Slider

Samowola budowlana – podstawa to legalizacja

Jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych w warunkach samowoli budowlanej, a nadzór budowlany zainteresuje się takimi robotami, to powstaje pytanie, co się będzie dalej działo z obiektem wybudowanym bez odpowiednich zgód.

Legalizacja czy rozbiórka ?

Pisząc językiem bardziej fachowym – czy nadzór budowlany rozpocznie postępowanie zmierzające do legalizacji nielegalnie wybudowanego obiektu, czy też wyda bezwzględny nakaz rozbiórki.

Uspokoję tych, którzy popełnili ten błąd i rozpoczęli roboty budowlane bez pozwolenia na budowę, czy też wybudowali już obiekt, który jest samowolą budowlaną – nadzór budowlany, co do zasady, ma obowiązek wszcząć postępowanie legalizacyjne.
Czyli ma obowiązek dać możliwość zalegalizowania robót, które zostały wykonane, czy też zostały zakwalifikowane, jako samowola budowlana.


Jednak nie zawsze taką możliwość osoba popełniająca samowolę budowlaną otrzymuje.
Dzieje się bowiem czasami tak, że nadzór budowlany, przyjmując błędnie, że określonego obiektu nie da się zalegalizować, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
Często jest to działanie niezgodne z prawem.

Przepisy Prawa budowlanego oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazują na zasadę, że jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych bez odpowiednich zgód, to likwidacja ich skutków – czyli samowoli budowlanej – odbywa się etapami.

W pierwszej kolejności należy umożliwić zalegalizowanie obiektu.
A dopiero brak możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej lub brak woli zalegalizowania powoduje konieczność wydania nakazu rozbiórki.

Zdarza się, zresztą nie tak rzadko, że nakaz rozbiórki jest wydawany już na pierwszym etapie postępowania związanego z nielegalną budową, z pominięciem możliwości zalegalizowania obiektu.

Nie jest to prawidłowe działanie.

Do takiej sytuacji może dojść jedynie w ściśle określonej sytuacji, tj. w sytuacji, gdy wstępna analiza sprawy wskazuje, że obiektu, czy też jego części wybudowanego samowolnie nie da się na pewno zalegalizować.

A kiedy się nie da na pewno zalegalizować ?

Wtedy, gdy obiekt wybudowany w warunkach samowoli budowlanej jest niezgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami techniczno – budowlanymi.
Czyli np. budynek został wzniesiony na gruncie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę lub został wzniesiony w zbyt bliskiej odległości od działki sąsiada.

Jednak w takich sytuacjach pamiętać należy, że likwidacja samowoli budowlanej poprzez jej legalizację może być związana z szeregiem czynności, które mogą doprowadzić do zgodności z przepisami prawa, np. dostosowaniem budynku poprzez likwidacje jego niektórych elementów do zgodności z przepisami planistycznymi i przepisami o warunkach technicznych.

Dlatego często pobieżna ocena – dokonana przez nadzór budowlany – wykonanego obiektu pod kątem jego zgodności z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (tutaj nie tylko bierze się pod uwagę zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy), czy też pod kątem zgodności z przepisami technicznymi nie daje prawidłowej odpowiedzi, czy określony obiekt można zalegalizować.

Nadzór budowlany powinien w sytuacji wykrycia samowoli budowlanej w pierwszej kolejność wszcząć postępowanie legalizacyjne, które da odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście określony obiekt budowlany, czy też roboty budowlane mogą być zalegalizowane.

Zatem prawidłowa likwidacja samowoli budowlanej winna składać się z dwóch etapów: legalizacja (która słono kosztuje), a w sytuacji braku możliwości legalizacji, czy też woli zalegalizowania – nakaz rozbiórki.

{ 12 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Greta Grudzień 12, 2018 o 11:44

Bardzo pomocny artykuł. Ale co mnie zastanawia to że trzeba słono za legalizację zapłacić. A co mają zrobić osoby które otrzymały spadek i dowiadują się po fakcie że dom nie ma papierów czy wypełnionego dziennika budowy, czyli otrzymał w spadku nielegalną samowolę i same problemy związane z nią. Pomimo ze księgi wieczyste istnieją i budynek był zamieszkiwany przed 20 parę lat. Oczywiście nie wiedząc co z tym fantem zrobić skorzystałam z usług architekta (którego zresztą nie polecam nikomu). Architekt zaproponował nowy projekt i pozwolenie na gaz przez które będzie nowy dziennik budowy i dzięki temu będę mogła oddać budynek do użytkowania. Zkolei kierownik budowy z którego usług skorzystałam żeby ocenił dach i rozpoczął dziennik budowy gazu powiedział że nie trzeba zgłaszać budynku do nadzoru jako że jest już gotowy do zamieszkiwania bo pozwolenie dotyczy rozprowadzenie gazu A nie przyłącza. Proszę poradzić czy taką drogą jak opisane budynek będzie teraz legalnie użytkowany? Z góry dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Damian Buniak Grudzień 12, 2018 o 12:30

