Slider

Pisałem już na łamach bloga, że decyzja o warunkach zabudowy pozwala określić ogólnie jaki rodzaj obiektu może być wybudowany na danym terenie.

Pisałem również o tym, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę w sytuacji braku na terenie planowanej inwestycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednak wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia kilku bardzo istotnych warunków, tj:

  1. funkcja planowanej inwestycji musi być zgodna z funkcją na działkach sąsiednich;
  2. teren inwestycji musi mieć dostęp do drogi publicznej (nawet pośredni przez drogę wewnętrzną);
  3. istniejące (i planowane) uzbrojenie terenu jest wystarczające do podpięcia nowej inwestycji;
  4. teren inwestycji nie wymaga zgodny na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze;
  5. decyzja wz nie może naruszać obowiązujących przepisów, np. o ochronie środowiska.

decyzja wz

Jeżeli wyżej wymienione warunki do jej wydania są spełnione to wójt, burmistrz lub prezydent może wydać decyzję wz, w której określi m.in:

  1. linię zabudowy;
  2. wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
  3. szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu;
  4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej;
  5. geometrię dachu.

Co istotne ustalenie w/w warunków (parametrów) nowej inwestycji  zawartych w decyzji wz, organ określa nie na podstawie dowolnych wskazań wnioskodawcy (inwestora), ale na podstawie analizy obszaru, w którym ma się znaleźć nowa inwestycja – czyli tego jaki rodzaj zabudowy i jego funkcji znajduje się na terenie sąsiadującym z terenem planowanej inwestycji.

Oczywiście nie jest to luźna – niczym nie skrępowana – analiza. Analiza musi objąć obszar nie mniejszy niż trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

ISTOTNE

Pamiętać jednak należy (o czym zapomina wielu inwestorów), że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o szczegółowych rozwiązaniach technicznych takich jak odległości obiektów kubaturowych od granicy działki planowanej inwestycji – te bowiem kwestie są rozstrzygane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – czyli przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, jedynie z zakresie rodzaju inwestycji wskazanej we wniosku.

Nie jest natomiast ściśle związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi opisującymi planowany obiekt budowlany, takimi jak wysokość budynku, ilość kondygnacji, czy też wskazaną linią architektoniczną i geometrię dachu.

Te parametry mogą być ustalone w decyzji wz w sposób odmienny od wskazanego we wniosku inwestora.

NAJISTOTNIEJSZE

Nie oznacza to jednak, że w/w organy mogą podjąć decyzję, w której ustalą warunki zabudowy w sposób zdecydowanie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego – decyzja bowiem o warunkach zabudowy nie może kreować całkowicie odmiennej inwestycji od wnioskowanej.

Zbudowałem zgodnie z pozwoleniem na budowę, to przystępuję do użytkowania budynku !

Zbudowałam zgodnie ze zgłoszeniem, to nie będę się bawiła w jakieś tam zgłoszenia zakończenia budowy.

Nie mam na to czasu, a dodatkowo w czasie kontroli nadzór budowlany będzie się zapewne czegoś czepiał i nakaże wszcząć postępowanie naprawcze przed zgodą na użytkowanie.

Niejednego inwestora korci przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiedniej zgody (zgody milczącej, czy też zwykłej zgody w formie decyzji administracyjnej).

Korci pomimo tego, że przepisy Prawa budowlanego przewiduje bardzo wysokie kary za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) bez stosownej zgody.

Nie zawsze jednak wymierzenie takiej kary przez nadzór budowlany jest zasadne.

samowola użytkowa

Wynika to z tego, że nie ma definicji ustawowej „przystąpienia do użytkowania”.
Inaczej pisząc – nie ma w obowiązujących przepisach określonych przesłanek, które wskazywałyby precyzyjnie, kiedy dokładnie dochodzi do „przystąpienia do użytkowania”.

Stąd też w sądach administracyjnych (w wyniku zaskarżania postanowień o nałożeniu kary) spieramy się z nadzorem budowlanym, czy kara finansowa została zasadnie nałożona.

No bo, czy zatowarowanie sklepu (ustawienie półek z towarem), ale bez dokonywania sprzedaży, jest już przystąpieniem do użytkowania budynku w rozumieniu Prawa budowlanego?

Czy ustawienie szaf i telewizora w mieszkaniu – po prostu urządzanie się – bez jego zamieszkiwania jest już przystąpieniem do użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego?

Czy ustawienie maszyn do produkcji opakowań w nowo wybudowanej fabryce, bez ich uruchomienia (a nawet uruchomienia próbnego) jest już użytkowaniem obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego?

Ja twierdzę, że nie – w przeciwieństwie do nadzorów budowlanych, z którymi toczę spory w tej materii w sądach administracyjnych.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć bowiem jako rozpoczęcie korzystania, używania przynajmniej części obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę, samo natomiast przygotowanie do użytkowania obiektu nie jest tożsame „z przystąpieniem do użytkowania” budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Dodatkowo – tak daleko idące stwierdzenia nadzoru budowlanego o tym, że nastąpiło przystąpienie do użytkowania budynku, bo w obiekcie kontrolowanym znajduje się na przykład maszyna drukarska, musi być poprzedzone starannie przeprowadzonym postępowaniem dowodowym, czego niestety w wielu tego typu sprawach brak.

