23 października 2020

Błąd geodety a odszkodowanie

0 komentarzy

Geodeta to ważna postać na budowie. Od jego czynności zaczynają się zazwyczaj wszelkie prace na terenie budowy, to bowiem geodeta na samym początku wytycza miejsce posadowienia obiektów budowlanych. Wynika to z tego, że budynek, który ma być wybudowany musi być usytuowany zgodnie z zatwierdzonym przez organ administracji architektonicznej projektem budowlanym zatwierdzonym pozwoleniem na budowę. Geodeta musi zatem wskazać na gruncie, gdzie – w którym dokładnie miejscu – ma być usytuowany budynek mieszkalny, garaż, most, droga, itp.  

BŁĄD GEODETY 

Problemy powstają wówczas, gdy geodeta w sposób błędny wskaże miejsce posadowienia budynku. W wyniku błędu przesunie obiekt np. o 20 cm w jedną lub w drugą stronę. Wydawać by się mogło, że przesunięcie obiektu budowlanego o 20 czy 30 cm w stosunku do tego, co znajduje się w zatwierdzonym projekcie budowlanym to żaden problem. 

Nic bardziej mylnego. Jest to problem, w niektórych sytuacjach bardzo poważny problem, który może nawet doprowadzić do rozbiórki części obiektu, która znalazła się poza wskazanymi w projekcie granicami obrysu obiektu budowlanego. 

ISTOTNE ODSTĘPSTWO OD ZATWIERDZONEGO PROJEKTU BUDOWLANEGO 

Wadliwe wytyczenie budynku może bowiem doprowadzić do sytuacji, w której dojdzie do tzw. istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. 

Problem z nadzorem budowlanym 

Skutkuje to tym, że nadzór budowlany nie wyda zgody na użytkowanie tego obiektu i nakaże wszczęcie postępowania naprawczego, które będzie miało na celu doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z przepisami prawa. Zobowiąże inwestora do przedstawienia dokumentów (projektów), które będą uwzględniały „nową” sytuację, tj. sytuację, w której obiekt został posadowiony w nieco innym miejscu.

Konsekwencje błędnego wytyczenie budynku mogą nastąpić również w trakcie realizacji inwestycji. Dla przykładu już w trakcie realizacji inwestycji przy wznoszeniu murów okaże się, że budynek został przesunięty na niedopuszczalną odległość w stosunku do działki sąsiedniej. Wówczas niestety należy wstrzymać roboty budowlane do czasu uzyskania pozwoleń zamiennych.     

Problem po sprzedaży nieruchomości

Istotnym jest to, że jeżeli inwestor nie dowie się o tym, że budynek został błędnie wytyczony i sprzeda tą nieruchomość innej osobie, to może dojść do sytuacji, w której po wielu latach nowy właściciel będzie żądał od inwestora naprawienia szkody poniesionej na skutek błędnie wytyczonego budynku.

NAPRAWIENIE BŁĘDNEGO WYTYCZENIA BUDYNKU 

Błędne wytyczenie budynku i następnie jego budowanie (lub wybudowanie) we  wskazanych przez geodetę miejscach wiąże się z wieloma problemami. Postępowanie naprawcze przed nadzorem budowlanym wiąże się bowiem z przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji, straconym czasem, często wstrzymanymi robotami, itp. Taka sytuacja wiąże się też z konkretnymi stratami finansowymi, które inwestor (właściciel) obiektu błędnie posadowionego musi ponieść. 

Skutki błędu geodety mogą być jeszcze bardziej dotkliwe. 

Może się bowiem zdarzyć tak, że posadowienia budynku nie da się naprawić w postępowaniu przed nadzorem budowlanym, gdyż będzie ono sprzeczne z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub postanowieniami rozporządzenia o warunkach technicznych. Dla przykładu budynek został przesunięty jedną z części na obszar, który w planie przestrzennym ma przeznaczenie inne niż budowlane. Innym przykładem może być sytuacja, w której obiekt został przesunięty na niedopuszczalną odległość w stosunku do sąsiedniej działki. Niestety wówczas możliwości naprawienia tej sytuacji poprzez „jedynie” przedstawienie określonych dokumentów będzie zazwyczaj niemożliwe. Jedynym wówczas rozwiązaniem zlikwidowania tego typu samowoli budowlanej powstałej w wyniku błędu geodety może być wykonanie określonych robót budowlanych, wykupienie części działki sąsiada, czy też skrócenie budynku. Wszystkie te czynności podejmowane przez inwestora wiążą się, co oczywiste, z poniesieniem przez niego szkód.

