Slider

Gdy zamierzasz kupić nieruchomość gruntową (działkę), dla której wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę postaraj się dobrze przygotować do takiej transakcji.

Oprócz przeglądnięcia zatem księgi wieczystej takiej nieruchomości ustal, czy wydana decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna i czy faktycznie można ruszać z budową.

Jeśli natomiast okaże się, że od wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę zostało złożone odwołanie, postaraj zapoznać się z treścią tego odwołania (będzie nim zapewne dysponował sprzedający, jako strona postępowania) tak, aby ustalić jakie są szanse utrzymania w mocy wydanej już decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zakup nieruchomości z już wydanym pozwoleniem na budowę jest często bardzo atrakcyjny, pozwala bowiem na szybką realizację inwestycji i właśnie dlatego, aby tą planowaną inwestycję można było niemal natychmiast rozpocząć, warto podjąć opisane powyżej kroki, aby na przyszłość uniknąć przykrych niespodzianek.

Warto również upewnić się u sprzedającego, czy w stosunku do działki, którą jesteś zainteresowany nie toczą się żadne postępowania sądowe, takie chociażby jak postępowanie o zasiedzenie nieruchomości, które również mogłyby skomplikować Twoje plany inwestycyjne.

A zatem, lepiej przed zakupem nieruchomości z wydanym już pozwoleniem na budowę wszystko dokładnie sprawdzić, niż później podejmować szereg czynności, które dopiero pozwolą na rozpoczęcie budowy.

Termin wykonania nakazu rozbiórki

Pytanie jak w tytule – kiedy należy wykonać decyzję o nakazie rozbiórki (?) – często stawiają osoby, które muszą się zmierzyć z decyzją zobowiązującą do rozbiórki samowoli budowlanej.

Odpowiedź jest jedna – niezwłocznie – po tym, jak stanie się ostateczna.

Oczywiście istnieją instrumenty prawne, które pozwalają wstrzym jej wykonanie, jednakże w niniejszym wpisie mowa jest o sytuacji, w której osoba zobowiązana decyzją o nakazie rozbiórki nie wniosła od niej odwołania, albo wniosła, z tym, że wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego nakaz rozbiórki podtrzymał i nie podjęto dalszych działań w celu jej wstrzymania.

Faktem jest, że kilkanaście lat temu istniała praktyka w organach nadzoru budowlanego polegająca na tym, że wyznaczano w decyzji o nakazie rozbiórki termin jej wykonania.
Jednak z uwagi na kwestionowanie tego typu rozstrzygnięć, nie mających podstaw prawnych, sądy administracyjne stanęły na stanowisku, iż wskazywanie daty wykonania nakazu rozbiórki jest bezpodstawne.

Co się dzieje, jeśli decyzja o nakazie rozbiórki nie jest wykonywana ?

Niewykonanie nakazu rozbiórki skutkuje wszczęciem postępowania egzekucyjnego mającego na celu zlikwidowanie samowoli budowlanej.
Jednym z instrumentów wykorzystywanych w postępowaniu egzekucyjnym jest grzywna w celu przymuszenia, o której więcej informacji znajdziesz tutaj.

Warto przypominać – bo organy administracji czasami o tym zapominają – o jednej istotnej kwestii związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy.

W trakcie postępowania związanego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie bierze się pod uwagę (nie stosuje się) przepisów techniczno-budowlanych zawartych w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Organ wydający decyzję wz nie jest uprawniony do badania kwestii uregulowanych w tym rozporządzeniu, np. zagadnień związanych z bezpieczeństwem pożarowym, czy też warunków odprowadzania ścieków.

Kwestie związane ze spełnieniem wymogów zawartych w warunkach technicznych budynków są badane na etapie wydawania pozwolenia na budowę, czy też w postępowaniu zgłoszeniowym.

Pisałem już o tym, że niezatwierdzenie projektu budowlanego spełniającego wymagania obowiązujących przepisów stanowi naruszenie prawa inwestorów do wolności budowlanej.

Z mojej praktyki wynika, że częstą podstawą odmowy wydania pozwolenia na budowę jest zarzut braku spełnienia wymogów odległości między budynkami.

Przykład ?

Projekt budowlany rzekomo narusza § 271 rozporządzenia o warunkach technicznych (regulujący odległości miedzy zewnętrznymi ścianami budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe), gdyż odległość między ścianą budynku projektowanego z istniejącą wynosi np. 7,50 m.
Jednak ściana oddzielenia pożarowego projektowanego budynku posiada klasę odporności ogniowej REI 120.
Organ rozstrzygający sprawę odmawia zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na zbyt bliską odległość istniejącego i projektowanego budynku.

Czy zasadnie ?

Nie !

Pamiętać należy, o czym organy czasami zapominają, iż § 271 rozporządzenia o warunkach technicznych dotyczy jedynie odległości między ścianami zewnętrznymi budynków niebędących ścianami oddzielania pożarowego.
Dlatego wyznaczone tam odległości nie dotyczą lokalizacji obiektów, z których jeden posiada ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.

Skutek tej regulacji jest taki, że odległość między budynkami mniejsza niż 8 m nie musi naruszać bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych, gdyż ściana budynku projektowanego jest ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, a w konsekwencji spełnia wyższe wymagania odporności ogniowej niż to wynika z obowiązujących regulacji.

Brak dokumentów związanych z obiektem budowlanym nie przesądza jeszcze o tym, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czy też odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. W szczególności gdy mamy do czynienia z obiektami wzniesionymi kilkadziesiąt lat temu.

Skąd taki wniosek?

Właściciele obiektów wybudowanych przed 1995 rokiem nie mieli obowiązku przechowywania dokumentów związanych z budową.

Nie wymagały tego ówcześnie obowiązujące przepisy.
Takiego obowiązku nie miały również organy prowadzące tego typu postępowania.

Dlatego jeżeli nie ma dokumentów związanych z określoną budową, bo ani właściciel obiektu ich nie posiada, ani w archiwach ich nie sposób znaleźć, to nie jest możliwym – jak się czasami zdarza w praktyce nadzorów budowlanych – czynić z tego tytułu domniemania, że doszło do naruszenia przepisów prawa budowlanego.

Żadna bowiem z norm prawnych obowiązujacych dawniej, (również dzisiaj) nie przewidywała domniemania powstania określonego obiektu niezgodnie z prawem.

Oczywistym jest, że naruszenie przepisów prawa budowlanego organy mogą wykazywać innymi środkami dowodowymi, nie mają jednak podstaw do wywodzenia z faktu braku dokumentów zaistnienia np. odstąpień od projektu budowlanego, czy samowoli budowlanej.

Podobnie rzecz się ma z obiektami budowlanymi wzniesionymi już po 1994 roku, czyli za rządów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane. Jednak z tą różnicą, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek przechowywać dokumentację budowlaną w czasie okresu istnienia tego obiektu.

Brak dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej naraża właściciela lub zarządcę na grzywnę ze strony nadzoru budowlanego.

Jednak jej brak – tak jak wskazałem wyżej – nie skutkuje z automatu uznaniem określonego obiektu za wzniesiony w warunkach naruszenia przepisów prawa budowlanego.