7 sierpnia 2019

Przystąpienie do użytkowania budynku: decyzja o pozwoleniu na użytkowanie vs. „milcząca” zgoda nadzoru budowlanego 

2 komentarze

Częste pytania z jakimi się spotykam w mojej praktyce dotyczą oddania budynku do użytkowania, czyli formalnego zakończenia procesu budowlanego. 

Szczególnie ciekawe zagadnienie z tym związane dotyczy różnic w zakończeniu budowy na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i na podstawie jedynie zgłoszenia zakończenia tego procesu. 

Ma to związek z tym, że w stosunku do niektórych obiektów budowlanych niezbędne jest pozwolenie na użytkowanie wydane w drodze decyzji (dotyczy to zazwyczaj obiektów o bardziej złożonej konstrukcji – takich jak: budynki wielorodzinne, budynki handlowe, budynki produkcyjne). W niektórych natomiast przypadkach wystarczy zawiadomić nadzór budowlany o zakończeniu robót budowanych. Brak reakcji ze strony nadzoru budowlanego na takie zawiadomienie przez 14 dni oznacza, że doszło do „milczącej” zgody organu na przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego (dotyczy to, co do zasady, obiektów o nieskompilowanej konstrukcji jak np. domy jednorodzinne). 

Obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w drodze decyzji będzie wskazany w pozwoleniu na budowę, a jego uzyskanie będzie uzależnione od wyniku obowiązkowej kontroli przeprowadzonej przez nadzór budowlany. Nadzór budowlany w trakcie takiej kontroli będzie badał przede wszystkim, czy budynek został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, a w szczególności, czy nie doszło do istotnych odstępstw od tego projektu. 

W przypadku zgłoszenia nadzorowi budowlanemu zakończenia budowy organ ten nie  przychodzi na kontrolę i nie wydaje decyzji administracyjnej zezwalającej na przystąpienie do użytkowania obiektu, inwestor nabywa uprawnienia do użytkowania budynku na skutek „milczenia” nadzoru budowlanego. 

Jak widać już z ogólnie określonych sposobów zakończenia inwestycji istnieje poważna różnica między zakończeniem inwestycji budowlanej w formie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz na podstawie jedynie zgłoszenia zakończenia i „milczącej” zgody nadzoru budowlanego.  

Skutki na przyszłość obu form zakończenia inwestycji są jeszcze bardziej istotne.

Ma to związek z podstawową zasadą rządzącą postępowaniem administracyjnym, a mianowicie zasadą trwałości decyzji administracyjnej, która chroni w sposób szczególny ostateczne i prawomocne decyzje administracyjne, co skutkuje tym, iż niezwykle trudno je wzruszyć. 

Zatem inwestycja zakończona decyzją o pozwoleniu na użytkowanie jest szczególnie chroniona i niezwykle trudno spowodować, by np. organy nadzoru budowlanego ponownie badały zgodność zakończonej inwestycji z warunkami pozwolenia na budowę – zatwierdzonym projektem budowlanym.  

Natomiast jeżeli inwestycyjna budowlana została zakończona jedynie poprzez zawiadomienie o zakończeniu budowy, to kwestionowaniu legalności jej zakończenia np. na skutek istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego nie będzie stała na przeszkodzie zasada trwałości decyzji administracyjnej, bowiem decyzja administracyjna (decyzja o pozwoleniu na użytkowanie) nie została w ogóle wydana. 

Wynika to również z tego, iż „milcząca” zgoda organu na przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma jedynie charakter pośredni, gdyż jej podstawą jest jedynie oświadczenie kierownika budowy, a nie bezpośrednia kontrola nadzoru budowlanego. 

Dlatego nadzór budowlany postępowanie związane np. z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego będzie mógł prowadzić i zjawić się ponownie na kontroli pomimo wcześniej wydanej „milczącej” zgody na przystąpienie do użytkowania.  

2
Dodaj komentarz

avatar
1 Comment threads
1 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
2 Comment authors
Damian BuniakZbigniew Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Zbigniew
Gość
Zbigniew

A co jeżeli Nadzór wydał milczącą zgodę, natomiast w momencie zakończenia budowy brakowało elementu zdaje się mało istotnego, który znajdował się na projekcie (tzw. „taras” – kilkanaście cm od gruntu, tuż przy budynku). „Taras’ dobudowano po zakończeniu budowy, a nadzór (pod wpływem życzliwych donosów) wychodzi z założenia, że należało zdobyć ponownie pozwolenie. Jak tu można się bronić i czy są szanse?