Pisałem swego czasu tutaj o ustawie potocznie nazwanej lex developer (ustawie z 2018 roku o  ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – dalej: specustawa). 

Jest to ustawa, która wprowadziła do systemu prawnego regulacje mające na celu uproszczenie i odformalizowanie procesu inwestycyjnego związanego z budownictwem mieszkaniowym, a w konsekwencji zwiększenie ilość mieszkań na rynku, na które wciąż jest bardzo duże zapotrzebowanie. 

Ułatwienia, o których mowa w specustawie, to przede wszystkim wyłączenie stosowania przepisów znajdujących się w innych aktach prawnych regulujących proces budowlany, a w szczególności zawartych w ustawie Prawo budowlane z 1994 roku, a przede wszystkim w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku.

ZAPISY PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WYŁĄCZONE

W „normalnym” trybie zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej wymaga tego, aby działka, na której ma być usytuowany obiekt mieszkalny miała w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie związane z budownictwem mieszkaniowym. Zastosowanie specustawy eliminuje ten wymóg. Specustawa pozwala bowiem na wyłączenie stosowania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli jego regulacje uniemożliwiają budowę obiektu mieszkalnego. Dla przykładu, jeżeli w planie przestrzennym określona działka ma przeznaczenie wyłącznie usługowe, to stosując specustawę przeznaczenie określone w planie nie będzie miało znaczenia. 

Pomijając zapisy planu przestrzennego należy jednak brać pod uwagę zapisy studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zatem podmiot składający wniosek do Rady Gminy o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w oparciu o specustawę nie musi zwracać uwagi na zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, winien jednak przeanalizować, czy studium (które jest aktem o charakterze bardziej ogólnym) nie zawiera zapisów, które uniemożliwiają inwestycję na określonej działce. 

STUDIUM WYŁĄCZONE 

Co ciekawe, w specustawie, znajdują się również wyjątkowe regulacje, które wyłączają stosowanie nawet studium.

Chodzi tutaj o sytuacje związane z obszarami, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są realizowane. 

A zatem ww. tereny są w sposób szczególny uprzywilejowane przez ustawodawcę do tego, by już nie tylko z pominięciem postanowień planu miejscowego, ale również z pominięciem zapisów studium, można było realizować inwestycję mieszkaniową.  

Celem tak daleko idącej regulacji było odformalizowanie do minimum przepisów, co do obszarów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych, oraz dawnych usług pocztowych – często zdegradowanych – które z jednej strony udałoby się zrewitalizować, a jednocześnie rozwiązać ważny społecznie problem dotyczący braku wystarczającej ilości mieszkań.

Nie bez powodu zwraca się zatem uwagę, iż specustawa w ściśle określonych sytuacjach odbiera kompetencje kształtowania polityki przestrzennej gminom.