Slider

Kolejna ustawa, która ma ułatwić prowadzenie procesu inwestycyjnego weszła w życie 22 sierpnia 2018 roku – jej pełna nazwa to: ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwana również specustawą mieszkaniową lub lex deweloper.

Wiele opinii jakie przeczytałem na jej temat w prasie, sprowadza się do jednego wniosku, tj. będzie można budować wszędzie i łatwo, wbrew postanowieniom planu zagospodarowania przestrzennego.
Ja czytając tę ustawę nie dochodzę do takich wniosków.
Będzie łatwiej, ale jednak nie tak łatwo, jak przedstawiają to media.

Wyjaśnijmy sobie na początku do jakich dokładnie spraw/inwestycji specustawa będzie miała zastosowanie.

USTAWA BĘDZIE MIAŁA ZASTOSOWANIE DO INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH
Ustawa określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Jako inwestycję mieszkaniową ustawa rozumie przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25, lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.
Istotnym jest, że również działalność usługową i handlową będzie można prowadzić w tego typu budynkach pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań.

SPOŁECZNOŚCI LOKALNE MOGĄ ZABLOKOWAĆ INWESTYCJĘ
Jeżeli zatem inwestor zdecyduje się na uruchomienie w/w specustawy mieszkaniowej w celu realizacji planowanej inwestycji, to wówczas za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) występuje z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej rady gminy.
Rada gmina w formie uchwały wydaje zgodę na ustalenie lokalizacji inwestycji lub odmawia ustalenie lokalizacji inwestycji.
Uchwała musi być poprzedzona konsultacjami społecznymi o zasięgu lokalnym, o których oczywiście władze gminy muszą poinformować mieszkańców.
Mieszkańcy w ramach konsultacji mogą wyrażać swoje niezadowolenie z takich planów poprzez składanie uwag.
Mają na to 21 dni.
Radni uwagi mieszkańców winni wziąć pod uwagę przy podejmowaniu uchwały dotyczącej ustalenia lokalizacji inwestycji, choć nie są one dla nich wiążące.
Ponadto radni mają obowiązek dokładnej analizy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwały o utworzeniu parku kulturowego (jeżeli takowa obowiązuje), gdyż uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji nie może być sprzeczna z tymi aktami prawa miejscowego.
To dość ciekawa i niespotykana wcześniej przy ubieganiu się o zgodę na konkretną inwestycję konstrukcja.
Inwestycja bowiem na podstawie specustawy mieszkaniowej może być sprzeczna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale już ze studium nie może być sprzeczna.
Natomiast przy inwestycjach realizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy inwestycja może być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (więcej na ten temat na końcu tego tekstu).

STANDARDY LOKALIZACJI I REALIZACJI INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH
Uzyskanie zgody na inwestycję mieszkaniową od radnych jest uzależnione od spełnienia wielu warunków.

Poniżej wymieniam te najistotniejsze:
– inwestycja musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w tym poprzez zjazd albo dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną, przy czym minimalna szerokość drogi nie może być mniejsza niż 6 m;
– inwestycja musi mieć dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej;
– inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 500 m, od przystanku komunikacyjnego;
– inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 m, od szkoły podstawowej i przedszkola (jeżeli inwestycja mieszkaniowa zlokalizowana jest w odległości niespełniającej wymogu odległości od placówki edukacyjnej, to wymóg ten uważa się za spełniony, jeżeli inwestor zobowiąże się, za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka);
– inwestycję mieszkaniową wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu – zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację budynków w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców, 1500m;
– co istotne gmina może określać własne standardy urbanistyczne poprzez podjęcie uchwały o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych, która będzie stanowić akt prawa miejscowego (dotyczyć ona może odległości od placówek oświatowych, czy wysokości budynków).

POZWOLENIE NA BUDOWĘ NA PODSTAWIE UCHWAŁY
Podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej otwiera drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.
Postanowienia w/w uchwały wiążą organ wydający pozwolenie na budowę (przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu budowlanego z uchwałą).

UCHWAŁA NIE RODZI PRAW DO TERENU
Samo jednak podjęcie uchwały przez gminę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie rodzi jeszcze praw do terenu, nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Co więcej, w odniesieniu do określonego terenu rada gminy może podjąć więcej niż jedną uchwałę. Z tym, że w przypadku gdy na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, pozostałe uchwały wydane w odniesieniu do tego samego terenu wygasają (jak widać zostały zastosowane mechanizmy te same, jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy).

DECYZJA WODNOPRAWNA I ŚRODOWISKOWA EKSPRESOWO
Jeżeli realizacja inwestycji mieszkaniowej wymaga zgody wodnoprawnej, to zgodę tę wydaje odpowiedni organ w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku o jej wydanie. Brak wydania decyzji w tym terminie skutkuje wymierzeniem kary w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wydaje się z kolei w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku – uchybienie temu terminowi – jest również zagrożone karami finansowymi jak wyżej.

