W wielu sytuacjach zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga uzyskania stosownej zgody. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której zmiana będzie polegała na prowadzeniu takiej działalności, do której mają zastosowanie inne normy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowia, warunków higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska, obciążeń; aniżeli normy, które znajdowały zastosowanie do dotychczasowego sposobu użytkowania.
Zmiana sposobu użytkowania bez odpowiedniej zgody – po wykryciu przez nadzór budowlany – będzie skutkowała wdrożeniem postępowania naprawczego (legalizacyjnego).
NA JAKIEJ PODSTAWIE LEGALIZOWAĆ SAMOWOLĘ UŻYTKOWĄ
W praktyce powstaje jednak pytanie, na jakiej podstawie legalizować taką samowolę, jeżeli nielegalna zmiana sposobu użytkowania budynku nastąpiła na skutek robót budowlanych, na których wykonanie wymagane jest pozwolenie na budowę.
Czy na podstawie art. 50- 51 Prawa budowlanego (dalej: p.b.), czy też na podstawie art. 71a p.b..
Problem w praktyce powstaje dlatego, że pierwsza z wyżej wymienionych podstaw obejmuje postępowania naprawcze związane z wykonaniem robót budowlanych bez odpowiednich zgód (doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem).
Druga natomiast jest specjalnie dedykowana do sytuacji, gdy doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszej zgody odpowiedniego organu (nieoprotestowanego zgłoszenia).
ZMIANA UŻYTKOWANIA BUDYNKU W WYNIKU NIELEGALNYCH ROBÓT
Jeżeli dojdzie do zmiany sposobu użytkowania budynku w wyniku nielegalnych robót, to wówczas legalizacja winna nastąpić na podstawie art. 50 i 51 p.b. z wykluczeniem postępowania na podstawie art. 71a p.b. Postępowanie legalizacyjne/naprawcze zawsze bowiem winno prowadzić do doprowadzenia robót budowlanych (obiektu budowlanego) do stanu zgodnego z prawem.
A skoro decyzje wydane na podstawie art. 51 p.b. zastępują, w trybie naprawczym, pozwolenie na budowę, w tym również pozwolenie na budowę obejmujące zgodę na zmianę sposobu użytkowania budynku, to ta procedura ma pierwszeństwo przed tą zawartą w art. 71a. p.b.
W konsekwencji z uwagi na to, że procedura zawarta w art. 51 p.b. jest bardziej wszechstronna i dalej idąca w sensie legalizacji robót budowlanych, to obejmuje ona również roboty budowlane, które doprowadziły do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania budynku.
Decyzje bowiem wydawane w trybie naprawczym (art 51 p.b.) zastępują pozwolenie na budowę, które wyraża zgodę również na zmianę sposobu użytkowania budynku.
