Slider

Współdziałanie współwłaścicieli budynku wzniesionego (częściowo) nielegalnie

Zdarza się w praktyce, że jeden ze współwłaścicieli budynku wykonuje roboty budowlane będące samowolą budowlaną bez zgody i wiedzy pozostałych współwłaścicieli.

Na przykład – dobudowuje do obiektu ganek, pokój, czy też nową kuchnię.

Dowiaduje się o tym nadzór budowlany, który przychodzi na kontrolę i stwierdza, że doszło do popełnienia samowoli budowlanej, którą nakazuje legalizować lub rozebrać.

Oczywiście wcześniej musi w tym zakresie przeprowadzić odpowiednie postępowanie wyjaśniające – ustalając czas popełnienia samowoli budowlanej i zakres nielegalnych robót, jak również inwestora tych robót.

znak kołobrzeg
Te informacje będą niezbędne do zastosowania odpowiednich przepisów związanych z ewentualną legalizacją części nielegalnego obiektu.
Ponadto będą niezbędne do ustalenia grona osób zobowiązanych do dokonania określonych czynności w celu likwidacji samowoli budowlanej (likwidacja = legalizacja lub rozbiórka).

Gdy bowiem obiekt budowlany stanowi współwłasność, a roboty budowlane zostały wykonane przez jednego ze współwłaścicieli i to w taki sposób jak wskazano wyżej, konieczne jest wyjaśnienie, czy legalizacja samowolnie wykonanych robót budowlanych nie będzie wymagała sporządzenia projektu budowlanego, który będzie obejmował także część dotychczasową.

Nierzadko bowiem samowole budowlane dokonują zmian w dotychczasowym budynku, a w tej sytuacji ewentualna rozbiórka może obejmować także tę część, która istniała przed rozbudową.

A w takiej sytuacji zarówno legalizacja, jak i rozbiórka wymagać będą współdziałania wszystkich współwłaścicieli budynku.

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

Stefania Marzec 15, 2018 o 17:26

Dzień dobry,
W 2014r dowiedzieliśmy się, że zakupiony w 2005r od córki lokal mieszkalny na parterze (I kondygnacja) budynku wraz z piwnicą i garażem w podziemnej kondygnacji budynku – został wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny w budynku zrealizowanym w latach 1999-2000 niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.
Deweloperzy nie załączyli do umowy przedwstępnej, zawartej z naszą córką, folderu budynku, w którym powinien być wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny wraz z piwnicą i garażem. W toku budowy deweloperzy twierdzili, że projekt jest „dopracowywany”. Zatwierdzonej dokumentacji budowlanej nie posiada zarządca.

W 2014r, po śmierci deweloperów, dowiedzieliśmy się, że w czasie realizacji budynków oraz po oddaniu budynków do użytkowania, popełniono samowolę budowlaną. Zostało to potwierdzone przez przedstawicieli PINB w Kielcach w postępowaniu kontrolnym, wszczętym z naszego wniosku, a do którego nie wezwano nas w charakterze świadków.

Deweloperzy wybudowali w poddaszu budynków dodatkową kondygnację mieszkalną, w miejsce pomieszczeń strychowych, które sprzedali właścicielom lokali mieszkalnych na II kondygnacji celem ich powiększenia.
Ponadto bezprawnie przypisano tym właścicielom pomieszczenia gospodarcze w piwnicy, pozostałe po wyodrębnieniu piwnic i garaży.
Z tego powodu stan lokali na II kondygnacji faktycznie istniejący jest niezgodny ze stanem ujawnionym w ewidencji gruntów oraz w księgach wieczystych lokali oraz w księdze wieczystej gruntowej.
Zarząd wspólnoty (2-óch właścicieli lokali na II kondygnacji budynków, którzy uzyskali bezprawnie większościowy udział w nieruchomości wspólnej, oraz 1 właściciel „mniejszościowy”) – wraz z firmą kominiarską zatajają przed pozostałymi właścicielami „mniejszościowymi” ewidentną samowolę budowlaną.

