Dzisiejszy wpis dotyczył będzie kwestii ustalania wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane. Z własnego doświadczenia zawodowego wiem, że temat ten jest jednym z tych, które naczęściej prowadzą do sporów. Nic w tym jednak dziwnego, w końcu chodzi o pieniądze.
Różne rodzaje wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane
Zasadniczo w umowach o roboty budowlane wynagrodzenie przyjmuje formę bądź to ryczałtową, a zatem jest z góry określoną kwotą, która co do zasady nie ma prawa się zmienić, lub też wynagrodzenie to przyjmuje formę kosztorysową, a zatem rozliczenie robót następuje w oparciu o kosztorys powykonawczy, w którym szczegółowo rozlicza się wszystkie wykonane prace. Możliwe i w pełni prawnie dopuszczalne jest również ustalenie wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych w oparciu o połączenie wyżej wspomnianych dwóch metod – wówczas wynagrodzenie jest wynagrodzeniem ryczałtowo – kosztorysowym i zazwyczaj w takiej sytuacji część robót rozliczana jest w formie rozliczenia ryczałtowego, część zaś robót w formie rozliczenia kosztorysowego.
Powstaje zatem pytanie, która forma wynagrodzenia jest najlepsza i którą warto stosować, aby nie narazić się na niepotrzebne kłopoty. Czy wybrać ryczałt, czy kosztorys, a może połączyć te dwie formy wynagrodzenia i zastosować wynagrodzenie ryczałtowo – kosztorysowe.
Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta i nie jest również jednoznaczna. Wszystko bowiem zależy od okoliczności, które towarzyszą konkretnym robotom budowlanym, takim jak charakter prowadzonych prac, ich rozmiar, a przede wszystkim to, czy występujemy w charakterze wykonawcy czy inwestora.
Aby zatem dokonać właściwego wyboru rodzaju wynagrodzenia w zawieranej przez nas umowie o roboty budowlane warto przyjrzeć się cechom charakterystycznym każdego z ww. wynagrodzeń nieco bliżej i dopiero wówczas podejmować decyzję.
Wynagrodzenie ryczałtowe w umowie o roboty budowlane
Wybierając wynagrodzenie ryczałtowe zwrócić należy uwagę na dwie jego cechy, które się ze sobą łączą – pierwszą z nich jest niezmienność wynagrodzenia ryczałtowego, drugą jego praktyczność.
Niezmienność wynagrodzenia ryczałtowego oznacz, że raz ustalona wartość takiego wynagrodzenia co do zasady nie ma możliwości się zmienić i zarówno zwiększenie wynagrodzenia ryczałtowego, jak i jego obniżenie może nastąpić zupełnie wyjątkowo. Z jednej strony stałość wynagrodzenia ryczałtowego to jego zaleta, już bowiem od chwili zawarcia umowy o roboty budowlane wykonawca wie ile na danej umowie zarobi, inwestor zaś ma świadomość, jakie wynagrodzenie będzie musiał zapłacić. Jednakże tak ustalone wynagrodzenie niesie ze sobą również określone ryzyko, które w mojej ocenie jest większe dla wykonawcy niż dla inwestora.
W przypadku bowiem wynagrodzenia ryczałtowego wykonawca ponosi ryzyko powstania dodatkowych kosztów, które są związane zarówno z nieprzewidzianym wzrostem rozmiaru prac, jak i ze wzrostem kosztów umówionych robót. A zatem w sytuacji, gdy wykonawca w sposób niewłaściwy wyceni na wstępie swoje prace i w trakcie wykonywania robót okaże się, że trzeba wykonać więcej prac budowlanych lub za większe kwoty, to będzie te koszty musiał pokryć ze swojej kieszeni, czyli mówiąc wprost zarobi mniej. Z drugiej jednak strony przeciwwagą dla ryzyka wykonawcy jest ryzyko, które ponosi inwestor, a które polega na tym, że inwestor nie może żądać obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego nawet w sytuacji, w której wykonawca osiągnie większy dochód od tego, którego się spodziewał, na przykład wskutek obniżenia cen materiałów budowlanych lub innych kosztów robót budowlanych. Z praktyki jednak wiadomo, że ta druga sytuacja występuje nieporównywalnie rzadziej niż pierwsza .
