Slider

W praktyce budowlanej dużym problemem jest właściwe kwalifikowanie odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Nie zawsze wiadomo, czy te odstępstwa są istotne, czy też nieistotne.

Dlatego nie sposób pominąć na blogu jeszcze „świeżego” wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z  grudnia 2017 roku,  który zawiera następującą tezę:

Przesunięcie budynku ze ścianą z otworami okiennymi w kierunku granicy z sąsiednią działką na odległości około 3,60-3,70 m, zamiast wynikającej z pozwolenia na budowę odległości 4m, nie stanowi istotnego odstępstwa oraz naruszenia obowiązujących przepisów, dającego podstawę do kontynuowania postępowania legalizacyjnego w oparciu o normy zawarte w art. 50 i art. 51 p.b.”.

Ciekawe – prawda ?

Często zdarzają się sytuacje, w których inwestor budując np. halę magazynową odstępuje od projektu architektoniczno – budowlanego, a dodatkowo przystępuje do użytkowania budynku bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Obie w/w sytuacje, tj. odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę, jak i przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia wiążą się dla inwestora z karami finansowymi.

Jednak w mojej praktyce dostrzegam, iż różnie nadzór budowlany do tego typu sytuacji podchodzi – nie jest konsekwentny.

bluszcz sycylia

W niektórych bowiem sytuacjach (o których wspomniałem wyżej) wymierza jedynie karę finansową za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zezwolenia (pomimo tego, że istnieją również odstępstwa od zatwierdzonego projektu, na które zresztą sam zwraca uwagę).

W innych natomiast sytuacjach – co jest rzadkie – sankcjonuje niezależnymi karami finansowymi zarówno przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia, jak i obciąża inwestora karą finansową za każde odstępstwo od zatwierdzonego projektu.

Każda z tych kar jest wymierzana w oparciu o odrębną podstawę prawną.

Jak powinien postępować nadzór budowlany w tego typu sytuacjach wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 7 września 2017 roku, sygn. akt: II OSK 3086/15, stwierdził:

Inwestor, który zrealizował obiekt budowlany z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego i przystąpił do jego użytkowania popełnia dwa delikty administracyjne. Pierwszy delikt polega na zbudowaniu obiektu z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego. Jego skutkiem jest wymierzenie inwestorowi kary pieniężnej przewidzianej w art. 59f ust. 1 p.b. Drugi delikt polega na przystąpieniu do użytkowania wyżej wymienionego obiektu. Skutkiem popełnienia tego deliktu jest wymierzenie inwestorowi kary pieniężnej przewidzianej w art. 57 ust. 7 w zw. z art. 59f ust. 1 p.b.”.

Popełnienie samowoli budowlanej powoduje wiele negatywnych następstw (czym dokładnie jest samowola budowlana pisałem tutaj).

Skutki te mogą być bardziej lub mniej dotkliwe dla osób popełniających samowolę budowlaną, czy też osób, które nie miały nic wspólnego z jej powstaniem (np. jej nabywców, sąsiadów, współwłaścicieli).

Pamiętać jednak należy, że prawo polskie dopuszcza możliwość naprawienia sytuacji, w której wykonano obiekt budowlany lub jego część bez odpowiednich zgód.

samowola budowlana

Można zatem:
-wszcząć postępowanie legalizacyjne, gdy wykonano obiekt bez jakichkolwiek zgód (pozwolenia na budowę / zgłoszenia),
lub
-wszcząć postępowanie naprawcze, gdy odstąpiono od warunków pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Oczywiście nie każdy obiekt można zalegalizować, jest to uwarunkowane przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i warunkami technicznymi, ale trzymać się należy podstawowej zasady, że taka możliwość istnieje, gdyż postępowanie związane z samowolą budowlaną ma zmierzać do restytucji, a nie represji.

Dlatego nawet „wykrycie” samowoli budowlanej przez nadzór budowlany nie musi się łączyć z jej rozbiórką.

Nawet wydanie decyzji o nakazie rozbiórki nie pozbawia możliwości ochrony obiektu budowlanego przed jego unicestwieniem.

