Wyobraźmy sobie właściciela domu jednorodzinnego, który chce urządzić w nim niewielką cukiernię. Zmienia układ pomieszczeń, wymienia okna, przygotowuje miejsce dla klientów. Czy skoro budynek nadal stoi w tym samym miejscu, wystarczy po prostu rozpocząć działalność?
Nie. W prawie budowlanym zmiana sposobu użytkowania dotyczy tego, jak budynek lub jego część będzie używana i jakie warunki musi przez to spełniać.
Cukiernia w dawnym domu może oznaczać inne wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, warunków higienicznych czy obciążeń. Nie trzeba przy tym dobudować ani jednego metra kwadratowego, aby doszło do zmiany sposobu użytkowania, który wymaga uzyskania wcześniejszej zgody.
NALEŻY SPRAWDZIĆ, CZY NOWA FUNKCA JEST DOPUSZCZALNA
Przed otwarciem lokalu właściciel powinien sprawdzić między innymi ustalenia planu miejscowego oraz wymagania, jakie budynek musi spełnić przy nowej funkcji. Jeżeli zmiana wymaga zgłoszenia do organów administracji architektoniczno – budowlanej, należy dokonać go przed rozpoczęciem nowego sposobu użytkowania. Co do zasady można rozpocząć użytkowanie obiektu, jeśli organ nie wniesie sprzeciwu.
Osobną kwestią są planowane prace budowlane i ich zakres, które mają doprowadzić do powstania budynku o innej funkcji niż pierwotna (np. przesunięcie ścianki działowej, wymiana okien, czy ingerencja w konstrukcję budynku). Zakres robót trzeba ocenić niezależnie od samej zmiany funkcji. Jeżeli prace budowlane wymagają pozwolenia na budowę, kwestia zmiany sposobu użytkowania jest rozstrzygana w tym pozwoleniu.
CZY BRAK SPRZECIWU KOŃCZY SPRAWĘ ?
Załóżmy, że właściciel dokonał zgłoszenia zmiany użytkowania budynku (z domu jednorodzinnego na cukiernię), a organ (starosta) nie wniósł sprzeciwu. Cukiernia zaczęła działać. Po pewnym czasie sąsiad cukierni doniósł do nadzoru budowlanego, że okna wykonano bez wymaganych formalności, a budynek nie spełnia wymagań przeciwpożarowych.
Wówczas nadzór budowlany takie zarzuty sprawdza. Sam brak sprzeciwu wobec zgłoszenia nie wyłącza bowiem późniejszej kontroli i zbadania, czy doszło do legalnego przekształcenia funkcji budynku (np. z domu jednorodzinnego na cukiernię).
Organ nadzoru budowlanego powinien jednak ustalić, co rzeczywiście wykonano, jakie dokumenty obejmowały te prace i czy doszło do naruszenia przepisów. Czy doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku w sposób legalny (czy doszło do tzw. samowoli użytkowej).
KONSEKWENCJE SAMOWOLI UŻYTKOWEJ
Jeżeli zmiany sposobu użytkowania dokonano bez odpowiednich zgód to konsekwencje mogą być dotkliwe. Nadzór budowlany może wstrzymać użytkowanie i zażądać dokumentów potrzebnych do legalizacji takiego przekształcenia. Może też zostać ustalona opłata legalizacyjna. Gdy legalizacja nie jest możliwa (bo np. cukiernia nie może istnieć w obszarze domów jednorodzinnych) albo zmieniający sposób użytkowania nie wykona nałożonych obowiązków, nadzór budowlany może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.
Dlatego przed zmianą funkcji budynku warto zadać sobie dwa pytania: czy nowy sposób korzystania wymaga zgód oraz jakich formalności wymagają prace potrzebne do jego przygotowania? Odpowiedzi zależą od konkretnego budynku i rzeczywistego zakresu robót.
