W praktyce sporów sąsiedzkich często pojawia się problem samowoli budowlanej albo wykonania robót budowlanych niezgodnie z prawem. Spór może dotyczyć przykładowo wykonania urządzeń odwadniających, budowy / przebudowy obiektu, wykonania instalacji czy też zakresu wykonanej rozbiórki nielegalnych robót. Na tle takich spraw powstaje bardzo istotne pytanie, czy właściciel sąsiedniej nieruchomości, będący stroną postępowania administracyjnego, ma prawo uczestniczyć w oględzinach nieruchomości i weryfikować ustalenia organu nadzoru budowlanego?
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 28 czerwca 2022 r., sygn. II SA/Ke 230/22, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 maja 2025 r. oddalającym skargę kasacyjną organu nadzoru budowlanego.
DWA TRYBY KONTROLI
Sednem obu orzeczeń jest rozróżnienie dwóch odmiennych podstaw prawnych kontroli nieruchomości przeprowadzanej przez nadzór budowlany.
Pierwsza wynika z ustawy – Prawo budowlane (art. 81 i art. 81a).
Kontrola w tym trybie ma charakter techniczny i interwencyjny. Służy sprawnemu wykonywaniu zadań przez nadzór budowlany. Jak wskazał WSA w Kielcach, celem tych czynności jest umożliwienie organom „skutecznego i szybkiego działania”.
Drugi tryb wynika natomiast z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności z art. 79 § 1 i § 2 k.p.a., zgodnie z którym strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu oględzin. Strony mają wówczas prawo brać udział w oględzinach, składać uwagi oraz kwestionować ustalenia organu.
PRAWO STRONY DO UDZIAŁU W OGLĘDZINACH
Sądy obu instancji podkreśliły, że w sytuacji istniejącego sporu pomiędzy stronami nie można poprzestać wyłącznie na czynnościach kontrolnych prowadzonych na podstawie Prawa budowlanego. NSA wskazał, że w sytuacji gdy w postępowaniu administracyjnym biorą udział osoby o spornych interesach (…) zasadne jest przeprowadzenie oględzin w trybie art. 79 k.p.a. Sąd podkreślił również znaczenie art. 10 § 1 k.p.a., zgodnie z którym „Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania”. W ocenie NSA udział strony w oględzinach to realna gwarancja procesowa pozwalająca reagować „na bieżąco” na ustalenia organu, zadawać pytania czy kwestionować twierdzenia innych uczestników postępowania.
NIE KAŻDA KONTROLA WYSTARCZY
Z omawianych wyroków wynika bardzo ważny wniosek. Czynności kontrolne przeprowadzone na podstawie art. 81 i art. 81a Prawa budowlanego mogą stanowić materiał dowodowy. Jednak nie zawsze będą wystarczające do zakończenia postępowania administracyjnego, zwłaszcza gdy strony kwestionują zakres wykonanych robót, istnieje spór co do wykonania rozbiórki, dokumentacja fotograficzna nie pozwala na jednoznaczne ustalenia, a interesy stron pozostają sprzeczne.
ZNACZENIE ORZECZEŃ DLA PRAKTYKI
Omawiane wyroki mają istotne znaczenie praktyczne dla postępowań prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego. Sądy wyraźnie wskazały bowiem, że (1) sąsiad będący stroną postępowania nie może być całkowicie wyłączony z czynności dowodowych, a (2) organ powinien odróżniać kontrolę techniczną od oględzin procesowych, (3) w sprawach spornych konieczne może być przeprowadzenie formalnych oględzin z udziałem wszystkich stron, gdyż (4) obowiązek zapewnienia czynnego udziału stron wynika bezpośrednio z art. 10 § 1 k.p.a. W praktyce oznacza to, że w określonych sytuacjach właściciel nieruchomości objętej postępowaniem nadzoru budowlanego musi liczyć się z udziałem stron postępowania w oględzinach.