Dzień dobry,
nie zawsze trzeba za samowolę „słono zapłacić”, będzie to zależało od tego kiedy budynek został wybudowany i co dokładnie zostało wybudowane.
Natomiast, to że dom nie ma odpowiednich dokumentów, czy wypełnionego dziennika budowy (założony dziennik świadczy o tym, że było pozwolenie na budowę) nie świadczy jeszcze o tym, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną.
Sam fakt użytkowania budynku bez pozwolenia na użytkowanie nie jest samowolą budowlaną, można ten fakt rozpatrywać jedynie w kontekście kar za użytkowanie budynku bez pozwolenia na użytkowanie (samowola użytkowa). Jednakże z tego, co Pani pisze, to dom jest użytkowany od 20 lat, a zatem wszelkie kary z tego tytułu, które ewentualnie mógłby na Panią nałożyć nadzór budowlany się przedawniły.
Pozdrawiam

Odpowiedz

MAREK Grudzień 19, 2018 o 23:03

Około 10 lat temu sąsiad wybudował pseudo mur oporowy ok 2m, bez zezwolenia na budowę. Inwestycja narusza przepisy o odwodnieniu (puszczone w moją stronę) oraz planu zagospodarowania (dupuszczone tylko ogrodzenia ażurowe). Mało tego – w murze zamontowano skrzynkę gazową, na koniec zasypano przestrzeń przy murze ogromna masa ziemi, co tez chyba nie do konca jest legalne. Sprawe zglosilem do PINB – po 3 latach decyzja rozbiorki, odwolanie sasiada do WINB spowodowalo zakonczenie sprawy i wniosl On o legalizacje konstrukcji do SKO. Mija chyba 10 ty rok… (!) Pytanie – czy SKO moze zalegalizowac taka samowole a ja nie bede mial na to wplywu ? W SKO powiedziano mi, ze „nie jestem strona w sprawie”… Czy jako zglaszajacy sprawe machina urzednicza zmiecie mnie pod dywan?

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 3, 2019 o 11:03

Dzień dobry,
Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie może zalegalizować samowoli budowlanej.
Samowola budowlana może być zalegalizowana jedynie przed nadzorem budowlanym.
Przed SKO toczyć się musi inne postępowanie – np. związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, która jest w niektórych sytuacjach niezbędna do legalizacji samowoli budowlanej, ale to tylko jeden z dokumentów, który jest potrzebny do zakończenia procedury związanej z likwidacją samowoli budowlanej prowadzonej przez nadzór budowlany.

Odpowiedz

Marek Styczeń 4, 2019 o 10:26

Dziękuje za odpowiedź. Jeśli to tylko kolejny krok, który spowoduje opóźnienie postępowania, to podejrzewam, że końca mojej sprawy nie dożyję (jedna decyzja została wydana po 5 latach druga chyba po 3 latach) – SKO zwleka już 3ci rok z decyzją, a z tego co wiem SKO ma wydać w max. 3 miesiące. Jak widać żyjemy nadal w Państwie o niedojrzałych mechanizmach prawnych/przepisach, które nie chronią poszkodowanych. Wiem, to nie miejsce do narzekania… Nikt w urzędzie budowlanym nie jest w stanie mi doradzić co dalej robić w mojej sprawie – chyba pozostało mi wynająć prawnika. takie PRAWO.

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 4, 2019 o 10:35

Trudno w to uwierzyć, by sprawa w SKO trwała 3 lata. Zaskakujące jest również to, że nie został Pan uznany w takiej sprawie za stroną postępowania. Jeżeli jest Pan najbliższym sąsiadem i sprawa dotyczy decyzji o warunkach zabudowy, to nie widzę podstaw prawnych, by odmówiono Panu przymiotu strony w takim postępowaniu. Proszę napisać do SKO, że bezpodstawnie nie został Pan uznany za stronę postępowania pomimo tego, że jest Pan najbliższym sąsiadem obiektu wybudowanego samowolnie. Jeżeli zostanie Pan uznany za stronę, to będzie miał Pan wgląd we wszystkie dokumenty w sprawie i przede wszystkim będzie mógł Pan zaskarżać rozstrzygnięcia dla Pana niekorzystne lub bezczynność organu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marek Styczeń 6, 2019 o 22:03

Dziękuje bardzo za te wskazówki.

1. Już odpowiadam – SKO odmówiło mi statusu strony, gdyż – cytuję:

„Postępowanie prowadzone było w innej sprawie dotyczącej wydania zaświadczenia. Organ administracji wydaje zaświadczenie w uproszczonym postępowaniu, na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie (…) Stroną tego postępowania jest więc wyłącznie podmiot domagający się jego wydania zaświadczenia”.
Domniemywam, że ten podmiot to właściciel muru, który starając się o jego legalizację zaskarżył negatywną decyzję o zgodności budowy tegoż muru z planem zagospodarowania. Być może to działanie notoryczne i ciągle składa skargi do SKO stąd sprawa w SKO już 3ci rok… Czyli rozumiem, że nie mogę być stroną w wydaniu decyzji o zgodności istniejącego nielegalnie muru z planem zagospodarowania ?