KONTROLA SĄDU ADMINISTRACYJNEGO
Sąd skargę na uchwałę dotyczącą ustalenia lokalizacji inwestycji będzie rozpatrywał ekspresowo – bo w terminie do 2 miesięcy od dnia otrzymania skargi, a akta sprawy otrzyma w terminie 15 dni od dnia złożenia skargi.
Również Naczelny Sąd Administracyjny skargę kasacyjną będzie rozpatrywał w ekspresowym tempie, bo ciągu 2 miesięcy (przy zwykłych sprawach potrzebuje na to 2 lata).

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE
Proces inwestycyjny związany z wybudowaniem budynków mieszkaniowych na podstawie specustawy kończy się po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Pozwolenie na użytkowanie może być wydane jedynie w sytuacji zgodności ze standardami urbanistycznymi określonymi w ustawie (m.in. odległości od placówek oświatowych, czy wysokość budynków).
Niespełnienie tych standardów stanowi jedną z przesłanek odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie.
Inwestor nie uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku przeznaczonego na działalność handlową lub usługową przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie inwestycji mieszkaniowej.
I co najistotniejsze w kontekście pozwolenia na użytkowanie – to zakaz zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć jedynie części przeznaczonej na działalność handlową lub usługową, natomiast nie mieszkaniową).

DECYZJA NATYCHMIAST WYKONALNA
Jak przy każdej specustawie ustawodawca niektórym uczestnikom tego typu inwestycji nadaje więcej uprawnień, jednocześnie odejmując je innym. Innymi słowy pozbawia część podmiotów podstawowych uprawnień, jakie przysługują im w „normalnym” postępowaniu dotyczącym zgody na realizację konkretnej inwestycji.
Najistotniejsze jest to, iż odwołanie od pozwolenia na budowę nie wstrzyma wykonywania tej decyzji przez inwestora, który ją uzyskał (w normalnych warunkach złożenie odwołania wstrzymuje wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę), gdyż nadaje się jej rygor natychmiastowej wykonalności.
Zatem może być ona realizowana, nawet jeżeli któraś ze stron postępowania złożyła odwołanie do organu drugiej instancji i jest ono oczywiście uzasadnione (bo decyzja o pozwoleniu na budowę dotknięta jest poważnymi wadami).
W przypadku stwierdzenia przez organ drugiej instancji wadliwości części decyzji, wada ta nie może prowadzić do uchylenia albo stwierdzenia nieważności całej decyzji (jak jest w ‚zwykłej’ procedurze). Może ona być podważona tylko w zakresie konkretnej części inwestycji (wydzielonej części planowanych prac), albo konkretnej nieruchomości lub działki. W pozostałym zakresie decyzja pozostawać musi w mocy!

ODROLNIENIE
Do inwestycji mieszkaniowej w granicach administracyjnych miast nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych. Co oznacza, że w/w ustawa pozwoli na automatyczne odrolnienie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast i wykorzystanie tych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Zmiana do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego umożliwi natomiast zakup gruntów rolnych w miastach w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, a inwestycje realizowane na podstawie specustawy będą zwolnione z opłat za przekształcenie gruntów rolnych w budowlane.

DOWOLNOŚĆ W WYBORZE PROCEDUR
Co istotne w/w ustawa (lex deweloper) nie wyłącza możliwości przygotowania lub realizacji całości lub części inwestycji mieszkaniowych na zasadach ogólnych, określonych m.in. w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i Prawie budowlanym (zwykłej procedurze).
Zatem to inwestor zdecyduje, którą z ustaw uruchomić do realizacji inwestycji.
Oczywiście pamiętać należy, że w zależności od charakteru i kontekstu sprawy, w niektórych sytuacjach łatwiej będzie realizować inwestycję mieszkaniową na podstawie pozwolenia na budowę poprzedzonego wydaniem decyzji wz, a w niektórych sytuacjach na podstawie pozwolenia na budowę poprzedzonego uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

TERMIN OBOWIĄZYWANIA
Specustawa mieszkaniowa ma obowiązywać do końca 2028 roku.

PODSUMOWANIE
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych bez wątpienia wprowadza małą rewolucję w systemie realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce.
Wprowadza wiele kontrowersyjnych rozwiązań prawnych, które mają na celu przyspieszenie wydania zgody na inwestycję mieszkaniową.Te rozwiązania w niektórych sytuacjach rzeczywiście przyspieszą realizację inwestycji mieszkaniowych, jednak w niektórych sytuacjach wprowadzą utrudnienia i zagrożą przede wszystkim ładowi urbanistycznemu w wielu regionach. Najbardziej jaskrawym przykładem takich rozwiązań jest przede wszystkim treść art. 5 ust. 3 ww. ustawy, który wskazuje, iż: inwestycję mieszkaniową realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Zapis ten sprowadza się do następującej konkluzji – inwestycja może być realizowana, jeżeli jest sprzeczna z planem, ale nie może być realizowana jeżeli jest sprzeczna ze studium.

