Zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga zgody organu

Z poprzednich moich wpisów wiecie już, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części co do zasady wymaga zgłoszenia w starostwie (organie administracji architektoniczno – budowlanej).
Oczywiście jak już wielokrotnie pisałem, nie każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga takiej zgody. Są bowiem takie sytuacje, które pozwalają na zmianę sposobu użytkowania np. budynku mieszkalnego, która nie wymaga zgłoszenia (zgody) organu administracji.

Kiedy wymagana jest zgoda na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Kiedy zatem wymagane jest zgłoszenie staroście zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Przepisy tego precyzyjnie nie określają, jednakże wyznaczają pewne granice, których przekroczenie będzie zawsze wymagało uzyskania odpowiedniej zgody.
A zatem zgłoszenia organowi zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu będzie wymagało podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:
bezpieczeństwa pożarowego,
powodziowego,
pracy,
zdrowotne,
higieniczno-sanitarne,
ochrony środowiska,
wielkość lub układu obciążeń.

Warto pamiętać, że nie jest to katalog sytuacji wyczerpujący wszystkie zdarzenia, które będą wymagały zgody na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Dla przykładu wskazać warto sytuację, w której „nowa działalność” w budynku będzie miała istotny wpływ na wykonywanie prawa własności przez właścicieli działek sąsiednich, np. poprzez zwiększoną imisję hałasu, nieprzyjemnych zapachów, czy też ilości osób korzystających z obiektu, który ma być poddany zmianom.

Jakie dokumenty są niezbędne do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

W związku z powyższym przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy dostarczyć do administracji architektoniczno – budowlanej (najczęściej jest to starosta) odpowiednie dokumenty.
Muszą to być dokumenty, które określać będą w formie opisowej i graficznej usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowlanych na działce, na której znajduje się obiekt objęty wnioskiem oraz na działkach sąsiednich.
Ponadto należy dostarczyć zwięzły opis techniczny charakterystyki obiektu budowlanego oraz jego konstrukcji z podaniem danych techniczno-użytkowych uwzględniających wielkość i rozkład obciążeń, a w razie potrzeby również danych technologicznych.
Istotna jest również ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę mającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
Dodatkowo dołączyć należy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
A ponadto zaświadczenie, wystawione przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego koniecznym załącznikiem jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jej uzyskanie może trwać miesiącami).

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może się wiązać z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę

Są sytuacje, w których zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie wiązała się z wykonaniem robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Wówczas we wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszeniu określa się okoliczności związane ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje wówczas rozstrzygnięcie, co do całego wniosku, czyli zarówno zamierzonych robót budowlanych jak i kwestii związanej ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez zgody to samowola budowlana

Pamiętać należy, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno budowlanej (najczęściej jest to starosta) i jego milczącej zgody stanowi samowolę budowlaną, której skutki należy zlikwidować. Nadzór budowlany po uzyskaniu informacji o takim fakcie wszczyna postępowanie, które będzie miało na celu zlikwidowanie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu poprzez jej legalizację, albo poprzez przywrócenia obiektu to stanu pierwotnego – takiego, który był zgodny z prawem.
Dlatego też pierwszymi czynnościami jakie nadzór budowlany podejmie po stwierdzeniu samowoli użytkowej jest wydanie postanowienia o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego oraz obowiązek przedstawienia dokumentów niezbędnych do legalizacji. Pewne różnice związane z legalizacją samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego będą występować w związku ze zmianami w Prawie budowlanym, które występowały w ubiegłych latach.
W tym miejscu zaznaczę jeszcze, że nie wszystkie samowole użytkowe da się zalegalizować oraz nie wszystkie legalizacje będą opłacalne z uwagi na wysokie opłaty legalizacyjne. Dla przykładu wskażę, że zmiana sposobu użytkowania budynku niezgodna z planem zagospodarowania przestrzennego, czyli zmiana budynku mieszkalnego na hurtownię owoców nie będzie możliwa z powodu zapisów w planie miejscowym, który nie dopuszcza w danym miejscu usług polegających na sprzedaży hurtowej owoców.
Stronami takiego postępowania będzie w praktyce jedynie właściciel i zarządca budynku (nie mylić z najemcą). Z uwagi na obszerność i złożoność tematu samowoli użytkowej będę o postępowaniu legalizacyjnym jeszcze pisał w najbliższym czasie.

Konkluzje

Podsumowując ten wpis warto zaznaczyć, że nie każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga zgody organu administracji, jednakże wiele z nich, a w szczególności związanych ze zmianą powodującą zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska, wielkość lub układ obciążeń, będzie takiej zgody wymagało.
Zbadaj zatem przed zmianą te wszystkie kwestie, a w szczególności zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, który winien dać podstawową odpowiedź, czy w danym miejscu określona działalność związana ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego może być w ogóle prowadzona.