Slider

Warto przypominać – bo organy administracji czasami o tym zapominają – o jednej istotnej kwestii związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy.

W trakcie postępowania związanego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie bierze się pod uwagę (nie stosuje się) przepisów techniczno-budowlanych zawartych w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Organ wydający decyzję wz nie jest uprawniony do badania kwestii uregulowanych w tym rozporządzeniu, np. zagadnień związanych z bezpieczeństwem pożarowym, czy też warunków odprowadzania ścieków.

Kwestie związane ze spełnieniem wymogów zawartych w warunkach technicznych budynków są badane na etapie wydawania pozwolenia na budowę, czy też w postępowaniu zgłoszeniowym.

Pisałem już o tym, że niezatwierdzenie projektu budowlanego spełniającego wymagania obowiązujących przepisów stanowi naruszenie prawa inwestorów do wolności budowlanej.

Z mojej praktyki wynika, że częstą podstawą odmowy wydania pozwolenia na budowę jest zarzut braku spełnienia wymogów odległości między budynkami.

Przykład ?

Projekt budowlany rzekomo narusza § 271 rozporządzenia o warunkach technicznych (regulujący odległości miedzy zewnętrznymi ścianami budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe), gdyż odległość między ścianą budynku projektowanego z istniejącą wynosi np. 7,50 m.
Jednak ściana oddzielenia pożarowego projektowanego budynku posiada klasę odporności ogniowej REI 120.
Organ rozstrzygający sprawę odmawia zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na zbyt bliską odległość istniejącego i projektowanego budynku.

Czy zasadnie ?

Nie !

Pamiętać należy, o czym organy czasami zapominają, iż § 271 rozporządzenia o warunkach technicznych dotyczy jedynie odległości między ścianami zewnętrznymi budynków niebędących ścianami oddzielania pożarowego.
Dlatego wyznaczone tam odległości nie dotyczą lokalizacji obiektów, z których jeden posiada ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.

Skutek tej regulacji jest taki, że odległość między budynkami mniejsza niż 8 m nie musi naruszać bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych, gdyż ściana budynku projektowanego jest ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, a w konsekwencji spełnia wyższe wymagania odporności ogniowej niż to wynika z obowiązujących regulacji.

Brak dokumentów związanych z obiektem budowlanym nie przesądza jeszcze o tym, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czy też odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. W szczególności gdy mamy do czynienia z obiektami wzniesionymi kilkadziesiąt lat temu.

Skąd taki wniosek?

Właściciele obiektów wybudowanych przed 1995 rokiem nie mieli obowiązku przechowywania dokumentów związanych z budową.

Nie wymagały tego ówcześnie obowiązujące przepisy.
Takiego obowiązku nie miały również organy prowadzące tego typu postępowania.

Dlatego jeżeli nie ma dokumentów związanych z określoną budową, bo ani właściciel obiektu ich nie posiada, ani w archiwach ich nie sposób znaleźć, to nie jest możliwym – jak się czasami zdarza w praktyce nadzorów budowlanych – czynić z tego tytułu domniemania, że doszło do naruszenia przepisów prawa budowlanego.

Żadna bowiem z norm prawnych obowiązujacych dawniej, (również dzisiaj) nie przewidywała domniemania powstania określonego obiektu niezgodnie z prawem.

Oczywistym jest, że naruszenie przepisów prawa budowlanego organy mogą wykazywać innymi środkami dowodowymi, nie mają jednak podstaw do wywodzenia z faktu braku dokumentów zaistnienia np. odstąpień od projektu budowlanego, czy samowoli budowlanej.

Podobnie rzecz się ma z obiektami budowlanymi wzniesionymi już po 1994 roku, czyli za rządów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane. Jednak z tą różnicą, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek przechowywać dokumentację budowlaną w czasie okresu istnienia tego obiektu.

Brak dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej naraża właściciela lub zarządcę na grzywnę ze strony nadzoru budowlanego.

Jednak jej brak – tak jak wskazałem wyżej – nie skutkuje z automatu uznaniem określonego obiektu za wzniesiony w warunkach naruszenia przepisów prawa budowlanego.

W praktyce budowlanej dużym problemem jest właściwe kwalifikowanie odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Nie zawsze wiadomo, czy te odstępstwa są istotne, czy też nieistotne.

Dlatego nie sposób pominąć na blogu jeszcze „świeżego” wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z  grudnia 2017 roku,  który zawiera następującą tezę:

Przesunięcie budynku ze ścianą z otworami okiennymi w kierunku granicy z sąsiednią działką na odległości około 3,60-3,70 m, zamiast wynikającej z pozwolenia na budowę odległości 4m, nie stanowi istotnego odstępstwa oraz naruszenia obowiązujących przepisów, dającego podstawę do kontynuowania postępowania legalizacyjnego w oparciu o normy zawarte w art. 50 i art. 51 p.b.”.

Ciekawe – prawda ?

Często zdarzają się sytuacje, w których inwestor budując np. halę magazynową odstępuje od projektu architektoniczno – budowlanego, a dodatkowo przystępuje do użytkowania budynku bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Obie w/w sytuacje, tj. odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę, jak i przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia wiążą się dla inwestora z karami finansowymi.

Jednak w mojej praktyce dostrzegam, iż różnie nadzór budowlany do tego typu sytuacji podchodzi – nie jest konsekwentny.

bluszcz sycylia

W niektórych bowiem sytuacjach (o których wspomniałem wyżej) wymierza jedynie karę finansową za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zezwolenia (pomimo tego, że istnieją również odstępstwa od zatwierdzonego projektu, na które zresztą sam zwraca uwagę).

W innych natomiast sytuacjach – co jest rzadkie – sankcjonuje niezależnymi karami finansowymi zarówno przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia, jak i obciąża inwestora karą finansową za każde odstępstwo od zatwierdzonego projektu.

Każda z tych kar jest wymierzana w oparciu o odrębną podstawę prawną.

Jak powinien postępować nadzór budowlany w tego typu sytuacjach wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 7 września 2017 roku, sygn. akt: II OSK 3086/15, stwierdził:

Inwestor, który zrealizował obiekt budowlany z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego i przystąpił do jego użytkowania popełnia dwa delikty administracyjne. Pierwszy delikt polega na zbudowaniu obiektu z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego. Jego skutkiem jest wymierzenie inwestorowi kary pieniężnej przewidzianej w art. 59f ust. 1 p.b. Drugi delikt polega na przystąpieniu do użytkowania wyżej wymienionego obiektu. Skutkiem popełnienia tego deliktu jest wymierzenie inwestorowi kary pieniężnej przewidzianej w art. 57 ust. 7 w zw. z art. 59f ust. 1 p.b.”.