zupełnie odwrotnie – kupno nieruchomości może stać się koszmarem, który będzie się ciągnął za Tobą przez lata.
Warto zatem dokładnie sprawdzić, co kupujemy oraz jakie z tego tytułu będziemy mieli prawa i obowiązki.
A najważniejsze, czy kupowana nieruchomość spełni nasze oczekiwania, marzenia, plany biznesowe ….
Jeżeli bowiem kupujesz dom jednorodzinny z garażem i planujesz urządzić tam firmę produkującą nakrętki, to warto sprawdzić przed kupnem, czy prawo na to zezwala.
Czy też, jeżeli kupujesz mieszkanie z oknem wychodzącym na park miejski, to należy sprawdzić, czy za chwilę nie powstanie przed tym oknem dom wielorodzinny zasłaniający ten atrakcyjny widok.
Czy wreszcie, gdy kupujesz działkę pod inwestycję, która w momencie jej kupna ma przeznaczenie produkcyjno – usługowe, ale po jej kupnie okazuje się, że zmieniła przeznaczenie na zieleń miejską.

Zatem co zrobić, by zminimalizować ryzyko prawne kupna nieruchomości ?

Czy wiesz, jaką nieruchomość chcesz kupić

Podstawową kwestią jest ustalenie, co dokładnie chcesz kupić.
Aby uzyskać tego typu informacje poproś sprzedającego o pokazanie nieruchomości, którą zamierza sprzedać: mieszkania, domu, działki, lasu, gospodarstwa rolnego, przedsiębiorstwa z nieruchomościami.
Gdy już zobaczysz, to co chcesz kupić i Twoje zainteresowanie się nie zmniejszy, to należy sprawdzić dokumenty związane z nieruchomością.

Przed kupnem nieruchomości sprawdź wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków

W pierwszej kolejności należy przeanalizować informacje znajdujące się w ewidencji gruntów i budynków, które są prowadzone przez starostwa powiatowe.
Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków dadzą wiele informacji związanych z konkretną nieruchomością, m.in. na temat położenia nieruchomości, jej powierzchni, przebiegu granic, jej oznaczenia (również w księgach wieczystych), wskażą dane właściciela lub władającego nieruchomością.
Pamiętać jednak należy, że w niektórych sytuacjach niezbędnym będzie również przeanalizowanie innych dokumentów związanych z nieruchomością, takich jak decyzje związane ze zmianami w ewidencji, podziałem nieruchomości, dostępem do drogi publicznej.
Wypis i wyrys z ewidencji może otrzymać właściciel lub władający nieruchomością, a ponadto osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji.

Kupując nieruchomość sprawdź  księgi wieczyste

Niemniej istotną analizę musisz przeprowadzić w księgach wieczystych.
Księgi wieczyste prowadzone przez sądy rejonowe są rejestrami, z których wynika komu i jakie przysługują prawa do konkretnej nieruchomości.
Dzięki analizie dokumentów znajdujących się w księgach wieczystych uzyskasz ważne informacje – przede wszystkim informacje, czy sprzedającemu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości, którą zamierzasz kupić. Czy nieruchomość nie jest obciążona prawami innych osób, np. służebnością (gruntową, osobistą, czy przesyłu), która wprowadza ograniczenia w dysponowaniu tą nieruchomością. A także uzyskasz informacje, czy nieruchomość, którą zamierzasz kupić, jest obciążona hipoteką.
Informacje ujawnione w tym zakresie będą miały bardzo duże znaczenie dla Ciebie jako kupującego, gdyż bezpośrednio wpływają na wartość nabywanej nieruchomości oraz będą miały decydujący wpływ na ocenę, czy kupowana nieruchomość spełni pokładane w niej plany.

Przed kupnem nieruchomości sprawdź dokumenty związane z zagospodarowaniem przestrzennym

Sprawdzenie i analiza dokumentów znajdujących się w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych może nie wystarczyć (i często nie wystarcza).
Istotna bowiem jest również analiza dokumentów i przepisów, które regulują sposób gospodarowania przestrzenią. Akty prawne i dokumenty związane z zagospodarowaniem przestrzennym dadzą nam odpowiedź na pytanie, w jaki sposób możemy korzystać z nieruchomości, którą zamierzamy kupić.
Przykłady:
Czy na działce budowlanej można wybudować budynek usługowy?
Czy w lokalu, który zamierzamy kupić (i na dzień kupna jest użytkowany jako lokal mieszkalny) można prowadzić aptekę?