Jeżeli nie ma planu miejscowego, to wszystko jasne – oczy radnych i inwestorów muszą być skierowane na treść studium. Jeżeli inwestycja nie będzie sprzeczna z jego postanowieniami (choć to często może być sporne), to radni mogą wydać zgodę na taką inwestycję.

Gorzej w sytuacji, gdy będzie obowiązywało zarówno studium, jak i miejscowy plan, a te dwa akty będą ze sobą sprzeczne.
W teorii taka sytuacja nie może mieć miejsca, z uwagi na to, że uchwalany plan zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny ze studium, jednak w praktyce takie sytuacje zdarzają się dosyć często. Wówczas pozostaje unieważnienie planu, który jest sprzeczny ze studium. 
Można sobie zatem wyobrazić sytuację, w której inwestor będzie przekonywać, że inwestycja jest zgodna ze studium, wbrew zapisom planu i będzie na tę okoliczność przedstawiać argumenty, które jeżeli zdołają przekonać radnych będą powodować unieważnianie planów, które obowiązują (bo plan nie może być sprzeczny ze studium). Proszę pamiętać, że stopień szczegółowości obu tych aktów, tj. studium i planu znacząco się różnią. Studium w sposób ogólny określa zasady kształtowania zagospodarowania przestrzennego w gminie, natomiast plan miejscowy te zasady uszczegóławia, a zatem rozbieżności między tymi aktami w niektórych sprawach dość łatwo wykazać.

Można by dalej wymieniać inne jeszcze wątpliwości dotyczące treści tej ustawy, które mogą mieć duży wpływ na niespójny urbanistycznie rozwój gmin, jednakże na chwilę obecną chyba najwłaściwiej będzie powiedzieć – pożyjemy, zobaczymy.

Dużo, bardzo dużo, a nawet bardzo bardzo dużo, bo opłata legalizacyjna może przekroczyć wartość legalizowanego obiektu.

Jak już pisałem w wielu postach na forum tego bloga, legalizacja samowoli budowlanej to dość skomplikowany proces, podzielony na kilka etapów, a ostatnim z nich jest obowiązek wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Ile zatem kosztuje zalegalizowanie obiektu budowlanego ?

Poniżej podaję przykładowe opłaty jakie trzeba wnieść, jeżeli wcześniejsze etapy postępowania legalizacyjnego zakończyły się pozytywnie.

25.000 zł – budynek gospodarczy;

25.000 zł – garaż do dwóch stanowisk;

25.000 zł – dom letniskowy;

50.000 zł – dom jednorodzinny;

125.000 zł – elementy dróg publicznych i kolejowych dróg szynowych, jak: skrzyżowania i węzły, wjazdy, zjazdy, przejazdy, perony, rampy;

175.000 zł – obiekty służące nawigacji wodnej, jak: dalby, wysepki cumownicze;

200.000 – zł – place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi (o powierzchni nieprzekraczającej 1.000 metrów kwadratowych – w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą znacznie wyższe);

250.000 zł – obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie;

250.000 zł – budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie,  (o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 metrów sześciennych, jeżeli kubatura budynku wyniesienie między 2.500 a 5.000 m3 to kwota opłaty legalizacyjnej wyniesienie 375.000 zł, w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą wyższe);

250.000 zł – zbiorniki przemysłowe, jak: silosy, elewatory, bunkry do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych (o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 metrów sześciennych, jeżeli kubatura budynku wyniesienie między 2.500 a 5.000 m3 to kwota opłaty legalizacyjnej wyniesienie 375.000 zł, w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą wyższe);

250.000 zł – wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych (do wysokości 20 m, w sytuacji wyższych obiektów opłaty są znacznie droższe);

375.000 zł – stacje paliw (o powierzchni nieprzekraczającej 1.000 metrów kwadratowych, w przypadku większych obiektów kwoty opłaty legalizacyjnej będą znacznie wyższe);

375.000 zł – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe (o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 metrów sześciennych, jeżeli kubatura budynku wyniesienie między 2.500 a 5.000 m3 to kwota opłaty legalizacyjnej wyniesienie 562.500 zł, w przypadku większych obiektów kwoty legalizacji będą wyższe);

562.500 zł – budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny (o kubaturze przekraczającej 10.000 metrów sześciennych);

937.500 zł – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne (o kubaturze przekraczającej 10.000 metrów sześciennych, o mniejszej kubaturze będzie ona niższa, np. do 2.500 m3 opłata legalizacyjna wyniesie 375.000 zł);

Pamiętaj jednak, że legalizacja samowoli budowlanej nie będzie zawsze aż tyle kosztowała.

