W praktyce inwestycyjnej zdarzają się sytuacje, w których pozwolenie na budowę zostaje uchylone przez sąd administracyjny, a roboty budowlane mimo to są kontynuowane.

Wyobraźmy sobie dość typową sytuację. Inwestor uzyskuje pozwolenie na budowę i zaczyna prace. Budowa idzie szybko. W międzyczasie sąsiad składa skargę do sądu. Po pewnym czasie zapada wyrok i w konsekwencji pozwolenie na budowę zostaje uchylone a sprawa skierowana do ponownego rozpoznania do starosty (prezydenta maista).

Problem w tym, że na działce stoi już prawie gotowy budynek. Co wtedy?

Czy starosta powinien teraz badać, co faktycznie powstało? Czy powinien „dopasować” nową decyzję o pozwoleniu na budowę do tego, co już stoi? Czy zatwierdzenie projektu budowlanego będzie oznaczać, że wszystko zostaje zalegalizowane?

PROJEKT T O JEDNO, BUDOWA TO DRUGIE

Aby zrozumieć te kwestie należy rozdzielić dwie rzeczy: zatwierdzenie projektu i stan wykonanych robót budowlanych.

Postępowanie prowadzone przez starostę po uchyleniu pozwolenia na budowę koncentruje się wyłącznie na projekcie budowlanym. Organ sprawdza, czy projekt spełnia wymagania prawa, warunków technicznych i planu miejscowego. I tylko to.

Nie analizuje natomiast, co faktycznie zostało zbudowane. Nawet jeśli stan na działce znacząco odbiega od projektu.

STAROSTA NIE BADA CO JUŻ POWSTAŁO 

W praktyce często pojawia się zarzut, że skoro na działce powstał obiekt inny niż w projekcie, to organ powinien to uwzględnić.

Tymczasem organ wydający pozwolenie na budowę (starosta, prezydent, wojewoda) działa jedynie „na papierze”. Ocenia projekt. Sprawdza, czy można by zgodnie z prawem wybudować określony obiekt.

Natomiast ocena tego, co rzeczywiście powstało, należy do nadzoru budowlanego. To on bada zgodność robót z projektem i przepisami. To on reaguje na ewentualne naruszenia.

Zarzuty dotyczące faktycznego kształtu wzniesionego obiektu,  na przykład tego, że zamiast dwóch kondygnacji powstała jedna, albo zamiast garażu powstał lokal mieszkalny, nie mogą być rozstrzygane w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego przed organami administracji architektoniczo – budowlanej (starostą, prezydentem, wojewodą) .

ZATWIERDZENIE PROJEKTU BUDOWLANEGO NIE UZDRAWIA BUDOWY 

Istotnym w tym kontekście jest to, że zatwierdzenie projektu budowlanego przez starostę w takiej sytuacji nie oznacza legalizacji tego, co już wybudowano. Nie „naprawia” ewentualnych naruszeń. Nie zastępuje postępowania przed nadzorem budowlanym.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana po uchyleniu przez sąd wcześniejszego pozwolenia na budowę  ma inny sens. Wskazuje, jaki obiekt mógłby powstać zgodnie z prawem na danej działce.

Można powiedzieć, że tworzy pewien wzorzec, który może (musi być wykonany), aby inwestycja była kwalifikowana jako zgodna z prawem. 

Na podstawie tego wzorca nadzór budowlany może zbadać zgodność inwestycji z prawem.

Co istotne, nawet jeśli istniejący już obiekt różni się od przedłożonego do zatwierdzenia projektu, to nie zmienia to zakresu postępowania przed starostą (wojewodą). Organ architektoniczny nie ma obowiązku prowadzenia szczegółowych ustaleń dotyczących tego, co zostało wybudowane.

Nie musi też przeprowadzać inwentaryzacji robót. Taka czynność wykracza poza jego kompetencje.

KOMPETENCJE NADZORU BUDOWLANEGO 

Tego typu czynności wykonuje bowiem nadzór budowlany. 

Jeżeli roboty były prowadzone mimo uchylenia pozwolenia, to ten organ ocenia ich legalność. Jeżeli obiekt został wykonany niezgodnie z projektem, to nadzór budowlany podejmuje działania.

Z punktu widzenia inwestorów i sąsiadów łatwo pomylić te dwa porządki. 

Każdy organ ma swoją rolę, inną ma starosta / wojewoda (organy architektoniczno – budowlane) a inną nadzór budowlany (powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego).

PODSUMOWUJĄC powyższe, w sprawach po uchyleniu pozwolenia na budowę przez sąd administracyjny należy patrzeć na dwie ścieżki równolegle. 

Jedna dotyczy zatwierdzenia nowego projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Druga natomiast ścieżka dotyczy faktycznie wykonanych robót budowlanych i ewentualnych naruszeń. Ich mieszanie prowadzi w praktyce do wielu błędów.