W postępowaniu związanym z samowolą budowlaną należy pamiętać jednak o kilku istotnych kwestiach:

1.fakt popełnienia samowoli budowlanej trzeba udowodnić;

2.sam fakt braku dokumentów związanych z określonym obiektem budowlanym nie musi od razu świadczyć o podstawie do wydania nakazu rozbiórki, czy też twierdzenia, że mamy do czynie z samowolą budowlaną;

3.ustalenia nadzoru budowlanego nie zawsze muszą kształtować stan sprawy w sposób prawidłowy, dlatego jeżeli są on np. wybiórcze, czy też nieprawdziwe, to należy je kwestionować poprzez przedstawienie kontrargumentów lub odpowiednich dowodów;

4.nie popełnij głupstwa w czasie kontroli – patrz tutaj;

5.należy dążyć do ewentualnej legalizacji obiektu, jeżeli oczywiście jest ona możliwa i opłacalna;

6.wydanie nakazu rozbiórki lub wszczęcie postępowania legalizacyjnego albo naprawczego przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nie świadczy jeszcze o tym, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną – patrz pkt. 7

7.koniecznie należy pilnować wszelkich terminów do złożenia odwołania, zażalenia lub skargi od wszelkich rozstrzygnięć (decyzji lub postanowień) jakie wydaje w sprawie nadzór budowlany, a które są dla Ciebie negatywne !!!

8.skontrolowanie sprawy przez organ II instancji, a jeszcze wyżej sądy administracyjne jest bardzo ważne, bo da odpowiedź, czy w sposób prawidłowy przeprowadzono postępowanie dowodowe, czy w sposób prawidłowy ustalono stan faktyczny sprawy (historię powstania określonego obiektu) i czy w sposób prawidłowy dokonano kwalifikacji prawnej w sprawie (zastosowano odpowiedni przepis prawa) !

Moja dzisiejsza opinia dla gazety Rzeczpospolita na temat unieważnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tekst znajdziesz tutaj.

Postawiono mi ostatnio pytanie, co się dzieje w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przestaje obowiązywać ? – został np. unieważniony przez Sąd Administracyjny.

Czy zaczyna na nowo obowiązywać „stary” plan, który został uchylony przy uchwalaniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też nie obowiązuje żadne z nich i wówczas zabudowa danego obszaru jest możliwa jedynie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy ?

Temat istotny dla tych, którzy po stwierdzeniu nieważności planu zagospodarowania przestrzennego chcą budować, ale nie wiedzą, czy na podstawie decyzji wz, czy też na podstawie starego planu, jak niektóre organy przyjmują (np. Ministerstwo Infrastruktury).

Temat również istotny dla tych, którzy zastanawiają się nad próbą unieważnienia planu i kalkulują, czy to ma sens ?

Solden 1

Uchylony, czy też unieważniony akt prawa miejscowego (w tym przypadku plan zagospodarowania przestrzennego) po prostu przestaje obowiązywać ! – zostaje wyeliminowany z obrotu prawnego.

Wynika to z faktu, iż wejście w życie planu miejscowego powoduje (sorry, ale ten fragment będzie przyciężkawym językiem): utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do objętego nim terenu. Uchylenie uchwały przez radę gminy oznacza wyeliminowanie uchwały ze skutkiem od daty uchylenia (ex nunc) i pozbawienia jej mocy wiążącej. To, że stwierdzenie nieważności uchwały wywołuje natomiast skutki od chwili jej podjęcia (ex tunc) nie oznacza, że uchylony akt prawa miejscowego (stary plan) na nowo zaczyna obowiązywać.

Dodać należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera w sobie normę derogacyjną (rangi ustawowej), zgodnie z którą traci moc obowiązującą dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego z chwilą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji stwierdzenie nieważności przez Sąd uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje, iż z powrotem zaczyna obowiązywać poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla tego samego terenu.

W związku z faktem wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego stary plan traci moc obowiązującą i nie odzyskuje jej pomimo stwierdzenia nieważności przez Sąd.

Nie ma bowiem przepisu, który przewiduje „wskrzeszenie” planu (uchwały), który przestał obowiązywać.

Tym bardziej, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje sytuację, w której nie ma, czy też nie obowiązuje plan dla danego obszaru, tj. umożliwia uzyskanie warunków zabudowy dla danego obszaru na podstawie decyzji administracyjnej (decyzji wz).