3 października 2018

Zmiana zagospodarowania terenu/działki – kiedy stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego ?

4 komentarze

To tytułowe pytanie często przewija się w moich sprawach.

A ja odpowiadam, że to zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Zarówno nadzór budowlany jak i sądy administracyjne różnie do tego podchodzą.

Bo jak już wielokrotnie na łamach tego bloga pisałem – sprawa sprawie nie równa.

Ale załóżmy, że w toku realizacji budynku zarzuca się inwestorowi dokonanie zmian w stosunku do projektu budowlanego* poprzez zmianę ukształtowania terenu.

Jeżeli powstaje taki zarzut ze strony nadzoru budowlanego, to w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze dokumenty, na podstawie których jest realizowana inwestycja, czyli decyzję o pozwoleniu na budowę i związane z nią dokumenty, a zatem również projekt zagospodarowania działki.

Projekt zagospodarowania działki winien być sporządzony na aktualnej mapie i powinien obejmować: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, wskazanie charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Te parametry i rozwiązania architektoniczno – budowlane, zatwierdzone przez organ w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę, wiążą inwestora w toku realizacji obiektu budowlanego.

Jeżeli zatem nadzór budowlany zarzuca inwestorowi, że doszło do istotnego odstępstwa**, to jednocześnie musi wskazać dokładnie, od jakich rozwiązań projektowych odstąpiono istotnie, ale po wszechstronnym zbadaniu sprawy i udowodnieniu tego faktu.

Dlatego też jeżeli zarzuca się inwestorowi zmianę ukształtowania terenu polegającą na różnicy poziomów między działką skarżącego a działką sąsiada, to taki zarzut nie może być uznany za udowodniony, jeżeli opiera się jedynie na pomiarach dokonanych podczas kontroli nadzoru budowlanego w terenie.

Nadzór budowlany bowiem nie może mieć pewności, że właściciel działki sąsiedniej nie zmienił sposobu jej zagospodarowania i obecnie poziom terenu znajduje się na tej samej wysokości, co w dacie wykazanej w mapie do celów projektowych, na której sporządzono projekt zagospodarowania działki skarżącego.

Poziom terenu w projekcie zagospodarowania działki określany jest rzędnymi obrazującymi wysokość terenu n.p.m. Dlatego trudno za wiarygodny uznać pomiar dokonany bez specjalistycznych urządzeń przez urzędników nadzoru budowlanego, gdyż nie mają w takiej sytuacji wiedzy, że teren działki sąsiedniej – w odniesieniu do której dokonują pomiarów – istotnie znajduje się na takiej wysokości n.p.m. jak deklarowana w projekcie.

W takiej sytuacji niezbędnym jest powołanie biegłego geodety na okoliczność ustalenia poziomów działek. Dopiero taki pomiar daje wiarygodny wynik.

Zakwalifikowanie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jako istotne, powinno być oczywiste i jednoznaczne oraz wykazane w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości.

*inwestor nie zrealizował lub nie realizuje obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym lub innymi warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
**istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, przy jednoczesnym nieuzyskaniu decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, stanowi warunek wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie projektu budowlanego zamiennego obiektu budowlanego, uwzględniającego zmiany dokonane w czasie jego realizacji. Niedochowanie tych warunków prowadzi do wydania decyzji nakładającej obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego, np. poprzez rozbiórkę tego co zostało wybudowane z odstępstwami od decyzji o pozwoleniu na budowę.

4
Dodaj komentarz

avatar
1 Comment threads
3 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
2 Comment authors
Damian BuniakJerzy Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Jerzy
Gość
Jerzy

Nowelizacja ustawy o własności lokali daje staroście (Wydział Architektury) narzędzie sprawdzenia realizacji pod kątem zmian istotnych przy okazji wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W tym miejscu powstaje wątpliwość, pytanie: czy starosta (Wydział Architektury) może podważać kwalifikację zmian dokonaną przez nadzór budowlany (PINB)? Co jeśli starosta różni się w swojej ocenie, twierdzi – coś innego niż ostateczna decyzja o użytkowaniu – że zmiany są jednak istotne?