W ubiegłym tygodniu, tj. 25 listopada 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny rozstrzygał sprawę (sygn. II SA/Kr 494/24) dotyczącą możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej popełnionej jeszcze za obowiązywania starego Prawa budowlanego (z 1974 roku). W tej sprawie reprezentowaliśmy przed sądem osobę, które nie godziła się na zalegalizowanie na jej gruncie nielegalnego obiektu.
Sporną kwestią w tej sprawie było to, czy gmina (bo to ten podmiot był sprawcą samowoli) może zalegalizować roboty na działce naszego klienta, gdy nie posiadała (w trakcie budowy) i nie posiada (na dzień legalizacji) prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organy nadzoru budowlanego, do których trafiła sprawa utrzymywały, że legalizacja powinna przebiegać na podstawie Prawa budowlanego z 1974 roku, a w konsekwencji – zdaniem organów – nie trzeba wymagać w tej sytuacji tytułu do nieruchomości od gminy. Nadzór budowlany argumentował to tym, że ustawa z 1974 roku nie wymagała przedłożenia prawa do dysponowania nieruchomością przy legalizacji.
Trudno się było zgodzić z taką tezą.
LEGALIZACJA WYMAGA TYTUŁU DO NIERUCHOMOŚCI
Co prawda w Prawie budowlanym z 1974 roku nie ma przepisu, który wprost uzależniał legalizację wykonanych nielegalnie robót od przedstawienia tytułu prawnego do nieruchomości, jednakże są przepisy, które wymagały takiego tytułu do uzyskania pozwolenia na budowę. Dodatkowo jak wskazał WSA w Krakowie w uzasadnieniu (na razie) ustnym , że nie ma możliwości legalizacji obiektów wzniesionych bez zgody właściciela gruntu, ponieważ naruszałoby to prawo własności, które jest chronione konstytucyjnie.
Ostatnio wydawane orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentują podobne poglądy. W wyroku z 11 marca 2020 r, II OSK 1187/18 NSA podkreśla, że legalizacja samowoli budowlanej nie może odbywać się na cudzym gruncie bez zgody właściciela. Z kolei wyrok z 2 lutego 2023 r. II OSK 231/20 wskazuje, że organy muszą ustalić prawo inwestora do nieruchomości, na której wzniesiono samowolny obiekt budowlany: „Za niedopuszczalną można byłoby uznać jedynie taką wykładnię przepisów Prawa budowlanego z 1974 r., która pozwalałaby na legalizację obiektu budowlanego osobie, która wybudowała go na cudzym gruncie nie posiadając do niego tytułu prawnego ani w dacie budowy, ani w dacie legalizacji”. Podobnie NSA w wyroku z dnia 13 czerwca 2023 r.; II OSK 2080/20.
ORZECZNICTWO W SPRAWACH LEGALIZACJI WSKAZUJE RÓWNIEŻ NA KONSTYTUCJĘ
Z orzecznictwa WSA w Krakowie jak i NSA wynika, że nie jest możliwym legalizacja samowoli budowlanej na podstawie Prawa budowlanego z 1974 roku, w sytuacji, gdy inwestor nie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zarówno w dacie wykonywania robót, jak i w dacie próby ich legalizacji.
System polskiego prawa nie dopuszcza sytuacji, w której bez tytułu prawnego do nieruchomości w momencie wykonania nielegalnych robót i w momencie legalizacji da się zalegalizować samowolę budowlaną nawet na podstawie przepisów Prawa budowlanego z 1974 roku. Wartości bowiem na jakich opiera się system prawa zobowiązują organ do badania tej przesłanki i jest to jeden z podstawowych warunków legalizacji.
