W kwietniu 2025 roku przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Krakowie (WSA) zapadł wyrok w sprawie prowadzonej przez naszą Kancelarię dotyczący nieważności zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Krakowa. Sprawa dotyczyła zapisów planu, który zakazywał nadbudowy jednej z kamienic znajdującej się w centrum miasta.
W imieniu naszego Klienta wnieśliśmy do WSA w Krakowie skargę na uchwałę dotyczącą planu miejscowego wprowadzającą powyższe ograniczenia. W skardze zarzuciliśmy uchwale przede wszystkim naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także Konstytucji RP, przez nieproporcjonalne ograniczenie prawa własności, polegające na wprowadzeniu zakazu nadbudowy budynku i ograniczeniu funkcji usługowej, mimo wcześniejszego wydania na rzecz Skarżącego decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej takie działania. W miejscowym planie nieruchomość naszego Klienta została zakwalifikowana do terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Dodatkowo, zgodnie z zaskarżonym planem, ustalono dla Jego budynku nakaz „ochrony gabarytów”, co w praktyce wykluczało nadbudowę nieruchomości, w tym podniesienie kalenicy, czy zmianę formy dachu.
WCZEŚNIEJ BYŁA DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY (WZ)
Co istotne, Skarżący wskazał, że przed wejściem w życie zaskarżonego miejscowego planu Prezydent Krakowa wydał dla Jego działki prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, w której dopuszczono nadbudowę budynku i podniesienie kalenicy, analogicznie jak w przypadku sąsiednich obiektów. W uzasadnieniu decyzji podkreślono, że taka forma zabudowy jest właściwa z punktu widzenia ładu przestrzennego oraz estetyki pierzei ulicznej – budynek Skarżącego odstaje bowiem gabarytami i geometrią dachu od sąsiednich, nadbudowanych już kamienic z dachami mansardowymi.
Wyrokiem z dnia 6 października 2021 roku, sygn. akt II SA/Kr 797/21, WSA w Krakowie oddalił skargę, uznając, że plan został uchwalony zgodnie z prawem, a ograniczenia dotyczące działki Skarżącego są uzasadnione interesem publicznym i ochroną dziedzictwa kulturowego.
STANOWISKO NACZELNEGO SĄDU ADMINISTRACYJNEGO
Po wniesieniu skargi kasacyjnej od wyroku WSA w Krakowie przez naszą Kancelarię, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 9 stycznia 2025 roku, sygn. akt: II OSK 777/22, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu NSA wskazał, że sąd pierwszej instancji nie przeanalizował w sposób wystarczający proporcjonalności ingerencji w prawo własności Skarżącego oraz nie ocenił należycie znaczenia decyzji wz wydanej zaraz przed wejściem w życie zaskarżonego m.p.z.p.
SĄD KRAKOWSKI UZNAŁ ZASADNOŚĆ SKARGI I UNIEWAŻNIŁ M.P.Z.P. W CZĘŚCI
WSA w Krakowie, po ponownym rozpoznaniu sprawy uznał, że zaskarżona uchwała w części dotyczącej działki Skarżącego narusza prawo w stopniu uzasadniającym stwierdzenie jej nieważności w tej części. Wynikało to zasadniczo z tego, że NSA w ww. wyroku, uchylając poprzedni wyrok WSA w Krakowie i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania, nakazał sądowi pierwszej instancji pogłębioną analizę legalności zakazu nadbudowy budynku naszego Klienta w świetle ochrony prawa własności, zasady proporcjonalności oraz posiadanych decyzji administracyjnych.
ZAKAZ NADBUDOWY A NIEPROPORCJONALNA INGERENCJA WE WŁASNOŚĆ
W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd pierwszej instancji uznał, że nałożony zakaz nadbudowy nie znajduje dostatecznego uzasadnienia w dokumentacji planistycznej, a jednocześnie stanowi nieproporcjonalną ingerencję w prawo własności Skarżącego. Sąd zważył, że:
- budynek Skarżącego znajduje się pomiędzy dwoma kamienicami, które zostały już wcześniej nadbudowane i posiadają dachy mansardowe;
- dla budynku Skarżącego wydano przed wejściem w życie zaskarżonego planu decyzję o warunkach zabudowy, dopuszczającą jego nadbudowę o jedną kondygnację oraz zmianę dachu na mansardowy – decyzję tę opiniował również (i uzgadniał) konserwator zabytków;
POTRZEBA WYWAŻENIA INTERESU PUBLICZNEGO I INTERESU JEDNOSTKI
Ostatecznie, w ocenie WSA w Krakowie, organ planistyczny nie przeprowadził rzetelnej i pełnej analizy urbanistycznej w zakresie możliwości nadbudowy budynku naszego Klienta i w konsekwencji uznał, że uchwała została przyjęta z naruszeniem zasad sporządzania planów miejscowych. Sąd krakowski zwrócił uwagę, że zasada proporcjonalności wymaga wyważenia interesu publicznego (ochrona ładu przestrzennego, wartości historycznych) z interesem jednostki (prawo własności, ochrona uprawnień wynikających z decyzji wz). Wprowadzenie zakazu nadbudowy przy jednoczesnym braku zakazu takiego działania w przypadku sąsiednich budynków – oraz przy istnieniu prawomocnej decyzji wz – jest przejawem nierównego traktowania i przekroczeniem władztwa planistycznego.
Dlatego też WSA w Krakowie stwierdził nieważność uchwały dotyczącej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej działki Skarżącego, w zakresie w jakim plan ten wprowadzał zakaz nadbudowy Jego nieruchomości.
