Praktyka prawnicza potrafi zaskakiwać. Wszystkich. Bez wyjątku.
Zaczęło się od tego, że koleżanka po fachu, jeszcze ze studiów prawniczych zadzwoniła do mnie nieco poirytowana.
Słuchaj Damian, mam klienta, z którym przeprowadziłam kupno mieszkania.
Inwestycja wydawała się jak najbardziej bezpieczna, została zrealizowana na podstawie ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę.
Wydawało mi się, że wszystko jest ok.
A tu nagle, dociera do mnie informacja, że uchylono decyzję o pozwoleniu na budowę na podstawie której była realizowana inwestycja.
Wiesz, zdumiało mnie najbardziej to, że jak się okazuje decyzja ta nie ma nawet żadnych wad prawnych – nie wchodzi w rachubę nieważność decyzji, czy uchylenie decyzji po wznowieniu postępowania.
Ja tego nie pojmuję.
Spotkałeś się z czymś takim ?

(po wysłuchaniu jeszcze kliku szczegółów związanych ze sprawą – zacząłem mówić).

Słuchaj Aga (imię zmienione).
Zdarzają się takie sytuacje i to nie tak wcale rzadko.

Jeżeli inwestor (np. developer) realizuje lub zrealizował inwestycję z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego, to wówczas takie pozwolenie na budowę jest uchylane.

PRAKTYKA
W praktyce wygląda to tak:
jeżeli nadzór budowlany kontrolujący inwestycję stwierdzi, że doszło do istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, np. budynek jest wyższy o 30 cm lub zmieniono zamierzony sposób użytkowania tego budynku, czy też nie zagospodarowano w sposób zgodny z projektem terenu inwestycji, to nadzór zobowiązuje inwestora do sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych.

I to co najistotniejsze – jeżeli taka decyzja o zobowiązaniu inwestora do przedłożenia projektu zamiennego zostanie wydana, to organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę (starosta lub prezydent dużego miasta) zgodnie z przepisem powinien pozwolenie na budowę uchylić.

Tak też się stało w wyżej przedstawionej sprawie.
Inwestor dokonał kilku zmian w stosunku do projektu budowlanego jeszcze przed uzyskaniem zamiennego pozwolenia na budowę.

Gdyby było odwrotnie, czyli jeżeli inwestor uzyskałby najpierw pozwolenie zamienne, a po tem dokonał faktycznych zmian, to nie doszłoby do uchylenia tego pozwolenia.

MOIMI OCZAMI
No dobrze.
Mamy zatem ciekawy przykład brutalnej praktyki (taka sytuacja bowiem nie oszczędza nikogo).
Przepisy nakładają na organy nadzoru budowlanego i administracji architektoniczno – budowlanej (starostę) obowiązki sprowadzające się do następującego: jeżeli zostanie stwierdzone istotne odstąpienie od projektu budowlanego, to uchyla się decyzję o pozwoleniu na budowę.

Ok – przepisy tak mniej więcej nakazują, ale jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach.
Ten diabeł to odpowiednie odczytanie przepisu, który tak głęboko ingeruje w zasadę trwałości decyzji administracyjnej (w tym przypadku pozwolenia na budowę).

Blog ten nie jest miejscem na szczegółowe analizy prawnicze i cytowanie treści ustaw, jednak zaznaczę, że interpretacja przepisu będzie miała tu decydujące znaczenie.

Z mojej praktyki wynika bowiem, że starosta, który uzyskuje informację od nadzoru budowlanego, że wydana została ostateczna decyzja zobowiązująca inwestora do sporządzenia projektu zamiennego, bez głębszego namysłu – automatycznie – wydaje decyzję uchylającą pozwolenie na budowę.

Odpowiadam wtedy: nie tędy droga Starosto!

Przeczytaj uważnie przepis, na podstawie którego będziesz uchylał pozwolenie na budowę i weź pod uwagę bardzo poważne konsekwencje jego uchylenia.

Następnie – wbrew błędnemu zwyczajowi przyjętemu w tego typu sprawach – przeprowadź postępowanie dowodowe zgodnie z regułami przewidzianymi w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Gdybyś bowiem postępowania dowodowego nie musiał przeprowadzać we własnym zakresie – jak często podnosisz (i wskazujesz, że Ty tylko „przyklepujesz” wcześniejszą decyzję nadzoru budowlanego), to ustawa Prawo budowlane nie dałaby Ci uprawnienia do uchylenia pozwolenia na budowę, bo w jakim celu miałbyś tylko „przyklepywać” to, co zrobił, często wadliwie, nadzór budowlany.

Starosto – przed wydaniem decyzji uchylającej pozwolenie na budowę – zwróć się również do nadzoru budowlanego o dokumenty związane ze sprawą istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, dlatego że sama kopia decyzji zobowiązującej do sporządzenia projektu budowlanego zamiennego (jak często bywa w praktyce) nie może w takiej sytuacji stanowić jedynego dowodu pozwalającego na wydanie decyzji uchylającej pozwolenie na budowę.

Gdyby było inaczej, to decyzja o pozwoleniu na budowę powinna sama wygasnąć i to zaraz po wydaniu przez nadzór budowlany decyzji zobowiązującej do sporządzenia projektu zamiennego.

Starosto, zastanów się również – wczytując w przepisy Prawa budowlanego – na jakim etapie można wydać decyzję o uchyleniu pozwolenia na budowę, czy zaraz po wydaniu przez nadzór budowlany decyzji zobowiązującej do sporządzenia projektu zamiennego, czy może jak stanie się ona ostateczną, czy może jeszcze później – po uzyskaniu przez nią statusu prawomocności (przepisy tego wprost nie artykułują).

Można jeszcze mnożyć apele do Starosty.

Można jeszcze mnożyć wątpliwości, co do praktyki i redakcji samego przepisu pozwalającego na uchylenie decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Jednak wątpliwości te i wadliwą praktykę można by było wyeliminować – po prostu – czytając uważnie przepisy, nie odrywając ich od całego systemu w jakim one funkcjonują.