NAPRAWIENIE SZKODY PRZEZ GEODETĘ

Szkody wynikłe z błędnego wytyczenia obiektu budowlanego co do zasady będzie zobowiązany pokryć geodeta. Te szkody mogą być różnorakie – jak wyżej wskazano – skutki naprawienia sytuacji związanej z błędnym wytyczeniem budynku mogą rodzić wiele wydatków. Począwszy od przygotowania dokumentacji zmierzającej do legalizacji robót,  poprzez koszty związane ze wstrzymaniem robót budowlanych (kary umowne), koszty wykupienia działki sąsiada, czy też koszty wykonania robót budowlanych zmierzających do dostosowania budynku do zgodności z przepisami mpzp i warunków technicznych. Błąd geodety przy wytyczaniu obiektu może wręcz prowadzić do szkód związanych z obniżeniem wartości budynku na skutek zmniejszenia kubatury budynku, czy zmniejszenia jego atrakcyjności poprzez zamurowanie okien. Jeżeli budynek jest sprzedany, a inwestor sprzedał go kolejnej osobie z wadą polegającą na błędnym wytyczeniu budynku nie wiedząc o tym (a czasami i wiedząc), to nowy właściciel po dowiedzeniu się o tym może wystąpić do inwestora o obniżenie sumy za jaką kupił budynek, lub wręcz odstąpić od umowy kupna tej nieruchomości. Koszty z tym związane również mogą obciążyć geodetę. 

ŻĄDANIE ODSZKODOWANIA OD GEODETY 

Skutki zatem błędnego wytyczenia obiektu budowlanego przez geodetę są daleko idące. Abstrahując już od stresów jakie wiążą się z wyżej wymienionymi sytuacjami, to inwestor z tytułu błędu geodety może ponieść konkretne szkody finansowe. Naprawienia tych szkód inwestor może dochodzić od geodety. W pierwszej kolejności należy dokładnie obliczyć ich wysokość. Muszą być one realne i dające się udowodnić przed sądem. Po ich precyzyjnym obliczeniu należy wezwać geodetę do zapłaty  wartości poniesionej szkody. W sytuacji odmowy zaspokojenia żądań osoby poszkodowanej działaniami geodety, lub pokrycia ich jedynie w części  pozostaje droga sądowa. 

Wówczas należy złożyć do sądu pozew, który określi precyzyjnie szkody poniesione przez poszkodowanego, a nadto przedstawić dowody na ich poniesienie. W wielu przypadkach do udowodnienia niektórych z żądań będzie niezbędne powołanie biegłego sądowego, który będzie miał za zadanie określenie, czy szkoda powstała, a jeśli tak, to w jakiej wysokości. Sąd biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy i zebrane dowody wyda wyrok, w którym zasądzi żądane sumy na rzecz osoby poszkodowanej od geodety lub uzna, że są zbyt wygórowane i zasądzi jedynie ich część. Może się również zdarzyć, że po  zbadaniu sprawy Sąd uzna, że roszczenia są nieuzasadnione i powództwo oddali.  

GEODETA NIE ZAWSZE PONOSI ODPOWIEDZIALNOŚĆ

Geodeta nie zawsze będzie ponosił odpowiedzialność za wytyczenie (błędne) budynku. Pamiętać bowiem należy, że co do zasady geodeta obowiązany będzie do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które geodeta odpowiedzialności nie ponosi. Powyższe okoliczności będą badane w toku sprawy przed Sądem, który może uznać, że geodeta w określonej sytuacji nie ponosi odpowiedzialności za powstałe szkody. Wiele  będzie zależało od okoliczności danej, konkretnej sprawy.

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o