Będzie to zależało m.in. od odpowiedniego zakwalifikowania wykonanych robót budowlanych, czy też czasu ich realizacji.

Inaczej bowiem legalizuje się roboty budowlane polegające na budowie, inaczej roboty budowlane inne niż budowa, a jeszcze inaczej inwestycje, które winny być realizowane na zgłoszenie.

Wydziały architektury często w swojej praktyce dla uzyskania pozwolenia na budowę wymagają więcej, niż miałoby to wynikać z przepisów prawa.

To jest praktyka powszechna !

Choć niezgodna z prawem !

Dla tych inwestorów (i architektów ich reprezentujących), którzy „cierpią” z tego powodu, bo wymaga się od nich działań nie mających podstaw w przepisach prawa, kilka wskazówek.

Organ wydający pozwolenie na budowę i zatwierdzający projekt budowlany może poddać ocenie jedynie te elementy złożonych dokumentów, o których mowa w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Wynika to z tego, iż decyzja o pozwoleniu na budowę ma charakter związany, co oznacza w uproszczeniu, że gdy inwestor przedłoży komplet wymaganych dokumentów (są one wymienione w art. 34 Prawa budowlanego), które zostaną następnie pozytywnie zweryfikowane, to organ (właściwy wydział architektury) nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowlanego.

Te dwa kluczowe przepisy w Prawie budowlanym (wyżej wskazane) określają warunki wydania pozwolenia na budowę.

Oznacza to tyle, że na treść decyzji o pozwoleniu na budowę i projekt budowlany nie mogą mieć wpływu przesłanki przez ustawę niewymienione.

W odniesieniu do projektu architektoniczno-budowlanego organ prowadzący postępowanie zmierzające do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę winien badać wyłącznie, czy zostało złożone stosowne oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Dlatego inwestorze pamiętaj: przepisy art. 34 i 35 Prawa budowlanego nie dopuszczają jakiejkolwiek uznaniowości w sprawie wydania pozwolenia na budowę, ani możliwości uzależnienia wydania tego pozwolenia od spełniania dalszych warunków.

Kwestia odpowiedniego zdefiniowania planowanej inwestycji ma bardzo duży wpływ na to, czy będzie potrzeba uruchomienia długiej i często skomplikowanej procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę, czy też wystarczy jego uproszczona forma (zgłoszenie), a może brak jakiejkolwiek ingerencji wydziału architektury w naszą inwestycję.

Przykład?

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych zbiorniki na nieczystości stanowią urządzenia budowlane służące budynkom.

Jednak w ten sposób winno się je kwalifikować jedynie w sytuacji, gdy są budowane jednocześnie z budynkiem, któremu mają służyć.

Jeżeli natomiast są wybudowane po wzniesieniu budynku lub wyłącznie samodzielnie, na nieruchomości bez budynku mieszkalnego, to wówczas są samodzielnym urządzeniem stanowiącymi obiekt budowlany.

Jeśli zbiorniki na nieczystości zostały wykonane jednocześnie z budynkiem, stanowią jego część składową i nie wymagają odrębnego pozwolenia na budowę.

Uzyskane pozwolenie na budowę budynku obejmuje bowiem także urządzenie służące użytkowaniu budynku mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie na początku bieżącego roku wydał ciekawy wyrok odnoszący się do problemu wydania pozwolenia na użytkowanie budynku a prowadzenia postępowania legalizacyjnego czy też naprawczego.

Główna teza tego wyroku sprowadza się do nastepującego:

Istnienie w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na użytkowanie determinuje postawę organów nadzoru budowlanego w kwestii ewentualnego prowadzenia procedury legalizacyjnej przewidzianej w art. 50-51 p.b. Istnienie w obrocie prawnym decyzji o zezwoleniu na użytkowanie jest swoistym potwierdzeniem legalności obiektu budowlanego, którego to pozwolenie dotyczy. Nie można zatem prowadzić postępowania legalizacyjnego w stosunku do obiektu, którego legalność potwierdza inny akt administracyjny. Jest to sprzeczne z regułami porządku prawnego, zasadami legalności i praworządności – art. 6 i art. 7 k.p.a. – i podważa zaufanie do organów państwa. Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i uzyskanie przez tę decyzję przymiotu ostateczności, chronionego zasadą trwałości określoną w art. 16 k.p.a., stanowi dla inwestora ustawową gwarancję, iż może on prawnie korzystać z wybudowanego w sposób legalny obiektu”.