W sprawie prowadzonej przez naszą kancelarię Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 8 kwietnia 2026 roku (II OSK 1796/24) wyraźnie przypomniał, że inwestor nie może dzielić jednego przedsięwzięcia na kilka formalnie odrębnych inwestycji tylko po to, aby uniknąć obowiązków środowiskowych. Sprawa dotyczyła kilku obiektów handlowych. Każda z nich była objęta osobną decyzją o warunkach zabudowy. W praktyce jednak wszystkie tworzyły jeden większy kompleks handlowy.
NIE LICZY SIĘ WYŁĄCZNIE FORMALNY PODZIAŁ INWESTYCJI
NSA zwrócił uwagę, że wszystkie przedsięwzięcia były ze sobą funkcjonalnie i przestrzennie powiązane. Obejmowały zabudowę handlową, korzystały ze wspólnej infrastruktury i były realizowane na sąsiadujących działkach należących do tego samego podmiotu. Sąd podkreślił, że przy ocenie inwestycji organy nie mogą ograniczać się wyłącznie do granic wskazanych przez inwestora we wniosku o warunki zabudowy. Konieczne jest zbadanie rzeczywistego charakteru przedsięwzięcia, jego celu gospodarczego oraz powiązań technologicznych i funkcjonalnych. W praktyce oznacza to, że kilka formalnie oddzielnych inwestycji może zostać uznanych za jedno przedsięwzięcie środowiskowe.
„SALAMI SLICING” NIE MOŻE OGRANICZAĆ OCHRONY SĄSIADÓW
NSA bardzo mocno zaakcentował, że niedopuszczalne jest tzw. „salami slicing”, czyli sztuczny podział inwestycji na mniejsze części. Taki zabieg nie może prowadzić do obejścia procedur środowiskowych ani ograniczenia ochrony praw właścicieli nieruchomości sąsiednich. To szczególnie ważny fragment uzasadnienia z perspektywy interesów sąsiadów inwestycji. Sąd wskazał bowiem, że ocenie powinien podlegać rzeczywisty wpływ całego zamierzenia inwestycyjnego, a nie wyłącznie pojedynczego etapu przedstawionego w danym wniosku. Jeżeli kilka inwestycji tworzy jeden organizacyjny i funkcjonalny kompleks, to również oddziaływanie na otoczenie musi być oceniane łącznie. Dotyczy to m.in. ruchu samochodowego, infrastruktury technicznej, odwodnienia, hałasu czy wpływu na środowisko wodne.
ORGAN MUSI BADAĆ SKUMULOWANE ODDZIAŁYWANIE
NSA przypomniał, że przepisy wymagają uwzględnienia tzw. skumulowanego oddziaływania inwestycji. Chodzi o sytuację, w której kilka przedsięwzięć razem wywołuje większy wpływ na otoczenie niż każde z nich oceniane osobno. W tej sprawie sąd uznał, że wszystkie inwestycje powinny być analizowane wspólnie, ponieważ razem tworzyły jeden park handlowy. Potwierdzały to nie tylko lokalizacja i zakres inwestycji, ale również planowana wspólna infrastruktura i obsługa komunikacyjna. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości sąsiednich ma to ogromne znaczenie. Dopiero ocena całego przedsięwzięcia pozwala realnie ustalić skalę oddziaływania inwestycji na otoczenie oraz prawidłowo określić krąg podmiotów, których interes prawny może zostać naruszony.
INTERES SĄSIADÓW NIE MOŻE BYĆ SZTUCZNIE OGRANICZANY
Z uzasadnienia wyroku wyraźnie wynika, że interes właścicieli nieruchomości sąsiednich powinien być oceniany w odniesieniu do całej planowanej inwestycji, a nie jedynie jej formalnie wydzielonego fragmentu. Gdyby dopuścić możliwość dzielenia przedsięwzięć na kilka mniejszych etapów, mogłoby to prowadzić do sytuacji, w której rzeczywista skala oddziaływania inwestycji zostałaby ukryta zarówno przed organami, jak i mieszkańcami sąsiednich nieruchomości. NSA podkreślił, że przepisy środowiskowe mają charakter gwarancyjny i powinny być interpretowane zgodnie z zasadą ostrożności oraz prewencji wynikającą z prawa unijnego.
BRAK DECYZJI ŚRODOWISKOWEJ MOŻE PROWADZIĆ DO NIEWAŻNOŚCI WZ
W ocenie NSA brak wcześniejszego uzyskania decyzji środowiskowej stanowił w tej sprawie rażące naruszenie prawa. Sąd potwierdził więc, że próby sztucznego podziału inwestycji mogą prowadzić nie tylko do uchylenia decyzji administracyjnych, ale nawet do stwierdzenia ich nieważności.
Wyrok ten pokazuje, że przy ocenie inwestycji organy powinny patrzeć na rzeczywisty charakter całego przedsięwzięcia i jego wpływ na otoczenie, a nie wyłącznie na formalny opis zawarty we wniosku inwestora.