Odpowiedzi na te pytania znajdziemy, co do zasady, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym dla obszaru, w którym położona jest nieruchomość nas interesująca. Jest to niezwykle istotny akt prawny, z uwagi na to, że ma olbrzymi wpływ na sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.
Plan zagospodarowania przestrzennego określa bowiem m.in. sposób przeznaczenia nieruchomości, którą zamierzamy nabyć, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.
Dlatego jego dokładna analiza przed kupnem nieruchomości jest niezbędna, gdyż da nam odpowiedź na pytanie nie tylko o to, co na naszej działce możemy wybudować, przebudować, nadbudować oraz jaką działalność możemy w określonym obiekcie prowadzić, ale również, co w sąsiedztwie może być wybudowane, czy też jaka działalność może być prowadzona. Na cóż bowiem nam się przyda działka budowlana położona w pozornie świetnej lokalizacji, sąsiadującej bezpośrednio z dużym centrum handlowym, która ma przeznaczenie usługowe, skoro zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przez jej środek ma biec droga dojazdowa do innych nieruchomości.

Pamiętać jednak należy, że nie zawsze i wszędzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji jego braku warto sięgnąć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które w sposób ogólny określa sposób i zasady zagospodarowania przestrzeni w gminie. Treść studium da nam odpowiedź, w jaki sposób w obszarze w jakim zamierzamy kupić nieruchomość będzie można wykonywać prawo własności.
Proszę pamiętać, że studium nie jest dokumentem wiążącym dla właściciela nieruchomości (jest dokumentem wiążącym dla gminy). Oznacza to tyle, że określona gmina uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma obowiązek brać pod uwagę treść studium, a z kolei zapisy planu nie mogą być sprzeczne z zapisami studium. W praktyce oznacza to tyle, że jeżeli w studium na danym obszarze zaplanowano zieleń miejską, to również ta zieleń miejska znajdzie się w tym samym miejscu w planie zagospodarowania przestrzennego.
Przykład:
Jeżeli kupujesz działkę, którą w przyszłości (za kilka lat) zamierzasz wykorzystać pod budowę budynku produkcyjnego i w dniu jej kupna nie obowiązuje jeszcze plan, ale jest uchwalone studium, które przewiduje w tym miejscu zieleń miejską, to warto mieć na uwadze to, że również w planie zagospodarowania przestrzennego ta działka będzie miała przeznaczenie związane z zielenią miejską, a nie budowlane.

Z zagospodarowaniem przestrzennym wiąże się również decyzja o warunkach zabudowy, gdyż przy braku planu miejscowego przeznaczenie działki będzie regulowała właśnie decyzja o warunkach zabudowy. Będzie ona określała w jaki sposób można zagospodarować działkę lub w przypadku kupna lokalu będzie określała, czy zmiana sposobu użytkowania jest możliwa (np. z mieszkania na gabinet dentystyczny).
W wielu przypadkach decyzja o warunkach zabudowy (zwana potocznie decyzją wz) stanowi wartość samą w sobie i cena nieruchomości z decyzją wz może być znacznie wyższa niż sama wartość nieruchomości, właśnie z uwagi na treść tej decyzji. Warto zatem dokładnie przeanalizować jej treść w celu uniknięcia rozczarowań. Przede wszystkim zaś sprawdzić, czy decyzja jest wciąż wiążąca oraz czy daje podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę dla inwestycji, którą planujemy.
Nie bez znaczenia będą również w tym kontekście informacje, czy wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy będzie w ogóle możliwe oraz jeśli będzie możliwe, to o jakiej treści – czy o treści, która pozwoli na realizację planowanej inwestycji. Czas jej wydania również będzie miał znaczenie dla potencjalnego kupującego, bo jeżeli inwestor będzie chciał realizować inwestycję sprawnie i szybko, a perspektywa uzyskania nowej decyzji wz będzie odległa (np. z powodu dużej ilość stron takiego postępowania), to bez wątpienia taka sytuacja może ostudzić zapał potencjalnego kupującego działkę budowlaną.

Sprawdź postępowania w sądzie i przed organami administracji związane z kupowaną nieruchomością

Niespodzianką dla kupującego mogą być prowadzone postępowania sądowe i administracyjne związane z daną nieruchomością. Może się bowiem okazać, że roszczenia do nieruchomości, którą jesteś zainteresowany ma jakaś inna osoba twierdząc, że jest jej właścicielem, albo że jest właścicielem jej części i w związku z tym zainicjowała postępowanie o zasiedzenie całości lub części nieruchomości, którą zamierzasz kupić. Warto o te sprawy dokładnie wypytać sprzedającego i ewentualnie zażądać dokumentów związanych z prowadzonymi postępowaniami. Może się bowiem okazać, że postępowania prowadzone np. w sądzie nie mają większego wpływu na prawa związane z nieruchomością kupowaną przez Ciebie, ale może okazać się również tak, że będą miały decydujący wpływ na wykonywanie prawa własności, gdyż postępowanie dotyczy wywłaszczenia części działki, czy też obciążenia jej służebnością drogi koniecznej. Nie zapominaj również o postępowaniach egzekucyjnych, które mogą być związane z nieruchomością, którą kupujesz.

