Nadzór budowlany najczęściej obciąża inwestora karą za przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiedniej zgody. 

W większości przypadków jest to prawidłowe działanie. Inwestor bowiem odpowiada za inwestycję, która kończy się formalnie uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

To na inwestorze ciąży obowiązek zakończenia inwestycji zgodnie z przepisami prawa, czyli uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie (w formie decyzji lub milczącej zgody).

CZY JEDYNIE INWESTOR ZOSTANIE OBCIĄŻONY KARĄ ZA SAMOWOLĘ UŻYTKOWĄ

Jednakże w praktyce od dawna toczy się dyskusja, czy jedynie inwestor może być obciążony karą za przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia ? 

Czy przepisy pozwalają na obciążenie jedynie inwestora sankcją finansową, nawet w sytuacji, gdy nie miał on większego wpływu na to, co się działo z inwestycją ? 

SĄD ADMINISTRACYJNY O KARACH ZA NIELEGALNE UŻYTKOWANIE BUDYNKU

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w niedawnym wyroku z początku 2020 roku stwierdził, a niejako potwierdził wcześniej wydawane wyroki, iż nie zawsze można obciążyć inwestora karą za nielegalne użytkowanie.  

Zaznaczył, że przepisy regulujące to zagadnienie nie przewidują automatyzmu. Istotne w takiej sytuacji są okoliczności przystąpienia do użytkowania bez odpowiedniej zgody, które muszą być brane pod uwagę przez nadzór budowlany. 

Kategoryczne założenie, że jedynie inwestor odpowiada za samowolę użytkową  prowadziłoby do tego, że inwestor w sytuacjach szczególnych ponosiłby odpowiedzialność również za sprawcę nielegalnego użytkowania, który postępowałby wbrew woli inwestora. 

Dlatego też zdaniem Sądu w Warszawie inaczej należy oceniać sytuację, kiedy inwestor sam przystępuje do użytkowania obiektu bez wymaganego pozwolenia, czy też nie dopełnił wszystkich wymogów przewidzianych prawem, by otrzymać stosowną zgodę na użytkowanie, od sytuacji, gdy inwestor podjął odpowiednie działania w tym zakresie, a mimo to inny podmiot przystąpił do nielegalnego użytkowania.

W konsekwencji różne okoliczności przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego skutkują  koniecznością indywidualnego rozważenia odpowiedzialności inwestora.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ INWESTORA TO PODSTAWA, ALE SĄ WYJĄTKI

Oczywiście należy się zgodzić z powszechną praktyką, że skoro obowiązek zgłoszenia zakończenia budowy spoczywa na inwestorze, to również ten podmiot powinien być obciążony karą finansową za przystąpienie do użytkowania z naruszeniem przepisów.

Jednakże inwestor może się uwolnić od takiej odpowiedzialności, gdy wykaże, że sprzeciwiał się on przystąpieniu do nielegalnego użytkowania, czy wręcz przedsięwziął działania, aby do takiego użytkowania nie doszło, a pomimo to inny podmiot przystąpił do użytkowania bez stosownej zgody. 

W tego typu sprawach okoliczności związane z wiedzą i zgodą inwestora będą kluczowe w kontekście podmiotu odpowiedzialnego za samowolę użytkową.