Decyzja o warunkach zabudowy (dalej: wz) gwarantuje co do zasady możliwość uzyskania pozwolenia na budowę obiektu o parametrach w niej określonych, ale tylko wtedy, gdy inwestor spełni wszystkie wymogi wynikające z Prawa budowlanego. W praktyce oznacza to, że organ architektoniczno-budowlany ma obowiązek zbadać m.in. to, czy planowana inwestycja nie jest obiektem handlu wielkopowierzchniowego, który może być lokalizowany wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
ETAP DECYZJI WZ
Tym tematem zajmował się WSA w Kielcach wydając wyrok z dnia 27 czerwca 2024 r. (II SA/Ke 187/24). Sprawa dotyczyła następującego: inwestor planował realizację przedsięwzięcia na terenie pozbawionym miejscowego planu. Posiadał ostateczną decyzję wz dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków handlowo-usługowych, o łącznej powierzchni sprzedaży w decyzji wz określonej na ok. 6800 m². Co istotne każdy z budynków miał mieć osobno wskazaną powierzchnię sprzedaży poniżej 2000 m², co miało pozwolić uniknąć kwalifikacji, jako obiektu handlu wielkopowierzchniowego. Na etapie pozwolenia na budowę wszystkie obiekty korzystały ze wspólnej infrastruktury (tych samych parkingów, dróg dojazdowych, przyłączy). Natomiast suma powierzchni sprzedaży dla budynków 1–3 przekraczała 2000 m². Starosta odmówił zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę uznając, że inwestycja w istocie stanowi obiekt handlu wielkopowierzchniowego, a taki obiekt może być lokalizowany wyłącznie na podstawie miejscowego planu. Wojewoda utrzymał decyzję w mocy, a inwestor zaskarżył rozstrzygnięcie do WSA.
STAROSTA MUSI BADAĆ ZGODNOŚĆ PROJEKTU Z PRAWEM
Inwestor oparł swoją argumentację do sądu na zasadniczym zarzucie, iż skoro uzyskał ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, to organ wydający pozwolenie na budowę nie może kwestionować tego, że inwestycja dotyczy czterech niezależnych budynków poniżej 2000 m2, ani tego, że nie mamy do czynienia z obiektem wielkopowierzchniowym. Sąd administracyjny w Kielcach się z tymi zarzutami i argumentami nie zgodził. Sąd bowiem stanął na stanowisku (przypomniał), że decyzja wz wiąże organ architektoniczno-budowlany (Starostę, Prezydenta) w zakresie parametrów zabudowy, ale związanie to nie znosi obowiązku organu wydającego pozwolenie na budowę, by badać zgodność projektu z prawem, w tym z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawem budowlanym. Organy administracji architektoniczno – budowlanej wydając pozwolenie na budowę mogą i muszą ocenić, czy projektowana inwestycja faktycznie odpowiada temu, co określono w decyzji wz, oraz czy inwestycja nie wchodzi w reżim obiektu handlu wielkopowierzchniowego. Innymi słowy, jeśli w decyzji wz opisano inwestycję jako „4 budynki handlowo-usługowe poniżej 2000 m² każdy”, a na etapie projektu okazuje się, że tworzą one jedną funkcjonalną całość, organ ma pełne prawo stwierdzić, że w rzeczywistości mamy do czynienia z obiektem wielkopowierzchniowym, wymagającym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
OBIEKT WIELKOPOWIERZCHNIOWY (KILKA OBIEKTÓW JAKO JEDEN)
Sąd rozpoznając sprawę oparł się na definicjach z ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazując, że „powierzchnia sprzedaży” (art. 2 pkt 19) to ta część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów. Natomiast „handel wielkopowierzchniowy” (art. 2 pkt 27) to handel realizowany w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Sąd wskazał, że obiektem handlowym nie musi być jeden budynek, albowiem kilka budynków, korzystających z tej samej infrastruktury (parkingi, układ drogowy, przyłącza, instalacje), połączonych funkcjonalnie, może tworzyć również jeden obiekt handlowy. Stąd konkluzja organów i Sądu rozpatrujących sprawę, że wniosek o pozwolenie na budowę dotyczył w rzeczywistości obiektu handlu wielkopowierzchniowego, a nie czterech niezależnych budynków.
LICZY SIĘ RZECZYWISTA INTENCJA INWESTORA
Sąd wprost wskazał, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy opierał się wyłącznie na danych od inwestora, w tym na zapewnieniu, że planuje cztery budynki z powierzchnią sprzedaży poniżej 2000 m² każdy. Tymczasem dopiero projekt budowlany pokazał rzeczywistą intencję inwestora, a mianowicie budowę jednego centrum usługowo – handlowego znacznie przekraczającego 2000 m2. Dlatego też w ocenie Sądu nie doszło – jak argumentował inwestor – do naruszenia art. 55 u.p.z.p. (zasada związania decyzją wz), a organ właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę nie zmienił warunków zabudowy, stwierdzając, że inwestycja z projektu budowlanego nie mieści się w granicach tego, co określono w decyzji wz. Skoro bowiem w świetle projektu mamy obiekt wielkopowierzchniowy, to wymagana jest podstawa w postaci miejscowego planu. W konsekwencji, zdaniem Sądu, organ nie podważył decyzji wz, stwierdził jedynie, że projektowana inwestycja nie odpowiada temu, co w decyzji wz opisano.
ZASADA ZWIĄZANIA DECYZJĄ WZ NIE JEST ABSOLUTNA
Omawiany wyrok dobrze pokazuje to, jak należy rozumieć art. 55 ustawy planistycznej z którego wynika zasada związania decyzją wz. A mianowicie – decyzja wz wiąże organ wydający pozwolenie na budowę co do parametrów zabudowy i ustalonych warunków, ale nie eliminuje obowiązków organu wynikających z Prawa budowlanego, albowiem organ musi sprawdzić m.in.: zgodność projektu z warunkami zabudowy, zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi, kompletność projektu i wymagane uzgodnienia, zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd słusznie akcentuje, że decyzja wz „gwarantuje” możliwość uzyskania pozwolenia na budowę tylko wtedy, gdy inwestor dochowa wszystkich wymogów, które są określone w Prawie budowlanym. Starosta ma prawo ustalić (w oparciu o realny projekt, a nie opis zawarty w decyzji wz), że w istocie mamy do czynienia z obiektem wielkopowierzchniowym.
