Właściciele nabywanych nieruchomości często są zaskakiwani sytuacją, w której dowiadują się, że nieruchomość, którą nabyli (w drodze kupna, dziedziczenia, darowizny…) jest samowolą budowlaną. Co więcej, jest obciążona decyzją o nakazie rozbiórki.
Konsekwencją samowoli budowlanej (obiektu wzniesionego bez odpowiednich zgód) jest najcześciej nakazanie rozbiórki nielegalnie wybudowanego obiektu.
W przypadku natomiast niezastosowania się do nakazu rozbiórki następuje wdrożenie środków przymusu (postępowanie egzekucyjne), które mają doprowadzić do wykonania nałożonego obowiązku (nakazu rozbiórki).
KTO JEST ODPOWIEDZIALNY ZA NABYTĄ SAMOWOLĘ BUDOWLANĄ
Powstaje wówczas pytanie, kto jest odpowiedzialny za samowolę budowlę. Czy aktualny właściciel, poprzedni właściciel, czy też ten, który wykonał roboty w warunkach samowoli budowlanej (inwestor)?
Powyższe kwestie rodzą (nierzadko) problemy w praktyce z uwagi na to, że prawo budowlane nie zawiera regulacji dotyczących następstwa prawnego w sprawach samowoli budowlanej w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej nielegalnymi robotami.
W tej sytuacji należy stosować przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, które to przepisy dopuszczają wyjątek od zasady, że w prawie publicznym (do którego zalicza się prawo budowlane) uprawnienia i obowiązki mają charakter osobisty (art. 30 § 3 k.p.a.: W sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania na miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni).
Postępowanie dotyczące samowoli budowlanej jest natomiast w toku, jeżeli kwestia nielegalnych robót nie została „załatwiona” – nie zalegalizowano samowolnych robót lub ich nie unicestwiono. To właśnie w tym znaczeniu w sprawie dotyczącej samowoli budowlanej postępowanie jest w toku.
Jak podnosi się w orzecznictwie samowola budowlana jest zdarzeniem prawnym o charakterze ciągłym. Powstaje w chwili rozpoczęcia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę i trwa przez cały czas jej prowadzenia aż do chwili jej likwidacji – poprzez legalizację lub rozbiórkę (TK w wyroku z dnia 31 stycznia 1996 roku, sygn. akt: K 9/95).
NASTĘPCA PRAWNY SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Nabywca nieruchomości, która jest samowolą budowlaną jest następcą prawnym poprzedniego właściciela. W sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania w miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni.
Dlatego też obowiązek wynikający z decyzji nadzoru budowlanego np. o rozbiórce nałożony na inwestora przechodzi na aktualnego właściciela nieruchomości, który stał się następcą uprzedniego właściciela i wstąpił w jego prawa i obowiązki wynikające z decyzji rozbiórkowej.
W konsekwencji to aktualny właściciel będzie odpowiadał za nielegalne roboty, z którymi często nie miał nic wspólnego.
