O zmianie zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy informować sąsiadów

0 komentarzy

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w wielu sytuacjach wymaga odpowiedniej zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej (będzie to  najczęściej Starosta, rzadziej Prezydent Miasta).  

Osoba, która zamierza zmienić sposób użytkowania hali magazynowej na produkcyjną, czy też lokalu mieszkalnego na sklep, winna wcześniej przygotować stosowne dokumenty, które pozwolą Staroście ocenić, czy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu jest w świetle przepisów prawa w ogóle dopuszczalna. 

ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU MUSI BYĆ ZGODNA Z PRZEPISAMI

Oprócz szeregu dokumentów czysto technicznych, które będą niezbędne do oceny, czy zmiana sposobu użytkowania jest możliwa (np. ekspertyzy dotyczącej zabezpieczeń przeciwpożarowych), bardzo istotnym dokumentem odpowiadającym na pytanie, czy do w/w zmiany może dojść, jest zaświadczenie (wójta, burmistrza, prezydenta) o zgodności zamierzonej zmiany z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w sytuacji, gdy brak jest w danej gminie miejscowego planu niezbędna będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. 

Nie można bowiem zmienić sposobu użytkowania określonego obiektu wbrew przepisom o zagospodarowaniu przestrzennym, które wskazują, co w danym obszarze może być wybudowane i o jakiej funkcji. Jeżeli zatem plan zagospodarowania przestrzennego określa, że przy ul. X,Y,Z mogą funkcjonować jedynie obiekty o funkcji mieszkaniowej z nieuciążliwymi usługami (np. fryzjer, biuro podatkowe, szewc), to w takim obszarze nie może powstać zakład mechaniki samochodowej, dyskoteka, czy produkcja gwoździ.

STRONY POSTĘPOWANIA DOTYCZĄCEGO ZMIANY SPOSOBU UŻYTKOWANIA    

Warto pamiętać o tym, że sąsiedzi obiektu, co do którego ma nastąpić zmiana sposobu użytkowania winni być w wielu sytuacjach uznawani za strony takiego postępowania. 

W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wprowadzi niedopuszczalne: 

1.wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich,

2.pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

3.pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;

4. zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.  

Oczywiście wystąpienie którejś z wyżej wymienionych sytuacji w stopniu niedopuszczalnym przez przepisy prawa musi się spotkać z odmową zgody na zmianę zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Starosta (lub Prezydent) taką odmowę wyraża w drodze sprzeciwu.  

Jednakże, aby organ mógł stwierdzić, czy rzeczywiście dojdzie w wyniku zmiany sposobu użytkowania obiektu do np. wprowadzenia, utrwalenia bądź zwiększenia ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich organ musi poznać stanowisko właśnie właścicieli działek sąsiednich. A może to nastąpić jedynie na podstawie uznania sąsiadów za strony takiego postępowania. Daje to bowiem sąsiadom możliwość poznania planów związanych z daną nieruchomością, poznania, co dokładnie ma się dziać w sąsiednim obiekcie i wyrażenia w tym zakresie swojego stanowiska. Takie stanowisko może zmienić wiele w sprawie, wręcz przyczynić się do odmowy zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu.  

W NIEKTÓRYCH SYTUACJACH PROKURATOR BĘDZIE POTRZEBNY 

Praktyka pokazuje, iż wiele postępowań dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest prowadzonych bez udziału sąsiadów. Po prostu organy, przed którymi toczą się takie postępowania nie uznają za strony właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wynika to również często i z tej przyczyny, że podmiot, który występuje o zgodę na zmianę sposobu użytkowania obiektu skutecznie przekonuje organ prowadzący, że zamierzona zmiana w żaden sposób nie wpłynie na funkcjonowanie działek sąsiednich, że dla przykładu nie dojdzie do niedopuszczalnego zwiększenia ograniczeń lub uciążliwości działek sąsiednich. Wówczas jedyną stroną takiego postępowania będzie wnoszący o wyrażenie zgody na zmianę sposobu użytkowania, a organ w wyniku poznania stanowisko jedynie zainteresowanego może wydać wadliwe rozstrzygnięcie. 

Takie rozstrzygnięcie pomimo tego, że będzie już wykonalne i wykonane, tj. dojdzie do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego może być skutecznie kwestionowane przez prokuratora, który dowiedziawszy się o takim postępowaniu od sąsiadów może po analizie dokumentacji podjąć czynności zmierzające do uchylenia rozstrzygnięć Starosty lub Prezydenta, co może rodzić poważne skutki dla osoby, która dokonała już zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. 

Organ prowadzący tego typu postępowanie winien zatem szczegółowo przeanalizować kwestię zasadniczą w każdym postępowaniu administracyjnym, a dotyczącą określenia prawidłowego kręgu stron postępowania. Bowiem jego błędne określenie spowoduje, że ani osoba zmieniająca sposob użytkowania obiektu budowlanego, ani urzędnik nie będą mogli spać spokojnie.     

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o