Sprawdź, czy nie kupujesz samowoli budowlanej lub samowoli użytkowej

Mam w kancelarii sprawy, które dotyczą kupna obiektu budowlanego, który okazał się samowolą budowlaną, a wynikło to z tego, że kupujący nieruchomość budynkową nie sprawdził, czy została ona wzniesiona legalnie, czyli zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
Koniecznie zatem zażądaj od sprzedającego pozwolenia na budowę określonego obiektu, projektu budowlanego zatwierdzonego tym pozwoleniem, ewentualnie zgłoszenia do odpowiednich organów wykonania określonych robót budowlanych (bo nie każdy obiekt wymaga uzyskania pozwolenia na budowę). Po uzyskaniu projektu budowlanego możesz porównać to, co powstało z tym, co jest w projekcie budowlanym, czy też projekcie zagospodarowania działki. Jeżeli okaże się, że projekt przewidywał dom jednopiętrowy o szerokości 9 m, a faktycznie są dwa piętra i dom o szerokości 10 m, to mamy do czynienia z samowolą budowlaną polegająca na nielegalnej nadbudowie i rozbudowie domu. W związku z tym, że samowola budowlana się nie przedawnia, a jej konsekwencjami często obciąża się właściciela nieruchomości, który nie miał nic wspólnego z nielegalnymi robotami, to warto te kwestie przed kupnem nieruchomości budynkowej sprawdzić i wyjaśnić.
Sprawdź również, czy określony obiekt – mieszkanie, dom jednorodzinny, budynek produkcyjny, czy usługowy posiada pozwolenie na użytkowanie.
Sprawdź, czy obiekt, który kupujesz jest użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Możesz bowiem kupić budynek, który jest użytkowany jako budynek produkcyjny, a zgodnie z pozwoleniem na budowę, jego przeznaczeniem jest przeznaczenie mieszkaniowe.
Jeszcze inny przykład – kupujesz działkę, która jest wykorzystywana jako skład węgla i innych kruszyw, a jej przeznaczenie jest rolne zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.
Nielegalna zmiana sposobu użytkowania nieruchomości rodzi poważne konsekwencje prawne.

Sprawdź umowy związane z nieruchomością, którą kupujesz

Sprawdź również – wcześniej żądając od sprzedającego – umowy jakie są związane z nieruchomością, którą kupujesz. Może być ich wiele, np. umowy związane z korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie (umowa dzierżawy, najmu, podnajmu, użyczenia..). Umowy związane ze świadczeniem usług na rzecz nieruchomości, takie jak dostawa mediów, internetu – czy obowiązują, jak długo, czy nie zostały wypowiedziane przez dostawców i z jakich powodów.

Nie zapomnij o uchwałach wspólnoty, w której kupujesz lokal mieszkalny lub usługowy

Kupując lokal mieszkalny lub usługowy sprawdź, czy wspólnota mieszkaniowa nie podjęła uchwały, która w znacznym stopniu nie podniesie kosztów funkcjonowania w określonej wspólnocie.
Przykład:
Wspólnota mieszkaniowa na 6 miesięcy przed kupnem przez Ciebie mieszkania podjęła uchwałę dotyczącą przebudowy dachu, którego kosztami zostaną obciążeni wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej (czyli każdy, kto jest właścicielem lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej).
Sprawdź, czy wspólnota nie jest zadłużona np. w spółce dostarczającej gaz, wodę, elektryczność i ewentualnie na jaką kwotę, a jeśli tak, to w jakim zakresie członkowie wspólnoty są obciążani tym zadłużeniem.
Warto w tej sprawie nie tylko sprawdzić stosowne dokumenty, ale również porozmawiać z członkami wspólnoty oraz jej administratorem, czy też członkami zarządu.

Co jeszcze sprawdzić kupując nieruchomość ?

Oczywiście podniesione wyżej kwestie nie wyczerpują złożoności procesu kupna nieruchomości. Potrzeba dokonania określonych czynności będzie uzależniona od samej nieruchomości – dla przykładu, czy ma uregulowany stan prawny, gdzie się znajduje, w jakim celu jest kupowana. Jeżeli transakcja będzie dotyczyła zwykłego mieszkania, to zazwyczaj czynności wyżej wymienione w zupełności wystarczą. Jednakże w sytuacji kupna nieruchomości w skomplikowanym terenie, na cele wymagające różnych zgód, czy też dokonania wielu działań w celu doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z naszymi oczekiwaniami i planami, wówczas rozważenia i sprawdzenia wymagać może jeszcze wiele innych kwestii. Poczynając od uwarunkowań związanych z ochroną środowiska (np. decyzji środowiskowej, decyzji wodno – prawnej), a kończąc na zgodach wydawanych przez konserwatora zabytków.

Jak wynika z powyższego, nie warto kupować „kota w worku” i warto podjąć wysiłek dokładnego sprawdzenia, czy osoba, od której kupujemy nieruchomość ma do niej tytuł prawny oraz to, czy kupowana nieruchomość da nam możliwość realizacji planów, które łączymy z jej kupnem.