Sytuacja taka jak w tytule zdarza się nierzadko. Inwestor zgłasza do starosty budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35 m2 i rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m z uwagi na to, że tego typu obiekt nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę. Starosta nie składa sprzeciwu od takiego zgłoszenia.
Następnie w trakcie budowy ww. budynku gospodarczego powstaje inny budynek niż został zgłoszony – większy i o innej funkcji. Wzniesiono dla przykładu obiekt, który ma 80 m2, a jego różne elementy, które nie były zawarte w zgłoszeniu wskazują, że będzie on miał funkcję mieszkalną (zostały np. wybudowane balkon i taras).
MIAŁ BYĆ BUDYNEK GOSPODARCZY, A POWSTAŁ MIESZKALNY
Jeżeli taki budynek skontroluje nadzór budowlany, to trudno będzie wykazać, że obiekt jest zgodny z warunkami zgłoszenia, które nie zostały oprotestowane przez starostę. Nadzór budowlany bowiem będzie podnosił (winien podnosić), iż nie jest to obiekt zgodny z warunkami zgłoszenia, a w konsekwencji został on wybudowany niezgodnie z przepisami.
Zapewne nie pomogą w tej sytuacji argumenty inwestora, czy kierownika budowy o tym, że budynek gospodarczy może posiadać balkon, taras, łazienkę i kuchnię, gdyż przepisy tego nie zabraniają. Organ nadzoru budowlanego uzna z pewnością, iż żadne jego cechy nie spełniają bowiem warunku bycia obiektem służebnym w stosunku do budynku mieszkalnego. Wręcz odwrotnie to wzniesiony (sporny) obiekt stanowi budynek mieszkalny.
W wyroku z dnia dnia 30 listopada 2018 roku, sygn. akt: II SA/Kr 1382/18, WSA w Krakowie stwierdził, iż: „Definicja budynku gospodarczego wskazuje, iż jest to budynek zasadniczo przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania różnego rodzaju sprzętów, przy czym pełni on co do zasady funkcję służebną wobec budynku mieszkalnego, a właściwie dla mieszkańców tego budynku”.
Dlatego też organy nadzoru budowlanego przy tego typu sprawach podnoszą argumenty, iż z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego, trudno wytłumaczyć dlaczego budynek, który został zgłoszony jako gospodarczy, miałby być wyposażony w balkon czy werandę. A w tej sytuacji trudno uznać, że posiada on cechy parterowego budynku gospodarczego do 35 m2.
LIKWIDACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Jeżeli nadzór budowlany prowadzący postępowanie kontrolne potwierdzi odpowiednim materiałem dowodowym ww. obserwacje, to wówczas będzie miał podstawę do wdrożenia postępowania mającego na celu likwidację nielegalnych robót.
Z uwagi na to, że zapewne ustalenia nadzoru budowlanego będą się sprowadzać do konkluzji, że ww. obiekt nie odpowiada warunkom zgłoszenia, tj. jest innym obiektem niż został zgłoszony, to trudno będzie wówczas wdrożyć procedurę związaną z odstępstwami od warunków zgłoszenia, która byłaby łagodniejsza w skutkach dla inwestora.
Nadzór budowlany będzie musiał wdrożyć procedurę związaną z klasyczną samowolą budowlaną uregulowaną w art. 48 Prawa budowlanego.
