W praktyce zdarzają się sytuacje, w których roboty budowlane zostają wykonane bez pozwolenia na budowę i dopiero po ich ukończeniu (lub w ich trakcie) inwestor podejmuje działania w celu uzyskania takiego pozwolenia.

W takiej sytuacji jeżeli organ administracji architektoniczno – budowlanej (starosta) dowie się o tym, iż obiekt, co do którego ma się toczyć postępowanie o wydanie pozwolenie na budowę już istnieje, albo jest w trakcie realizacji, to wówczas odmawia zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę.

Jednak zdarza się, że starosta nie wie o tym, iż taki obiekt jest już zrealizowany (realizowany) lub nie chce o tym wiedzieć i wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę.

Co wówczas ?

Czy nielegalnie podjęte roboty budowlane, bo przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, stają się legalne z uwagi na to, że inwestor po ich wykonaniu otrzymał pozwolenie na budowę ?

Sytuacja w sensie prawnym wygląda następująco.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana już po wykonaniu robót budowlanych lub w trakcie ich realizacji jest nieważna.

Oznacza to tyle, że jeżeli odpowiedni organ administracji – będzie to najczęściej Wojewoda – zajmie się taką sprawą, to skutek winien być taki, iż stwierdzi on nieważność takiej decyzji, oczywiście po uprzednim potwierdzeniu, że roboty budowlane były wykonywane jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę.

Proszę pamiętać, że ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją administracyjną, którą chroni zasada trwałości decyzji, co w praktyce oznacza, że trudno jest ją wzruszyć. Jednakże przepisy prawa przewidują sytuacje, w których taka decyzja może zostać wyeliminowana z obrotu prawnego. Taką sytuacją jest np. wydanie pozwolenia na budowę dla obiektu, który został już zrealizowany, gdyż stanowi to rażące naruszenie prawa. Rażącym naruszeniem prawa praktyka określa oczywiste i bezsporne naruszenie przepisu prawa, a przy tym takie, które koliduje z zasadą praworządnego działania organów administracji publicznej w demokratycznym państwie prawa.

Zatem jeżeli wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę nastąpi już po wykonaniu robót budowlanych, a stosowny organ o tym się dowie, to pozwolenie na budowę zostanie unieważnione (nastąpi stwierdzenie nieważności decyzji), a roboty budowlane (np. wzniesiony budynek) zostaną uznane za samowolę budowlaną ze wszystkimi tego konsekwencjami.