Dzisiejszy wpis dotyczący dziedziczenia pozwolenia na budowę może na pierwszy rzut oka wydać się dosyć nietypowy, jednak okazuje się że wcale nierzadko inwestor, na którego wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, umiera podczas procesu inwestycyjnego. 

Co wówczas? 

Czy wydane pozwolenie na budowę nadal pozostaje ważne i można na jego podstawie kontynuować roboty budowlane, czy też z chwilą śmierci inwestora wygasa i trzeba szukać innego rozwiązania sytuacji?

ŚMIERĆ INWESTORA I CO DALEJ 

Zasadniczo decyzje administracyjne, które kierowane są do konkretnych osób nie podlegają dziedziczeniu na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym. 

Śmierć zatem adresata prowadzić będzie do wygaszenia takiej decyzji administracyjnej. 

Inaczej jednak sytuacja przedstawia się z decyzją o pozwoleniu na budowę. Otóż decyzję tą w mojej ocenie uznać należy za akt nie tylko osobowy, ale również i rzeczowy, bowiem odnosi się ona do rzeczy tj. nieruchomości, a to sprawia, iż znajdują do niej zastosowanie przepisy o dziedziczeniu zawarte w Kodeksie cywilnym.

CHWILA ŚMIERCI INWESTORA TO OTWARCIE SPADKU

Innymi słowy z chwilą śmierci inwestora (adresata decyzji o pozwoleniu na budowę) wynikające z tej decyzji prawa i obowiązki przechodzą na jego spadkobierców, przy czym ma to miejsce już w chwili śmierci inwestora, bowiem wówczas dochodzi do tak zwanego otwarcia spadku, który jest momentem przejścia wszystkich praw i obowiązków zmarłego na jego następców prawnych. 

NOWI INWESTORZY ZE STARĄ DECYZJĄ O POZWOLENIU NA BUDOWĘ

A zatem nawet jeśli w trakcie procesu inwestycyjnego dojdzie do sytuacji śmierci inwestora, inwestycja może być kontynuowana przez jego spadkobierców na podstawie dotychczas wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie ma w tej sytuacji potrzeby przeprowadzenia postępowania przed organem związanego z przeniesieniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Oczywiście dla własnego bezpieczeństwa osoba chcąca kontynuować inwestycję po zmarłym inwestorze może wcześniej uzyskać postanowienie o nabyciu spadku po inwestorze i na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz „starego” pozwolenia na budowę kontynuować budowę.

 NOWE POZWOLENIE NA BUDOWĘ PO ŚMIERCI INWESTORA

Zaprezentowane powyżej stanowisko nie zawsze spotyka się z aprobatą organów administracji publicznej, które czasami czynią trudności spadkobiercom inwestora w kontynuowaniu rozpoczętej już inwestycji stojąc na stanowisku, iż w takiej sytuacji niezbędnym jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jednakże takiego przeniesienia dokonać nie można z uwagi na to, że do takiej czynności niezbędny jest inwestor i podmiot przejmujący wszelkie prawa i obowiązki wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę. W sytuacji śmierci inwestora nie można prowadzić postępowania, którego stroną byłby zmarły, gdyż – co oczywiste – nie mógłby on dokonać zbycia jakichkolwiek uprawnień, wyrazić swojej woli, czy złożyć oświadczenie.

Zatem gdyby przyjąć stanowisko, iż prawa i obowiązki wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę nie przechodzą na spadkobierców, to taka decyzja po śmierci inwestora winna być wygaszona, a nabywcom niedokończonej inwestycji pozostałoby wszczynanie nowego postępowania, zmierzającego do uzyskania pozwolenia na budowę. 

Wydaje się to absurdalne. W szczególności mając na uwadze zmieniające się nieustanie prawo. 

Przykładem z życia wziętym może być sytuacja, w której już po wydaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę (w trakcie realizacji inwestycji) zmienia się plan zagospodarowania przestrzennego, który już nie zezwala na sytuowanie budynku, który jest realizowany. Oczywiście zgodnie ze „starą” decyzją o pozwoleniu na budowę – wydaną na zmarłego inwestora – może być ta inwestycja realizowana. Natomiast nowe pozwolenie na budowę – wydawane na nowego inwestora – będzie musiało uwzględniać przepisy planu zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie już po śmierci inwestora. Pozwolenie na budowę w pierwotnej wersji nie będzie mogło być w tej sytuacji wydane, a zatem nie będzie mógł powstać budynek, który wcześniej był zaaprobowany przez organy.