Zgodnie z zatwierdzonym projektem, 2 pomieszczenia strychowe, klatka schodowa oraz 2 pomieszczenia gospodarcze i 2 korytarze w piwnicy – po wyodrębnieniu 4 samodzielnych lokali wraz z 4 piwnicami i 4 garażami w każdym segmencie – powinny stanowić część wspólną budynkową segmentu.
W każdym budynku są 2 identyczne segmenty.
Wskutek dopisania pow. pomieszczeń strychowych do pow. użytkowej lokali mieszkalnych na II kondygnacji, których pow. jest identyczna jak lokali na I kondygnacji – ogólna pow. użytkowa budynków jest wyższa od wynikającej z zatwierdzonego projektu o 1/3.
Jednocześnie uległa zmniejszeniu pow. nieruchomości wspólnej budynkowej, ponieważ pomieszczenia strychowe i gospodarcze deweloper sprzedał właścicielom lokali na II kondygnacji budynków – przed końcowym odbiorem budynków oraz uzyskaniem zaświadczenia o wyodrębnieniu samodzielnych lokali mieszkalnych, piwnic i garaży.
W konsekwencji wykazane udziały w nieruchomości wspólnej budynkowej i gruntowej w księgach wieczystych wyodrębnionych lokali mieszkalnych, wynikające z wadliwie wyliczonej pow. użytkowej segmentów tworzących budynki oraz wadliwie wyliczonej pow. nieruchomości wspólnej budynkowej i gruntowej – są błędne.

Mimo, że kontrola PINB potwierdziła, że istniejący stan lokali mieszkalnych na II kondygnacji budynków wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodny ze stanem prawnym – właściciele do chwili obecnej nie doprowadzili do zgodności ze stanem prawnym swoich lokali.
Powstałe dodatkowe pomieszczenia łazienki i pralnie oraz wc (wymagające wentylacji) zostały włączone do przewodów wentylacyjnych przynależnych do lokali mieszkalnych na I kondygnacji (garaż, garderoba i wc).
Powyższe skutkuje brakiem wentylacji pomieszczeń w lokalach na I kondygnacji, wstecznym ciągiem, zaparowaniem okien i grzybem w narożach ścian i podłóg – co wykazała kontrola przedstawicieli PINB naszego mieszkania i garażu w 2014r.

Pozostali właściciele mieszkań na I kondygnacji budynków to w większości osoby starsze, schorowane lub wynajmujące mieszkania innym użytkownikom, a także spadkobiercy po zmarłym właścicielu – nie są zainteresowane sprawami wspólnoty. Nie biorą oni udziału w zebraniach, a zdarza się, że udzielają nieświadomie pełnomocnictwa właścicielom lokali znajdujących się nad nimi (z II kondygnacji).
Z tego powodu nasze dotychczasowe podjęte próby dokonania zmian zarządu wspólnotą oraz zarządcy – nie odniosły skutku. W okresie 2011-2018r 3-krotnie nie otrzymaliśmy w terminie zawiadomienia o rocznym zebraniu właścicieli wspólnoty. Mimo tego zebrania odbyły się i podjęto kolejne uchwały, które naruszają interes właścicieli lokali mieszkalnych na I kondygnacji.

Czy istnieje jakaś możliwość uporządkowania działalności naszej dużej wspólnoty (26 lokali mieszkalnych, w tym 13 lokali na I kondygnacji i 13 lokali na II kondygnacji) na drodze porozumienia, czy konieczne będzie postępowanie ze skargi na PINB, czy postępowanie sądowe (nieważnie zwołane zebrania, skarżone uchwały, powołanie zarządu przymusowego).
Czy wspólnota może ubezpieczać budynki wykonane niezgodnie z zatwierdzonym projektem, co ma miejsce.
Jak zmusić właścicieli lokali na II kondygnacji, powiększonych o pomieszczenia strychowe, o dostosowanie ich do zgodności ze stanem prawnym, kto powinien to uczynić. Z tym wiążę się wykonanie projektu inwentaryzacji lokali na II kondygnacji, wydanie warunków technicznych i tp, ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej, zaliczek miesięcznych a także naliczenia podatków od nieruchomości.
Zarządca straszy nas, że koszty poniosą wszyscy właściciele wspólnoty, z czym nie możemy się zgodzić, ponieważ w żaden sposób nie przyczyniliśmy się do samowoli budowlanej na etapie budowy i po oddaniu budynków do eksploatacji.

pozdrawiamy
Stefania i Józef Nowakowie

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: