Każdy ma prawo w granicach określonych przepisami prawa do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. Zagospodarowanie to nie może jednak naruszać chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Przepisy zatem wprowadzają pewne ograniczenia w zagospodarowaniu przestrzeni, a prawo właściciela do zabudowy własnej działki nie jest nieograniczone. Osoba planująca zabudowę działki musi spełnić wiele warunków, by uzyskać zgodę na realizację zaplanowanej inwestycji budowlanej.

DOJAZD DO DZIAŁKI TO PODSTAWA 

Jednym z podstawowych warunków, które muszą być spełnione, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (jeżeli nie ma planu miejscowego), a następnie pozwolenie na budowę, jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. 

Dostęp do drogi publicznej musi być bezpośredni lub pośredni przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Ustawa o drogach publicznych uznaje za drogi wewnętrzne: drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg.

DROGA WEWNĘTRZNA JAKO ROLA 

Zdarza się jednak tak, że działka gruntu (czy jej część) jest wykorzystywana jako droga wewnętrzna, dojazdowa do drogi publicznej, a w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczona jako np. grunty rolne. 

Co wówczas ? 

Czy taką działkę/drogę możemy traktować jako komunikację z drogą publiczną ? 

Czy organ prowadzący postępowanie dotyczące warunków zabudowy lub postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę powinien uznać, że jeden z podstawowych warunków udzielenia pozwolenia na budowę (dostępu do drogi publicznej) został spełniony ? 

Tak. 

Działkę, która jest wykorzystywana faktycznie jako droga, można uznać jako drogę wewnętrzną spełniającą warunek dostępu do drogi publicznej, pomimo tego, że w ewidencji gruntów i budynków jest uznana jako rola.

EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW NIE TWORZY PRAWA

Sądy przyjmują, iż nie ma znaczenia sposób oznaczenia działki w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja gruntów i budynków nie ma charakteru prawotwórczego, ma bowiem odzwierciedlać „jedynie” w sposób prawidłowy aktualny stan faktyczny na gruncie. Nie może go natomiast kreować. 

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że z przepisów regulujących prowadzenie ewidencji gruntów i budynków wynika, że nie w każdej sytuacji drogę wewnętrzną oznacza się  jako użytek „droga-dr”. 

Przepisy stanowią bowiem, iż do użytku gruntowego o nazwie „drogi” nie zalicza się gruntów w granicach pasów drogowych dróg wewnętrznych, jeżeli:

• wchodzą w skład gospodarstwa rolnego lub leśnego;
• wchodzą w skład działki budowlanej, która nie jest osiedlem mieszkaniowym, dworcem kolejowym lub dworcem komunikacji autobusowej albo też nie jest odrębnym pasem gruntu wydzielonym wyłącznie w celu zapewnienia dostępu tej działki do drogi publicznej.

Natomiast grunty w granicach pasów drogowych dróg wewnętrznych niezaliczone do użytku gruntowego „drogi” włącza się do:

• przyległego użytku rolnego, jeżeli wchodzą w skład gospodarstwa rolnego; 
• użytku „las”, jeżeli wchodzą w skład gospodarstwa leśnego;
• odpowiedniego użytku z grupy użytków zurbanizowanych i zabudowanych, jeżeli wchodzą w skład działki budowlanej.

Dlatego istotnym jest faktyczne użytkowanie użytku gruntowego jako drogi, a nie sposób jego oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków, który często w praktyce może nie odpowiadać stanowi faktycznemu, z uwagi na to, że nie był zaktualizowany.