Już wkrótce ma dojść do istotnych zmian w Prawie budowlanym.

Rząd bowiem przyjął dwa dni temu projekt nowelizacji Prawa budowlanego (układ polityczny w Sejmie wskazuje na to, że zmiany zostaną wprowadzone dość szybko).

Dużo na temat tych zmian piszą dziennikarze na łamach fachowej prasy, podkreślając – za  komunikatami ministerstwa – lakoniczne informacje na temat najistotniejszych zmian jakie nowela ma zawierać. 

Mają być bezpłatnie legalizowane samowole budowlane istniejące ponad 20 lat, w stosunku do których nie wszczęto postępowania przed nadzorem budowlanym.

Ponadto stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę nie będzie mogło nastąpić po  upływie 5 lat. 

Powiększy się również katalog obiektów, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, tj. różnego rodzaju automaty na bilety, paczkomaty, bankomaty, tarasy naziemne, instalacje gazowe w istniejących budynkach, czy urządzenia melioracji wodnej.  

Nadto dokumentacja projektowa wymagana do pozwolenia na budowę nieco się zmieni. Będzie się składała z 3 części: 1/ projektu zagospodarowania działki lub terenu; 2/ projektu architektoniczno – budowlanego; 3/ projektu technicznego (który będzie składany na etapie zezwolenia na użytkowanie).  

Podkreśla się również, że w ramach zmian proekologicznych projektant będzie również sprawdzał, czy projektowany obiekt można podłączyć do sieci ciepłowniczej. 

Jednak by rzeczywiście poznać i zrozumieć najistotniejsze cele nowelizowanego Prawa budowlanego warto sięgnąć do tekstu projektu ustawy, z pominięciem notatki ministerstw. 

Podobnie bowiem było z ustawą zwaną potocznie lexdeveloper – prasa pisała swoje, a ustawa regulowała wiele kwestii zupełnie inaczej (na temat lexdeveloper przeczytasz tutaj). 

A zatem zmiany, o których wiele się pisze w prasie, nie są wszystkimi zmianami – nie sąwszystkimi najistotniejszymi i nie do końca oddają sens tego, co rzeczywiście jest w projekcie ustawy (oczywiście na dzień dzisiejszy mogę komentować jedynie treść projektu, który został upubliczniony na stronach rządowych w dniu 31 sierpnia 2019 roku). 

ZMIANY W USTAWIE PRAWO BUDOWLANE 

Najistotniejsze (wg mnie) zmiany to: 

ZMIANA DEFINICJI OBSZARU ODDZIAŁYWANIA

• w art. 3 pkt 20 ma nastąpić zmiana co do definicji obszaru oddziaływania obiektu – zostanie bowiem zawężony obszar oddziaływania jedynie do ograniczeń związanych z zabudową terenu sąsiedniego (aktualnie przepis ten mówi o ograniczeniach związanych z zagospodarowaniem terenu – czyli pojęciem szerszym). Będzie to miało wpływ na wyznaczenie stron postępowania związanego z pozwoleniem na budowę. Wielu sąsiadów inwestycji budowlanych nie będzie w tej sytuacji w ogóle informowanych o planach inwestycyjnych w najbliższym sąsiedztwie. 

ZMIANA PROCEDURY ZGODY NA ODSTĘPSTWA OD PRZEPISÓW TECHNICZNO – BUDOWLANYCH

• art. 9 dopuszczający odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych w nowym brzmieniu będzie wykluczał uzyskanie takich odstępstw dla samowoli budowlanych. W orzecznictwie sądów administracyjnych przepisy, które obowiązują na dzień dzisiejszy w tym zakresie interpretowano w ten sposób, że odstępstwa od warunków technicznych mogą uzyskać również te osoby, które borykają się z legalizacją samowoli budowlanych; 

NOWY KATALOG ISTOTNYCH ODSTĘPSTW OD ZATWIERDZONEGO PROJEKTU BUDOWLANEGO

• art. 36 a ust. 5, który reguluje (definiuje) katalog istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego zostanie w sposób bardzo istotny zmieniony, albowiem ustawodawca przewidział nowy katalog istotnych odstępstw, który będzie dotyczył również sytuacji, w której: odstąpienie w zakresie zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu zwiększa obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Nie będzie natomiast uznane za istotne odstępstwo zwiększenie kubatury i zwiększenie powierzchni zabudowy (ta kwestia rodzi wiele problemów w praktyce, gdyż dopuszcza się zwiększenie wysokości i długości obiektu do 2%, co w sposób oczywisty zwiększa kubaturę, czy też powierzchnię zabudowy, jednakże przepisy jednocześnie zakazują przekroczenia 2% co do kubatury i powierzchni zabudowy);

NA STWIERDZENIE NIEWAŻNOŚCI POZWOLENIA NA BUDOWĘ JEDYNIE 5 LAT

• ma zostać dodany art. 37b o następującym brzemieniu „Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. W przypadkach, o których mowa w art. 1, przepis art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego stosuje się odpowiednio”. Takie brzmienie przepisu powoduje, że decyzja o pozwoleniu na budowę w praktyce jest nie do wzruszenia w tzw. trybie nadzwyczajnym, który stanowi wentyl bezpieczeństwa dla sytuacji, w których pozwolenie na budowę zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa. Można sobie łatwo wyobrazić sytuację, w której urzędnik wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę z rażącym naruszeniem prawa (np. w sprzeczności z planem zagospodarowania przestrzennego), z pominięciem sąsiadów jako stron postępowania, decyzja nie jest realizowana przez kilka lat (podejmuje się jedynie pozorne czynności odnotowane w dzienniku budowy, by nie wygasła po 3 latach), a po pięciu latach faktycznie zaczyna się wykonywać roboty budowlane, których legalności nie sposób podważyć z uwagi na to, że jedyny skuteczny instrument prawny – stwierdzenie nieważności decyzji – nie może być uruchomiony z uwagi na upływ 5 lat. Ponadto projektodawca wskazuje, że okres 5 lat liczy się od „doręczenia lub ogłoszenia decyzji” nie wskazując jednocześnie, czy mamy do czynienia z decyzją ostateczną lub prawomocną. Oznacza to tyle, że termin należy liczyć od doręczenia decyzji, która nie jest ani ostateczna ani prawomocna. Tego typu zapisy bez wątpienia nie doprowadzą do likwidacji chaosu w publicznej przestrzeni. 

PRZENIESIENIE DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ WRAZ Z NIERUCHOMOŚCIĄ

• art. 40, który reguluje przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę z jednego podmiotu na drugi, ma zostać zmieniony dobrym rozwiązaniem poprzez dodanie ust. 1a o następującej treści: „Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę”. Pozwoli to zaoszczędzić spadkobiercom zmarłego inwestora wiele czasu i formalności. Zmniejszy również problemy osób, które kupiły nieruchomość z decyzją o pozwoleniem na budowę i rozpoczętą budową, nie zdążając przenieść pozwolenia na budowę przed śmiercią sprzedawcy nieruchomości (inwestora);

KARA PIENIĘŻNA NA KIEROWNIKA BUDOWY

• dodaje się art. 42 a, który wprowadza w stosunku do kierownika budowy karę pieniężną w wysokości 5.000,00 zł za prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego projektu budowlanego (czytaj z istotnymi odstępstwami). Zadać sobie należy pytanie, mając na uwadze już przewidzianą odpowiedzialność cywilną, karną i dyscyplinarną kierownika budowy za tego typu działania, czy tego typu obostrzenia nie są zbyt daleko idącą (niekonstytucyjną) represją;

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ NA NOWO

• cała procedura legalizacji samowoli budowlanych zostanie zmieniona – nie tylko będzie to dotyczyło tzw. uproszczonej legalizacji dotyczącej samowoli budowlanych, które powstały przynajmniej 20 lat temu, ale również tych powstałych w innych okolicznościach (zostanie ona opisana w innym wpisie). Wspomnę jedynie w tym miejscu, że swoistym novum będzie miesięczny termin na złożenie wniosku o legalizację samowoli budowlanej licząc od momentu wstrzymania robót budowlanych przez nadzór budowlany. Brak złożenia takiego wniosku będzie skutkował wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki. Dzisiaj jest tak, że to organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie nakładające obowiązek przedstawienia odpowiednich dokumentów do legalizacji. Na temat uproszczonej legalizacji „starych” samowoli budowlanych pisałem już tutaj;

INWESTOR BĘDZIE ODPOWIADAŁ ZA NARUSZENIA PRAWA

• art. 52 przyjmie zasadę, iż postępowania związane z samowolą budowlaną będą obciążały inwestora. Dopiero gdy wykonanie przez inwestora nakazów określonych przez nadzór budowlany będzie niemożliwe, to wówczas można je będzie nałożyć na właściciela lub zarządcę obiektu. Dzisiaj jest tak, że nadzór budowlany nakazy związane z samowolą budowlaną może nakładać na każdy z tych podmiotów; 

INWESTOR JEDYNIE Z KARĄ GRZYWNY

• art. 90 penalizujący dość restrykcyjnie samowolę budowlaną, za którą można nawet trafić za kraty, ma być uchylony. Zamiast przewidzianych dzisiaj kar grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności za wykonywanie nielegalnych robót budowlanych wprowadzono jedynie karę grzywny. 

Zakres projektowanych zmian jest bardzo duży. Projekty są często zmieniane. Dlatego trudno szczegółowo się odnosić do wszystkich propozycji, jednakże w najbliższym czasie będzie się dużo – bez wątpienia – działo.  Będę o tym jeszcze pisał.