Slider

Zmiana zagospodarowania terenu/działki – kiedy stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego ?

To tytułowe pytanie często przewija się w moich sprawach.

A ja odpowiadam, że to zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Zarówno nadzór budowlany jak i sądy administracyjne różnie do tego podchodzą.

Bo jak już wielokrotnie na łamach tego bloga pisałem – sprawa sprawie nie równa.

Ale załóżmy, że w toku realizacji budynku zarzuca się inwestorowi dokonanie zmian w stosunku do projektu budowlanego* poprzez zmianę ukształtowania terenu.

Jeżeli powstaje taki zarzut ze strony nadzoru budowlanego, to w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze dokumenty, na podstawie których jest realizowana inwestycja, czyli decyzję o pozwoleniu na budowę i związane z nią dokumenty, a zatem również projekt zagospodarowania działki.

Projekt zagospodarowania działki winien być sporządzony na aktualnej mapie i powinien obejmować: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, wskazanie charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Te parametry i rozwiązania architektoniczno – budowlane, zatwierdzone przez organ w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę, wiążą inwestora w toku realizacji obiektu budowlanego.

Jeżeli zatem nadzór budowlany zarzuca inwestorowi, że doszło do istotnego odstępstwa**, to jednocześnie musi wskazać dokładnie, od jakich rozwiązań projektowych odstąpiono istotnie, ale po wszechstronnym zbadaniu sprawy i udowodnieniu tego faktu.

Dlatego też jeżeli zarzuca się inwestorowi zmianę ukształtowania terenu polegającą na różnicy poziomów między działką skarżącego a działką sąsiada, to taki zarzut nie może być uznany za udowodniony, jeżeli opiera się jedynie na pomiarach dokonanych podczas kontroli nadzoru budowlanego w terenie.

Nadzór budowlany bowiem nie może mieć pewności, że właściciel działki sąsiedniej nie zmienił sposobu jej zagospodarowania i obecnie poziom terenu znajduje się na tej samej wysokości, co w dacie wykazanej w mapie do celów projektowych, na której sporządzono projekt zagospodarowania działki skarżącego.

Poziom terenu w projekcie zagospodarowania działki określany jest rzędnymi obrazującymi wysokość terenu n.p.m. Dlatego trudno za wiarygodny uznać pomiar dokonany bez specjalistycznych urządzeń przez urzędników nadzoru budowlanego, gdyż nie mają w takiej sytuacji wiedzy, że teren działki sąsiedniej – w odniesieniu do której dokonują pomiarów – istotnie znajduje się na takiej wysokości n.p.m. jak deklarowana w projekcie.

W takiej sytuacji niezbędnym jest powołanie biegłego geodety na okoliczność ustalenia poziomów działek. Dopiero taki pomiar daje wiarygodny wynik.

Zakwalifikowanie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jako istotne, powinno być oczywiste i jednoznaczne oraz wykazane w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości.

*inwestor nie zrealizował lub nie realizuje obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym lub innymi warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
**istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, przy jednoczesnym nieuzyskaniu decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, stanowi warunek wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie projektu budowlanego zamiennego obiektu budowlanego, uwzględniającego zmiany dokonane w czasie jego realizacji. Niedochowanie tych warunków prowadzi do wydania decyzji nakładającej obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego, np. poprzez rozbiórkę tego co zostało wybudowane z odstępstwami od decyzji o pozwoleniu na budowę.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jerzy Październik 5, 2018 o 12:45

Nowelizacja ustawy o własności lokali daje staroście (Wydział Architektury) narzędzie sprawdzenia realizacji pod kątem zmian istotnych przy okazji wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W tym miejscu powstaje wątpliwość, pytanie: czy starosta (Wydział Architektury) może podważać kwalifikację zmian dokonaną przez nadzór budowlany (PINB)? Co jeśli starosta różni się w swojej ocenie, twierdzi – coś innego niż ostateczna decyzja o użytkowaniu – że zmiany są jednak istotne?

Odpowiedz

Damian Buniak Październik 8, 2018 o 09:39

Starosta nie ocenia robót pod kątem istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, bo nie ma takich kompetencji.
Kompetencje do stwierdzenia, czy określona inwestycja została wykonana (czy też jest wykonywana) z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego posiada jedynie nadzór budowlany.
Starostwa (wydziały architektury) mają jedynie kompetencje do stwierdzenia, czy określone pomieszczenia spełniają warunki do tego, by wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Nie mają natomiast kompetencji do kwalifikowania robót budowlanych jako wykonanych z naruszeniem warunków pozwolenia na budowę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jerzy Październik 8, 2018 o 12:17

Art. 2. ust. 1a. znowelizowanej Ustawy o własności lokali mówi, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Natomiast Art. 2. ust. 3., że spełnienie wymagań, o których mowa w ustępie powyższym, stwierdza starosta (wydział architektury) w formie zaświadczenia.
Jest więc zapisane w obowiązującej ustawie, że starosta (również) jest kompetentny do stwierdzenia czy realizacja powstała zgodnie z pozwoleniem na budowę. Czy więc, w konsekwencji powyższego, automatycznie także do oceny charakteru wprowadzonych zmian? Z czego to wynika?

Odpowiedz

Damian Buniak Październik 9, 2018 o 09:34

Z cytowanych przez Pan przepisów wynika, iż starosta ma kompetencje (obowiązek) do przeanalizowania wyżej wymienionych dokumentów przed wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu. Kompetencje te nie mają nic wspólnego z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego, co do stwierdzenia których kompetencje ma wyłącznie nadzór budowlany.
Zmiany treści art. 2 ustawy o prawie własności lokali wzięły się z tego , że przed nowelizacją tego przepisu starostowie wydawali zaświadczenia o samodzielności lokalu w oderwaniu od np. zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też decyzji o pozwoleniu na budowę.
Dochodziło wówczas do patologii polegającej na tym, że plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał przeznaczenie terenu dla domów jednorodzinnych, budowało się na podstawie pozwolenia na budowę domy jednorodzinne, a już po wybudowaniu budynku, poprzez wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu (bez analizy decyzji o pozwoleniu na budowę, zgłoszenia, czy też mpzp) faktycznie z domu jednorodzinnego (który jak wiadomo może mieć jedynie dwa lokale) powstawał np. 4 lokalowy – czyli wielorodzinny.
Polecam do przeczytania:
http://prawobudowlane-blog-buniak.pl/zaswiadczenie-o-samodzielnosci-lokalu-starosto-nie-zapominaj-o-prawie-budowlanym/
http://prawobudowlane-blog-buniak.pl/zaswiadczenie-o-samodzielnosci-lokalu-nie-tylko-ustawa-o-wlasnosci-lokali-ma-znaczenie/
http://prawobudowlane-blog-buniak.pl/zaswiadczenie-o-samodzielnosci-lokalu-warto-pomyslec-przed-jego-wydaniem-3/
http://prawobudowlane-blog-buniak.pl/skutki-wadliwej-praktyki-wydawania-zaswiadczen-o-samodzielnosci-lokalu-4/

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: