Nie każda zmiana wprowadzona w trakcie budowy jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu. Istotna jest przede wszystkim taka zmiana, która mieści się w katalogu określonym w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. Jeżeli inwestor dopiero zamierza ją wprowadzić, powinien wcześniej uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę, natomiast gdy zmiana została już wykonana, nadzór budowlany może nakazać sporządzenie projektu zamiennego w postępowaniu naprawczym.
Poniżej kilka przykładów związanych odstępstwami od projektu budowlanego i ich interpretacją z najnowszego orzecznictwa.
NIE KAŻDA RÓŻNICA OZNACZA ISTOTNE ODSTĄPIENIE
Samo ustalenie, że budynek wykonano inaczej niż przewidziano w projekcie, nie wystarcza jeszcze do uznania odstąpienia za istotne. Organ powinien wskazać konkretną przesłankę wymienioną w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego oraz wyjaśnić, jakie skutki wywołała zmiana.
W przypadku odstępstw dotyczących projektu zagospodarowania działki lub terenu zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy zwiększył się obszar oddziaływania obiektu poza działkę inwestora. Na konieczność oceny takich zmian właśnie przez pryzmat art. 36a ust. 5 pkt 1 Prawa budowlanego zwrócił uwagę NSA w wyroku II OSK 1051/25.
ZMIANA OGRZEWANIA NIE ZAWSZE JEST ISTOTNA
W sytuacji np. wymiany ogrzewania elektrycznego na gazowe nie można automatycznie stwierdzić, że doszło do istotnego odstąpienia. Nie można jednak również z góry założyć, że jest to zmiana nieistotna.
W jednej ze spraw inwestor, zamiast przewidzianego w projekcie ogrzewania elektrycznego, wykonał wewnętrzną instalację gazową i zamontował kotły gazowe. Nadzór budowlany uznał tę zmianę za istotną, powołując się między innymi na przepisy dotyczące instalacji zbiornikowych na gaz płynny. Problem polegał jednak na tym, że budynek był zasilany gazem z sieci, a nie ze zbiornika.
Sąd zakwestionował takie rozumowanie. Organ powinien był dokładnie ustalić, czy wykonanie konkretnej instalacji wymagało uzyskania albo zmiany decyzji, pozwolenia lub uzgodnienia, o którym mowa w art. 36a ust. 5 pkt 6 Prawa budowlanego. Nie wystarczyło ogólne stwierdzenie, że instalacja gazowa podlega dodatkowym wymaganiom. Jednocześnie sąd nie przesądził, że każda zmiana ogrzewania elektrycznego na gazowe jest nieistotna. Każdy przypadek wymaga osobnej oceny (II SA/Gl 983/25).
PODNIESIENIE RZĘDNYCH TERENU
Znacznie surowiej oceniane są zmiany poziomu posadowienia budynku oraz rzędnych terenu. W sprawie dotyczącej budynku mieszkalnego inwestorzy podnieśli zarówno poziom terenu, jak i poziom posadowienia obiektu. Przedstawione opinie wskazywały, że nie zmieniła się względna wysokość budynku, nasłonecznienie sąsiedniej nieruchomości ani kierunek spływu wód opadowych.
Mimo to sąd przyjął, że zmiana rzędnych stanowi istotne odstąpienie. Rzędne są bowiem elementem projektu zagospodarowania działki, a ich zmiana może wpływać na nieruchomości sąsiednie, zwłaszcza na intensywność spływu wód i ryzyko zalewania. Samo wykazanie, że nie zmienił się kierunek odpływu wody, może zatem okazać się niewystarczające (II SA/Gl 1434/25).
OCENA PROJEKTANTA NIE ZAMYKA SPRAWY
Kwalifikacji planowanej zmiany dokonuje projektant. Jeżeli uzna ją za nieistotną, powinien umieścić w dokumentacji odpowiedni rysunek i opis. Taka ocena nie wiąże jednak organu nadzoru budowlanego. Z drugiej strony organ nie może dowolnie zakwestionować stanowiska projektanta. Musi wskazać konkretną przesłankę ustawową i wyjaśnić, dlaczego została spełniona.
Dlatego każdą zmianę warto ocenić przed jej wykonaniem. Pozwala to uniknąć wstrzymania robót, problemów przy zakończeniu budowy oraz postępowania naprawczego, w którym konieczne może być sporządzenie projektu zamiennego i wykonanie dodatkowych robót.
