Dzisiaj, tj. w dniu 7 stycznia 2026 roku wchodzi w życie ustawa z dnia 4 grudnia 2025 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta wprowadza szereg istotnych zmian zarówno dla procesu inwestycyjno-budowlanego, jak i dla funkcjonowania organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego. W debacie publicznej i branżowej największą uwagę przyciągają rozwiązania rozszerzające katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo nawet zgłoszenia, ujęte w zmodyfikowanym art. 29 Prawa budowlanego. Są to jednak zmiany, które – choć praktycznie istotne – nie są najważniejsze. W mojej ocenie znacznie poważniejsze konsekwencje dla praktyki stosowania prawa budowlanego niosą rozwiązania proceduralne, które ingerują w sposób prowadzenia postępowań administracyjnych i w realny dostęp stron do środków zaskarżenia. To właśnie im warto poświęcić szczególną uwagę.
ODWOŁANIE JUŻ NIE „NA CHŁOPSKI ROZUM”
Jedną z najbardziej kontrowersyjnych zmian jest wprowadzenie do Prawa budowlanego art. 10b, który nakłada na strony obowiązek formułowania w odwołaniach od decyzji oraz w zażaleniach na postanowienia konkretnych zarzutów odnoszących się do zaskarżonego rozstrzygnięcia, określenia zakresu żądania oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie. Przepis ten znajdzie zastosowanie między innymi do odwołań od decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji nakazujących rozbiórkę, jak również do rozstrzygnięć zapadających w sprawach legalizacji samowoli budowlanej (rozumianej szeroko).
Formalizacja środka odwoławczego w takim kształcie w sposób istotny ma ograniczyć realną możliwość jego wniesienia przez osoby, które nie korzystają z pomocy profesjonalnych pełnomocników. W praktyce może ona prowadzić do faktycznego wykluczenia części stron z możliwości skutecznego zakwestionowania rozstrzygnięć organów pierwszej instancji. Tym samym przepis ten wypacza istotę postępowania odwoławczego, którego celem jest przecież nie tylko odniesienie się do argumentów strony, ale przede wszystkim kontrola legalności decyzji oraz ponowne, merytoryczne rozpoznanie sprawy przez organ drugiej instancji. Dotychczasowe rozwiązania pozwalały stronom – używając kolokwialnego określenia – opisać problem „na chłopski rozum”. Organ odwoławczy miał obowiązek samodzielnie zbadać sprawę pod kątem zgodności z prawem, niezależnie od precyzji zarzutów i żądań. Nowe przepisy tę logikę zakłócają, przerzucając ciężar zawiłości prawnych na obywatela.
ZDERZENIE Z ZASADAMI POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO
Nowy art. 10b budzi poważne wątpliwości również z perspektywy systemowej. Kodeks postępowania administracyjnego opiera się na założeniu, że organy administracji publicznej działają na podstawie i w granicach prawa, a organ drugiej instancji ma obowiązek zbadać legalność rozstrzygnięcia niezależnie od treści zarzutów, podobnie jak czyni to sąd administracyjny w pierwszej instancji. W tym sensie organ odwoławczy nie jest i nie powinien być związany argumentacją strony. Wprowadzone rozwiązanie pozostaje w sprzeczności z podstawowymi zasadami postępowania administracyjnego, a w szczególności z zasadą dwuinstancyjności, zasadą praworządności, zasadą prawdy obiektywnej, zasadą informowania stron, zasadą czynnego udziału strony w postępowaniu, zasadą zaufania obywateli do władzy publicznej oraz zasadą uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Trudno również pogodzić je z utrwalonymi praktykami rozstrzygania spraw administracyjnych. W konsekwencji można postawić tezę, że art. 10b w wielu sprawach okaże się przepisem w dużej mierze martwym. Jeżeli organ drugiej instancji, analizując akta sprawy, dostrzeże naruszenia prawa popełnione przez organ pierwszej instancji, będzie miał obowiązek je uwzględnić, niezależnie od tego, czy strona prawidłowo sformułowała zarzuty i żądania, czy też nie.
DOWODY, KTÓRYCH NIE MA
Dodatkowe wątpliwości budzi obowiązek wskazywania dowodów na poparcie żądania. W wielu sprawach z zakresu prawa budowlanego odwołanie nie opiera się na sporze co do faktów, lecz na odmiennej interpretacji przepisów prawa materialnego lub procesowego. W takich przypadkach jedynym „dowodem” pozostają akta sprawy i sama decyzja organu. Trudno zatem racjonalnie uzasadnić wymaganie, które w praktyce bywa niemożliwe do spełnienia w sposób inny niż czysto formalny.
UPROSZCZONA LEGALIZACJA ISTOTNYCH ODSTĄPIEŃ
Nowelizacja wprowadza również zmiany korzystne z perspektywy inwestorów. Jedną z nich jest rozszerzenie zakresu zastosowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego na przypadki istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego. Po upływie dziesięciu lat od zakończenia budowy możliwe będzie zalegalizowanie takich odstąpień w trybie uproszczonym, co istotnie ograniczy ryzyko związane z historycznymi nieprawidłowościami inwestycyjnymi. Pisałem o tym sporo przy wprowadzeniu mechanizmów uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej.
„ŻÓŁTA KARTKA” ZAMIAST WSTRZYMANIA ROBÓT
Kolejną nowością jest wprowadzenie mechanizmu określanego potocznie jako „żółta kartka”. Polega on na możliwości pouczenia inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z pozwoleniem lub projektem, bez wszczynania formalnego postępowania administracyjnego i bez natychmiastowego wstrzymywania robót. Rozwiązanie to ma charakter prewencyjny i ma służyć szybkiej korekcie nieprawidłowości realizacji robót budowlanych bez eskalowania sporu administracyjnego.
PRZEPISY PRZEJŚCIOWE I CIĄGŁOŚĆ POSTĘPOWAŃ
Ustawodawca przewidział również przepisy przejściowe. Do postępowań dotyczących nielegalnych istotnych odstąpień, wszczętych przed 7 stycznia 2026 roku, a niezakończonych do tej daty, stosowane będą już nowe regulacje. Jednocześnie odwołania od decyzji oraz zażalenia na postanowienia wniesione przed wejściem w życie nowelizacji będą rozpoznawane według przepisów dotychczasowych, co pozwala zachować minimalną stabilność proceduralną.
DEREGULACJA A DOSTĘP DO OCHRONY PRAWNEJ
Choć nowelizacja Prawa budowlanego jest często przedstawiana jako krok w stronę deregulacji i uproszczenia procesu inwestycyjnego, nie sposób pominąć faktu, że część rozwiązań – zwłaszcza dotyczących środków zaskarżenia – może w praktyce osłabić pozycję obywateli w sporze z administracją i inwestorami. O ile uproszczenia w zakresie legalizacji czy kontroli robót można uznać za pragmatyczne, o tyle nadmierna formalizacja odwołań budzi poważne wątpliwości konstytucyjne i systemowe. To właśnie te zmiany, a nie katalog nowych obiektów zwolnionych z pozwoleń i zgłoszeń, mogą w dłuższej perspektywie najbardziej wpłynąć na codzienną praktykę stosowania Prawa budowlanego.
