„Data samowoli budowlanej jest ważna” – pod takim tytułem zamieściłem kilka lat temu popularny wpis o tym, że termin wykonania nielegalnych robót budowlanych będzie miał znaczenie w kontekście ich legalizacji.
Wynika to z tego, że obowiązywało na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat wiele przepisów znajdujących się w różnych aktach prawnych, które w odmienny sposób – bardziej lub mniej restrykcyjny – podchodziły do kwestii samowoli budowlanej. W powyższym wpisie zwracałem uwagę na najważniejsze z tych aktów prawnych.
Dzisiaj chciałbym zwrócić uwagę na jeden z problemów, jaki powstaje przy legalizowaniu „starych” samowoli budowlanych.
PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE
Chodzi o problem związany z wykazaniem się w trakcie postępowania związanego z likwidacją samowoli budowlanej tytułem prawnym do legalizowanego obiektu, nazwanym przez aktualnie obowiązującą ustawę: prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Pisząc prościej – osoba, która chce zalegalizować obiekt (lub jego część) wykonany niezgodnie z prawem, musi wykazać się prawem (najczęściej własności) do tego obiektu. Bez takiego tytułu nie da się zalegalizować samowoli budowlanej, na podstawie czy to aktualnie, czy wcześniej obowiązujących przepisów.
Aby lepiej to zobrazować warto przytoczyć przykład wzięty z życia.
Gmina wykonała bez pozwolenia na budowę na prywatnej działce drogę bez zgody i wiedzy jej właściciela. Gmina jako inwestor chciałaby zlikwidować tę samowolę przez jej zalegalizowanie. Wykazuje przed nadzorem budowlanym, iż z uwagi na to, że roboty budowlane związane z budową tej drogi zostały wykonane jeszcze za rządów ustawy Prawo budowlane z 1974 roku, to nie ma obowiązku wykazywania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I pomimo protestów właściciela działki, który nigdy na takie działanie gminy nie wyrażał zgody upiera się, iż tytułu prawnego do tej działki nie musi posiadać. Argumentuje to tym, iż przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku nie zawierają wymogu, który wprost wskazywałby na taki obowiązek (w przeciwieństwie do przepisów aktualnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane z 1994 roku)*.
BEZ TYTUŁU PRAWNEGO DO NIERUCHOMOŚCI NIE DA SIĘ JEJ ZALEGALIZOWAĆ
Nawet jednak, jeżeli brak jest przepisu w ustawie z 1974 roku, który wprost artykułuje taki obowiązek, to nie przesądza jeszcze to o tym, że legalizacja może nastąpić bez woli właściciela legalizowanego obiektu. Taka sytuacja naruszałaby bowiem już nie tylko przepisy prawa administracyjnego zawarte w Prawie budowlanym, ale w sposób rażący prawo własności chronione przepisami Konstytucji i prawa cywilnego. Prawo cywilne (Kodeks cywilny) chroni własność i jeżeli przepis Prawa budowlanego nie wymienia jako podstawy legalizacji m.in prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (jak Prawo budowlane z 1994 roku, które wymaga legitymowania się prawem rzeczowym lub przynajmniej zobowiązaniowym), to należy przyjąć, że ustawa z 1974 roku wymagała legitymowania się prawem własności do nieruchomości.
Ochrona prawa własności zapewniona konstytucyjnie w tej sytuacji posiada pierwszeństwo nad wszelkimi wyjątkami od zasady jej ochrony. Gdyby było inaczej, to obiekt budowlany nielegalnie wzniesiony mógłby być legalizowany bez zgody jego właściciela.
* Prawo budowlane z 1974 roku, które w wyjątkowych sytuacjach – na podstawie art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 roku – ma zastosowanie do obiektów nieleganie wykonanych (zakończonych) przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane z 1994 roku.
