Problem w tym, że wiele osób dokonuje zmiany sposobu użytkowania budynku bez uzyskania stosownych zgód na tego typu działanie.

Zmienia dla przykładu funkcje domu jednorodzinnego na wynajem krótkoterminowy. Czy tak można ? 

Taką sprawą zajmował się Sąd Administracyjny w Gdańsku w 2019 roku. Poniżej najistotniejsze motywy orzeczenie tego Sądu. 

Nadzór budowlany nakazał właścicielowi domu jednorodzinnego  przywrócenie poprzedniego stanu użytkowania tj. funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, w części dotyczącej parteru budynku. Nakaz przywórcenia funkcji budynku wynikał z tego, iż właściciele budynku wynajmowali pięć samodzielnych, wydzielonych segmentów mieszkalnych w parterze wskazanego budynku osobom trzecim. 

Właściciele tego budynku podnosili przed sądem – nie zgadzajac się ze stanowiskiem organów nadzoru budowlanego – że nie dokonali zmiany funkcji dom jednorodzinnego. 

Sąd uznał, że doszło do nielegalnej zmiany sposobu uzytkowania obiektu budowlanego (tzw. samowoli użytkowej). 

Sąd podniósł, iż już sam układ pomieszczeń zlokalizowanych w parterze przedmiotowego budynku oraz ich funkcjonalne rozplanowanie świadczy o tym, że przeznaczone były one do wykorzystania przez osoby trzecie, spoza kręgu skarżących i ich najbliższej rodziny. 

Na parterze budynku w wyniku przebudowy wydzielono 5 samodzielnych części mieszkalnych, z których każdy składał się z pokoju bądź dwóch pokoi oraz z łazienki. W jednym z tych segmentów był aneks kuchenny, w drugim kuchnia, w kolejnym pomieszczenie kuchenne ze stołem oraz dwiema lodówkami, a dwa segmenty nie są wyposażone w kuchnie, ale miały dostęp do pomieszczenia kuchennego z dwiema lodówkami. Do wszystkich tych segmentów prowadziło jedno wejście do budynku i wspólny korytarz.

Sąd podkreślił, iż okoliczność braku recepcji w budynku, nieprowadzenie książki meldunkowej czy kuchni dla wynajmujących nie może mieć przesądzającego znaczenia w zakresie kwalifikacji prowadzonej działalności. Decydującym kryterium pozostaje bowiem przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi.

W ocenie Sądu nie miało również znaczenia czy właściciele budynku prowadzą działalność gospodarczą, czy też nie, ani też w jaki sposób regulują zobowiązania podatkowe związane w wynajmem pokoi w przedmiotowym budynku, jako że kwestie te nie mają znaczenia dla stwierdzonej faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku.

Sąd stwierdził również, że w sprawie brak było również podstaw do ustalania ile osób maksymalnie może mieszkać w budynku jednorodzinnym, ani też na jaki okres powinny zostać zawarte umowy najmu aby nie zostały uznane za najem krótkoterminowy. W sprawie istotne znaczenie miało jedynie, że obiekt skarżącej jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który nie jest użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, jako że skarżący wynajmowali na pobyt czasowy pokoje znajdujące się na parterze budynku.

W ocenie Sądu podjęcie w w/w budynku takiej działalności modyfikuje warunki bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotne, higieniczno – sanitarne, wielkość bądź układ obciążeń aktualizując w tym zakresie obowiązek organu do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego, a w związku z brakiem woli legalizacji decyzji o przywrócenia funkcji budynku do stanu zgodnego z prawem.

Więcej na temat zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego znajdziesz tutaj.