Drugą cechą wynagrodzenia ryczałtowego, która z całą pewnością decyduje o wyborze tego wynagrodzenia jest jego praktyczność. Skoro bowiem raz wykonawca i inwestor ustalą wartość wynagrodzenia pozbywają się konieczności weryfikowania zakresu wykonanych robót oraz wartości tych robót, jak również materiałów zużytych do ich wykonania. Nie ma potrzeby sporządzania kosztorysów powykonawczych oraz podejmowania wszystkich tych czynności, które ze sporządzaniem takich kosztorysów się wiążą. Często również dla inwestora, który nie ma wiedzy fachowej związanej w wykonywaniem robót budowlanych jest to rozwiazanie praktyczniejsze w tym sensie, że nie wymaga od niego wielokrotnego weryfikowania wykonanych prac budowlanych, na czym po prostu się nie zna. W takiej sytuacji inwestor przy zawieraniu umowy o roboty budowlane z wynagrodzeniem ryczałtowym może skorzystać z fachowej porady specjalisty, który wskaże mu czy wynagrodzenie zaproponowane przez wykonawcę jest oparte na cenach rynkowych i w późniejszym okresie czasu wartości tego wynagrodzenia nie musi już weryfikować.
Wynagrodzenie kosztorysowe w umowie o roboty budowlane
Zasadniczo rozliczanie robót w oparciu o wynagrodzenie kosztorysowe wygląda w ten sposób, iż przed rozpoczęciem robót najczęściej wykonawca sporządza kosztorys ofertowy, w którym pozycja po pozycji wskazuje rodzaj, ilość oraz wartość prac, które mają zostać wykonane. Wartość kosztorysu ofertowego jest pewną prognozą co do rzeczywistej wartości prac, która zostanie ostatecznie ustalona na etapie zakończenia wykonywania prac. Taka forma rozliczania oznacza, że prac ujętych w kosztorysie ofertowym może być finalnie mniej lub więcej, różnić się mogą również ilości materiałów budowlanych wykorzystanych do wykonania prac, a to wszystko oczywiście będzie miało wpływ na ostateczne wynagrodzenie wykonawcy. Po zakończeniu wykonywania całości robót budowlanych lub ich części wykonawca sporządza kosztorys powykonawczy, w którym rozlicza faktycznie wykonane prace i ustala wartość tych wykonanych prac. Z całą pewnością zaletą rozliczenia kosztorysowego jest to, że inwestor płaci za taką ilość prac budowlanych, które faktycznie zostały wykonane. Ponadto jeśli w kosztorysie ofertowym ujęte zostały pewne prace, które ostatecznie nie zostały wykonane, to inwestor nie będzie ponosił ich kosztów.
Nie można jednak zapominać, iż może zdarzyć się i taka sytuacja, w której na wykonanie określonej roboty budowlanej przewidziano w kosztorysie ofertowym mniej materiałów, a w rzeczywistości okazało się, że wykonanie tego elementu wymagało zwiększenia ilość materiału i wówczas w sytuacji, w której kosztorys ofertowy sporządzał inwestor, ta większa wartość ujęta zostanie w kosztorysie powykonawczym. Wybierając rozliczenie kosztorysowe należy pamiętać również o tym, na co wskazywałem już powyżej, że wiąże się ono z koniecznością sporządzania oraz weryfikowania dodatkowych dokumentów, w tym w szczególności kosztorysów powykonawczych. Dla inwestorów laików może to być pewien problem, analiza kosztorysów powykonawczych będzie bowiem wymagała wiedzy fachowej lub też przyjęcia, że to co w takim kosztorysie się znalazło faktycznie odpowiada temu, co zostało wykonane.
Wynagrodzenie mieszane w umowie o roboty budowlane
Jak wspominałem już na wstępie obowiązujące przepisy prawa w pełni dopuszczają możliwość korzystania w umowie o roboty budowlane również z wynagrodzenia mieszanego ryczałtowo – kosztorysowego. Najczęściej tego rodzaju wynagrodzenie stosowane jest w ten sposób, iż dla robót podstawowych, objętych umową przewiduje się wynagrodzenie ryczałtowe, natomiast dla tych robót, które nie zostały objęte umową przewiduje się wynagrodzenie kosztorysowe. Z całą pewnością w takiej sytuacji ważnym jest precyzyjne ustalenie, które roboty objęte są wynagrodzeniem ryczałtowym, a które kosztorysowym, często bowiem w swojej praktyce spotykam się z sytuacjami, w których strony umowy o roboty budowlane zawarły w umowie o roboty budowlane postanowienia odwołujące się zarówno do wynagrodzenia ryczałtowego, jak i kosztorysowego i wówczas natychmiast powstaje spór z jakim faktycznie wynagrodzeniem mamy do czynienia. To jednak już temat na kolejny wpis.
