Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej, uregulowana w art. 49f Prawa budowlanego, od kilku lat pozostaje jednym z najistotniejszych instrumentów „porządkowania” starych inwestycji. W praktyce nadal jednak rodzi poważne wątpliwości, zwłaszcza na styku nowej procedury z reżimem Prawa budowlanego z 1974 r. Pamietać należy, że uproszczona legalizacja z art. 49f Prawa budowlanego nie jest „dodatkiem” do klasycznych postępowań w sprawach samowoli, lecz realną, równorzędną procedurą, która w wielu przypadkach powinna być punktem wyjścia do dalszych działań organu. Dotyczy to w szczególności obiektów wybudowanych przed 1995 r., a więc tych, do których – co do zasady – stosuje się jeszcze przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.
DWIE PROCEDURY LEGALIZACJI SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Ustawodawca wyraźnie dopuścił sytuację, w której wobec tego samego obiektu spełnione są przesłanki do prowadzenia postępowania „starego”, z art. 37 i 40 Prawa budowlanego z 1974 r., wszczynanego przez organ z urzędu, a jednocześnie istnieje możliwość legalizacji uproszczonej na podstawie art. 49f Prawa budowlanego z 1994 r. Właściciel lub zarządca obiektu sprzed 1995 r. może w każdej chwili zdecydować, że chce „przejść” do procedury uproszczonej – i ta procedura ma pierwszeństwo. Nie oznacza to jednak, że organ może biernie czekać na inicjatywę strony, prowadząc równolegle postępowanie rozbiórkowe. Skoro przepisy przewidują alternatywny, często znacznie korzystniejszy tryb, to organ powinien jasno wskazać zainteresowanym, jakie procedury wchodzą w grę i pozostawić stronie wybór.
INFORMOWANIE STRON O MOŻLIWOŚCIACH ZALEGALIZOWANIA SAMOWOLI
W praktyce nadzoru budowlanego można jednak zauważyć tendencje do „automatyzmu” – skoro obiekt jest stary i nielegalny, to wszczynamy postępowanie według Prawa budowlanego z 1974 r. i zmierzamy w kierunku art. 40, a więc rozbiórki. Takie podejście pomija zasadniczą zmianę, jaka nastąpiła w 2020 roku. Uproszczona legalizacja została wprowadzona właśnie po to, aby porządkować dawne inwestycje. Dlatego brak poinformowania właściciela (inwestora) przez nadzór budowlany o możliwości skorzystania z art. 49f Prawa budowlanego można oceniać jako poważne uchybienie. To ma bowiem realny wpływ na sytuację prawną stron. Zwłaszcza, że w uproszczonej procedurze nie bada się zgodności samowoli budowlanej z planem miejscowym ani decyzją o warunkach zabudowy, nie ma też opłaty legalizacyjnej. W wielu sprawach to właśnie te elementy przesądzają o tym, czy obiekt zostanie zalegalizowany, czy też zostanie wydany nakaz rozbiórki.
STARE SAMOWOLE WYMAGAJĄ ELASTYCZNEGO PODEJŚCIA
Nadzór budowlanym w początkowej fazie prowadzenia postępowania powinien ustalić wiek obiektu uznanego za samowolę budowlaną i fakt braku „starej” decyzji rozbiórkowej funkcjonującej w obrocie prawnym przed 19 września 2020 roku. Jeżeli te warunki są spełnione, to nie ma podstaw, by pomijać uproszczoną legalizację lub traktować ją jako rozwiązanie wyjątkowe.
Podsumowując, w sprawach samowoli sprzed 1995 r. kluczowe znaczenie ma nie tylko to, jakie przepisy formalnie mają zastosowanie, ale również to, czy właściciel miał realną możliwość wyboru procedury. Bez rzetelnego poinformowania strony o możliwości wszczęcia uproszczonej legalizacji trudno mówić o prawidłowo prowadzonym postępowaniu, a tym bardziej o ostatecznym sięganiu po najbardziej dolegliwą sankcję, jaką jest nakaz rozbiórki.