2. Dla mnie to nieco absurdalne, że SKO w ogóle nie bierze pod uwagę, że w sprawie toczyło się postępowanie w PINB i że jestem osobą poszkodowaną (mur jest uciążliwy przy opadach). A może się nie znam i tak ma być… Wobec tego nurtuje mnie – co jeśli w końcu SKO przeforsuje decyzje (burmistrza?) że mur jest zgodny z planem zagospodarowania czyli na legalizację muru – to nadal nie będę stroną w sprawie i w ten sposób nielegalne stanie się legalne ? Sprytne !

Dziękuje serdecznie za odpowiedź

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 7, 2019 o 09:45

Jeśli dobrze zrozumiałem, to chodzi o zaświadczenie o zgodności wykonanych prac budowlanych z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które trzeba uzyskać, do legalizacji samowoli budowlanej – takie zaświadczenie wydaje się na wniosek zainteresowanego i rzeczywiście jedynie osoba wnioskująca jest stroną takiego postępowania.
W przypadku niewydania zaświadczenia zgodnego z żądaniem wnioskodawcy może on je zaskarżyć do SKO i to prawdopodobnie uczynił Pana sąsiad.
Prosze jednak pamiętać, że nadzór budowlany zakreśla terminy w jakich dokumenty niezbędne do legalizacji należy dostarczyć, po ich uchybieniu, nadzór winien wydać decyzję o nakazie rozbiórki. Oczywiście terminy mogą być w nadzwyczajnych sytuacjach przedłużone, ale nie można tego robić notorycznie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Bartosz Styczeń 2, 2019 o 10:26

Witam, to ja się podepnę sytuacja bardzo podobna, co jeśli jest to budynek gospodarczy z drewnianą przybudówką (50m2), która była postawiona ok 10-12 lat temu lecz bez żadnych projektów ani pozwoleń prawdopodobnie jedynie na „zgłoszenie w gminie” ?

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 3, 2019 o 11:30

Dzień dobry,
zbadać, czy nie jest to samowola budowlana, bo brak dokumentów nie przesądza jeszcze o tym, że mamy do czynienia z nielegalnym obiektem budowlanym.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Edyta Styczeń 6, 2019 o 02:10

Panie Damianie,
Jestem zainteresowana zakupem działki 1000m^2 zabudowanej starym domem. Piwnica i pierwsza kondygnacja domu była podobno wybudowana w latach 1950-tych. W następnych latach, nie wiem dokładnie kiedy, powstało pierwsze piętro, które nie zostalo wykończone, a tymczasowy dach został zerwany.
Właściciel zmarł kilka lat temu, a jego żona nie posiada żadnych papierów związanych z budową. W księdze wieczystej działki, budynek nie istnieje i nie ma śladu w PINB oraz urzędzie gminnym.
Po zakupie działki chcielibyśmy budynek pokryć dachem i wykończyć, ale nie mamy żadnej dostępnej dokumentacji. Proszę o poradę jakie należy podjąć kroki.

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 6, 2019 o 10:52

Pani Edyto,
to, że nie ma żadnych dokumentów związanych z budynkiem nie świadczy jeszcze o tym, iż mamy do czynienia z samowolą budowlaną.
Ponadto z tego, co Pani pisze mamy najprawdopodobniej do czynienia z obiektem, który został wzniesiony przed 1994 rokiem, a zatem nawet przyjmując (z ostrożności), że został ten budynek wzniesiony w warunkach samowoli budowlanej to jego legalizacja nic by Panią nie kosztowała (poniosłaby Pani jedynie koszty związane z przygotowaniem odpowiednich dokumentów, ale nie musiałby Pani wnieść opłaty legalizacyjnej, która wynosi 50.000 zł. przy domach jednorodzinnych).
Proszę w pierwszej kolejności sprawdzić, czy budynek można zalegalizować (przyjmując, że został wybudowany w warunkach samowoli budowlanej), tj. sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego, czy znajduje się w obszarze, na którym można wznosić tego typu budynki, a jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to zbadać np. w ewidencji gruntów i budynków jakie jest przeznaczenie działki (czy jest to działka budowlana, rolna, leśna …). Gdy się okaże, że budynek jest zgodny z przepisami związanymi z zagospodarowaniem przestrzennym , czyli, że w tym miejscu (obszarze) można sytuować tego typu obiekty, to wówczas warto się udać do architekta i przeanalizować z nim jakie prace budowlane chce Pani wykonać i z jakimi pozwoleniami będzie się to łączyło.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: