Praktyka na okrągło boryka się z właściwym definiowaniem / kwalifikowaniem określonej nieruchomości jako działki budowlanej.
Wynika to z wielości definicji działki budowlanej w aktach prawnych. Musisz bowiem wiedzieć, że w polskim systemie prawnym aż w trzech aktach prawnych możesz się spotkać z definicją działki budowlanej: w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami oraz w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto w Kodeksie cywilnym istnieją również regulacje, które mogą się odnosić do tego zagadnienia.
I tak, z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (która często jest powtarzana w planach zagospodarowania przestrzennego) wynika, iż działka budowlana, to: nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż: przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Natomiast rozporządzenie o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa działkę budowlaną jako: nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Trudno te definicje zapamiętać, jednakże warto mieć z tyłu głowy następujące różnice jakie istnieją między tymi definicjami:
po pierwsze działka budowlana, o której mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może składać się z jednej albo kilku działek gruntu, a ponadto może być pojedynczą działką gruntu, która jest częścią większej nieruchomości gruntowej;
po drugie działka niezabudowana nie może być działką budowlaną według definicji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zawsze musi być zabudowa), natomiast zgodnie z definicją zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana nie musi być działką zabudowaną i zazwyczaj dopiero jest przeznaczona do zabudowy.
Jednakże najistotniejsze jest to, co wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, a wynika następujące:
elementami, które przesądzają, o tym czy dana nieruchomość może być uznana za działkę budowlaną są elementy wymienione w w/w definicjach, nie jest przesądzająca natomiast informacja w rejestrze gruntów, a nawet rzeczywisty sposób zagospodarowania działki.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2007 roku: Działka budowlana w rozumieniu § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, to każda działka gruntu, na której możliwa jest realizacja obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 2017 Sąd ten stwierdził: Działka budowlana, w rozumieniu § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, to każda nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, na której możliwa jest realizacja obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Dokonując oceny zgodności usytuowania budynku z wymogami określonymi w tym przepisie w każdym przypadku należy mieć na uwadze indywidualne warunki rozpoznawanej sprawy. Zasadniczo przepis ten rozumieć bowiem należy zgodnie z jego praktycznym przeznaczeniem i intencją prawodawcy.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2017 podkreślił, że o charakterze działki – budowlana, czy rolna, nie przesądza aktualny, rzeczywisty sposób jej wykorzystania, lecz także jej budowlane lub niebudowlane przeznaczenie.