Moja opinia dla gazety Rzeczpospolita na temat samowoli budowlanych w Polsce.

Tekst znajdziesz tutaj.

Branża budowlana oczekuje na zmiany, które ma wprowadzić Kodeks urbanistyczno – budowlany. Zmiany, które w założeniu mają uprościć i ułatwić cały proces inwestycyjny.

Jak na razie jednak po hucznych deklaracjach, realnej daty jego wejścia w życie nie widać (w 2018 roku projekt Kodeksu ma podobno trafić do prac w Sejmie).

Dlatego też Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wpadło na pomysł, by pewne rozwiązania związane z decyzjami o warunkach zabudowy (wz) wprowadzać jeszcze przed wejściem w życie Kodeksu urbanistyczno – budowlanego poprzez zmianę dotychczasowych ustaw (ścieżka łatwiejsza i szybsza do osiągnięcia celów – jeszcze w 2017 roku – projekt zmiany ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ma trafić do Sejmu).

Jak jest dzisiaj ?
Jeżeli planujemy budowę, a dla terenu, na którym mamy wznieść obiekt nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wcześniej – jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

decyzja wz -działka sąsiednia

Zgodnie z obowiązującymi przepisami powinniśmy uzyskać taką decyzję jeśli:
co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (..)”.

Na dzień dzisiejszy działka sąsiednia nie jest rozumiana jako działka, która sąsiaduje bezpośrednio z działką, na której ma być zrealizowana inwestycja. Może to być działka położona znacznie dalej – przedzielona kilkoma innym działkami. W takiej sytuacji warunek to: dostępność z tej samej drogi publicznej.

Jak będzie po zmianach ?
Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (jak dotychczas), z tym że zmienią się warunki jej uzyskania.

Decyzję wz uzyska potencjalny inwestor jeżeli nieruchomość, na której planuje wznieść obiekt budowlany bezpośrednio graniczy (wspólną granicą) z działką już zabudowaną i to w taki sposób, że jeden z boków przylega przynajmniej 4 metrami do działki zabudowanej.

Jaki ma być efekt zmian ?
Koniec z budową obiektu budowlanego w oderwaniu od zagospodarowania w sąsiedztwie.

Co jednak z planami inwestycyjnymi w miejscach, które świetnie się nadają na zainwestowanie i jest zgoda wszystkich „wkoło” – włącznie z sąsiadami i gminą – bo inwestycja przyniesie wiele dobrego (ekonomicznie i społecznie).

Na gorąco powstaje również szereg pytań związanych np. z kwestią definicji działki zabudowanej.

Czy działką zabudowaną będzie nieruchomość z obiektem, który już stoi, czy jest w budowie ? (według projektowanych zmian nie będzie nią droga).

Czy działką zabudowaną będzie nieruchomość z obiektem, który uzyskał pozwolenia na użytkowanie ? A co jeśli nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, czyli formalnie jest w trakcie budowy ?

Czy działką zabudowaną będzie nieruchomość z obiektem wzniesionym w warunkach samowoli budowlanej, który nie został zalegalizowany, a stoi od wielu lat i jest nawet wpisany do ewidencji gruntów i budynków ?

Można jeszcze mnożyć pytania, jednak wiele z nich powstanie dopiero po wejściu w życie przepisów.

Planowane inwestycje warto jednak przyspieszyć, gdyż wydane decyzje wz mają wygasnąć po dwóch latach.

Czekają nas rewolucyjne zmiany związane z tworzonym od kilku lat Kodeksem urbanistyczno – budowlanym, który w swoim zamyśle ma przyspieszyć i uprościć proces inwestycyjny oraz usprawnić gospodarowanie przestrzenią.

Równolegle do prac nad w/w Kodeksem urbanistyczno – budowlanym prowadzone są prace nad zmianą regulacji dotyczącej wykonywania zawodu:

architekta,
inżyniera budownictwa,
urbanisty.

architekci inżynierowie urbaniści

W największym skrócie założenia są następujące:

-wprowadzenie jednej odpowiedzialności dyscyplinarnej członków samorządów architektów i inżynierów budownictwa wykonujących zawód architekta i zawód inżyniera budownictwa, w miejsce obecnie obowiązujących (tj. odpowiedzialności zawodowej w budownictwie – uregulowanej w ustawie z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane oraz odpowiedzialności dyscyplinarnej członków samorządów zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa uregulowanej w ustawie z 15 grudnia 2000 roku o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa);

-proponuje się wprowadzenie egzaminu państwowego dla urbanistów skutkującego wpisem do rejestru urbanistów, który uprawniać będzie do wykonywania zawodu (do projektowania na szczeblu lokalnym i na szczeblu regionalnym);

-jedna ustawa będzie regulowała wykonywanie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie;

-zostanie ujednolicony sposób nadawania uprawnień budowlanych poprzez rezygnację z wyodrębniania specjalizacji w ramach istniejących specjalności.

Więcej uwag do projektu w/w ustawy sporządzonych przez Małopolską i Śląską Okręgową Izbę Architektów znajdziecie tutaj i tutaj.