W sprawie prowadzonej przez naszą Kancelarię Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wypowiedział się co do sposobu kwalifikowania odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego i zastosowania trybu ich likwidowania. W wyroku z lutego 2025 roku Sąd krakowski zauważył to, co poniżej.
STOSOWANIE ART. 51 UST. 1 PKT 2 P.B. TYLKO WTEDY, GDY ODSTĘPSTWA NIEISTOTNE
Sąd stwierdza, że: „(…) norma art. 51 ust. 1 pkt 2 p.b. może być zastosowana tylko w razie ustalenia, że dokonane przez inwestora odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego nie mają charakteru odstępstw istotnych. W razie ustalenia, że w istocie wybudowano 2 budynki jednorodzinne zamiast 4, gdyż powstały obiekt ze względu na brak samodzielności konstrukcyjnej nie może być uznany za 4 budynki w zabudowie szeregowej (a tak to organy uczyniły) oraz że wykonanie 2 budynków zamiast 4 stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, organ nie może nie zastosować przepisu art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nakazującego zobowiązanie inwestora do przedłożenia projektu budowlanego zamiennego.
DZIEŃ KONTROLI PINB BĘDZIE DETERMINOWAŁ KWALIFIKACJĘ ROBÓT
WSA w Krakowie stwierdza dalej: „Niedopuszczalne jest zakwalifikowanie odstępstwa jako nieistotnego, po uwzględnieniu stanu osiągniętego przez wykonanie nakazanych przez organ robót budowlanych. Fakt dokonania przez inwestora istotnego odstępstwa jest ustalany na dzień przeprowadzenia kontroli przez organ nadzoru budowlanego. O ile zostanie ustalony – legalizowania budowy można dokonywać wyłącznie w trybie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego”.
RODZAJE SAMOWOLI BUDOWLANEJ – PROCEDURA NAPRAWCZA
Sąd stwierdza dalej: „Wyjaśnić zatem należy, że prawo budowlane wymienia dwa rodzaje samowoli budowlanej: prowadzenie robót budowlanych (w tym budowę obiektu budowlanego) w ogóle bez uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia oraz prowadzenie robót budowlanych (w tym budowę obiektu budowlanego) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę i projekcie budowlanym. Celem prowadzonych w tych sprawach postępowań administracyjnych jest doprowadzenie wykonanych robót budowlanych (obiektu budowlanego) do stanu zgodnego z prawem, przez co należy rozumieć stan, w którym określone roboty budowlane nie będą pozostawały w kolizji z przepisami prawa, a w szczególności z przepisami Prawa budowlanego”.
DECYZJE W POSTĘPOWANIU NAPRAWCZYM
Sąd wyjaśniając procedurę związaną z istotnym odstępstwem stwierdza również, że „(…) po dokonaniu istotnych odstępstw od udzielonego pozwolenia na budowę mogą być wydane dwa rodzaje decyzji. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (…). Natomiast w razie wykonania przez inwestora obowiązku nałożonego decyzją wydaną na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie tego obowiązku i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych (…)”.
STOSOWANIE PRZEPISÓW AKTUALNIE OBOWIĄZUJĄCYCH DO LEGALIZACJI
Sąd na końcu stwierdza następujące (w odniesieniu do tego, jakie przepisy planistyczne w postępowaniu naprawczym stosować): „Tak więc w sytuacji, gdy w dacie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i pozwolenie na budowę zostało udzielone w oparciu o decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, a odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę nie jest istotne, brak jest podstaw do ustalania zgodności wybudowanego obiektu z planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym później. W procedurze naprawczej prowadzonej na podstawie art. 50-51 prawa budowlanego nie przewidziano wymogu wykazania się przez inwestora zaświadczeniem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Inaczej rzecz się przedstawia w sytuacji dokonania istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego i nałożenia – w trybie art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. – obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych. Wówczas, zgodnie z powołanym przepisem, przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Oznacza to, że podstawą wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego jest ocena zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, wymaganiami ochrony środowiska oraz przepisami techniczno-budowlanymi tego, co stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę”.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 lutego 2025 roku, sygn. akt: II SA/Kr 1625/24.
