Niesprawiedliwy – to jest przymiotnik, który najczęściej zdarza mi się słyszeć w kontaktach z klientami. 

Tak bowiem moi klienci nazywają niektóre rozwiązania prawne, które dotykają ich bezpośrednio, pomimo tego, że dołożyli należytej staranności przy podejmowaniu decyzji niosących za sobą daleko idące skutki.  

Zdarzyło mi się ostatnio przyjąć sprawę dotyczącą kupna nieruchomości, która w momencie spisywania aktu notarialnego była jeszcze budynkiem legalnym, natomiast już na etapie korzystania z niej okazało się, że jest nieruchomością wzniesioną w sposób sprzeczny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Czasami dzieje się tak, że nieruchomość wznoszona na podstawie pozwolenia na budowę (zgodnie z zezwoleniami), czyli w pełni legalnie, następnie w wyniku wszczęcia pewnych postępowań (dotyczących nieważności decyzji), staje się nielegalna. 

Co się dokładnie stało. 

Kupujący nabył nieruchomość, która została wzniesiona na podstawie pozwolenia na budowę i zrealizowana zgodnie z jego postanowieniami. Następnie w wyniku działań podejmowanych przez sąsiadów okazało się, iż pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem prawa, tj. w sposób sprzeczny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

W tej sytuacji, jak już pisałem tutaj, istnieje mocna podstawa do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, która jest już prawomocna. Sądy bowiem przyjmują, iż wydana decyzja o pozwoleniu na budowę nie może zawierać postanowień, które byłyby sprzeczne z treścią planu zagospodarowania przestrzennego. 

Przykład. Jeżeli plan miejscowy zakłada, że wysokość budynku może wynieść maksymalnie 12 m, to jeżeli pozwolenie na budowę zatwierdziło projekt, który zakłada, że obiekt będzie wysoki na 13 m, to taka decyzja nawet zrealizowana, będzie najprawdopodniej uznana za nieważną. 

Inny przykład. Jeżeli plan miejscowy określa współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, czy też wskaźnik intensywności zabudowy i te wskaźniki zostaną przekroczone w decyzji o pozwolenie na budowę, to taka sytuacja również będzie uznana za naruszenie prawa (naruszenie przepisów miejscowych). 

Jakie rodzi konsekwencje prawne taka sytuacja?  

Stwierdzisz zapewne, że żadne, bo budynek został zrealizowany na podstawie i zgodnie z prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę, a taka decyzja jest chroniona zasadą trwałości decyzji administracyjnej. 

Nie do końca. 

Istnieją bowiem w prawie takie instrumenty, które pozwalają na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę pomimo tego, że jest już prawomocna i nawet jeżeli budynek jest już w trakcie realizacji, czy nawet zrealizowany. 

Przepisy bowiem przewidują takie sytuacje, które są uznane za nie do pogodzenia w państwie prawa, które powodują, iż wydanie decyzji w sposób rażąco sprzeczny z przepisami prawa (np. sprzeczny z normami zawartymi w planie zagospodarowania przestrzennego) musi rodzić taki skutek, że unieważnić trzeba decyzję o pozwoleniu na budowę, która jest już zrealizowana. 

Konsekwencje takiego unieważnienia doprowadzają zazwyczaj do tego, że osoba mieszkająca, czy korzystająca z określonego obiektu nie tylko „traci” pozwolenie na budowę, ale w dalszej kolejności również pozwolenie na użytkowanie, a cały obiekt jest traktowany jako wzniesiony w warunkach samowoli budowlanej. 

Nadzór budowlany w takich okolicznościach winien wszcząć postępowanie naprawcze, zmierzające do zalegalizowania takiej sytuacji, lecz nie jest to w niektórych sytuacjach możliwe z uwagi na np. sprzeczność wzniesionego obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. 

Zazwyczaj w takim przypadku kupujący nieruchomość pozostaje całkowicie sam z problemem, bowiem sprzedający zniknął albo upadł.   

Jak się bronić przed takimi sytuacjami ? 

W pierwszej kolejności przed kupnem nieruchomości sprawdzić nie tylko księgi wieczyste, ale również zbadać dokumenty architektoniczno – budowlane. 

Natomiast w postępowaniach zmierzających do unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę pamiętać należy, że organ prowadzący postępowanie musi wziąć pod uwagę (1) oczywistość naruszenia prawa (nie zawsze to naruszenie jest oczywiste), (2) charakter przepisu, który został naruszony (nie zawsze łatwy jest on do właściwego zinterpretowania)  oraz (3) skutki ekonomiczno – społeczne stwierdzenia nieważności decyzji (jego skutki muszą być dotkliwe dla otoczenia zarówno w wymiarze społecznym jak i ekonomicznym). 

Wzruszenie bowiem decyzji ostatecznej i prawomocnej musi zawsze być rozważane w kontekście obowiązującej naczelnej zasady prawa administracyjnego, tj. zasady trwałości decyzji administracyjnej. 

Z tej zasady wywodzi się się wytyczną, iż nie każde naruszenie prawa (nawet istotne), skutkować będzie  stwierdzeniem nieważności decyzji administracyjnej.