Prawidłowe ustalenie obszaru oddziaływania planowanej inwestycji to kluczowe zagadnienie związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Obszar oddziaływania inwestycji ma duży wpływ przede wszystkim na ustalenie stron takiego postępowania.
W praktyce zderzają się interesy inwestora, który życzyłby sobie, aby tych stron było jak najmniej. Z drugiej strony istnieją interesy sąsiadów planowanej inwestycji, którzy chcieliby mieć pełną wiedzę na temat tego, jakiego rodzaju obiekt ma powstać w sąsiedztwie.
Bez uznania sąsiadów za stronę postępowania nie będą mieli oni wglądu w dokumentację projektową, ponadto nie będą informowani o czynnościach podejmowanych przez organ prowadzący sprawę, a przede wszystkim nie otrzymają decyzji budowlanej. Dlatego tak ważnym jest prawidłowe ustalenie stron postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę.
JAK USTALA SIĘ OBSZAR ODDZIAŁYWANIA PLANOWANEJ INWESTYCJI
Przepisy związane z ustaleniem kręgu stron postępowania w sprawach administracyjnych, do których zalicza się również postępowanie związane z pozwoleniem na budowę, są uregulowane zasadniczo w Kodeksie postępowania administracyjnego. Jednakże z uwagi na specyfikę postępowania związanego z uzyskaniem pozwolenia na budowę strony tego postępowania ustala się na podstawie norm zawartych w Prawie budowlanym.
Według tej ustawy stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Największą trudność w tego typu postępowaniach nastręcza zakreślenie obszaru oddziaływania.
Obszar oddziaływania jest określany na etapie projektowania przez samego projektanta. Wyznaczenie obszaru, na który będzie oddziaływać inwestycja nie jest jednak wiążący dla organu prowadzącego postępowanie. Może te ustalenia zmienić i obszar oddziaływania inwestycji ustalić inaczej, np. rozszerzyć o inne (kolejne) działki. Wówczas krąg stron postępowania może się znacznie zwiększyć.
OBSZAR ODDZIAŁYWANIA W POSTĘPOWANIACH BUDOWLANYCH
Prawo budowlane na przestrzeni ostatnich lat w różny sposób definiowało termin „obszar oddziaływania inwestycji”. Zmiany zasadniczo sprowadzały się do zawężenia tego obszaru doprowadzając do sytuacji, w której obecnie definicja obszaru oddziaływania obiektu ma następujące brzmienie: „obszar oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu” (art. 3 pkt 20 p.b.).
W konsekwencji organ ustalając strony powinien wziąć przede wszystkim pod uwagę konkretne indywidualne parametry planowanej inwestycji. W szczególności powinien w tym kontekście zastosować przepisy szczególne (zawarte zazwyczaj w rozporządzeniach), które będą konkretyzować wymagania dotyczące planowanego obiektu.
Dla przykładu inne wymagania będą dotyczyć budowy domu jednorodzinnego, a inne stacji paliw i LPG. W tym ostatnim przypadku sama już strefa bezpieczeństwa przeciwpożarowego i przeciwwybuchowego będzie sięgała nawet do 40 m od miejsca posadowienia tego typu obiektu. W konsekwencji właściciele działek w tym obszarze winni zostać uznani za stronę takiego postępowania.
OBSZAR ODDZIAŁYWANIA A INTERESY SĄSIADÓW
Warto zaznaczyć, że do kryteriów wpływających na ustalenie kręgu stron postępowania należy brać również pod uwagę – o czym czasami się zapomina – poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.).
W takich sprawach zachodzi zawsze potrzeba dokonania wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich, a co za tym idzie uwzględnienia /skonfrontowania zarówno funkcji planowanego obiektu z istniejącą na działkach sąsiednich zabudową, jak i możliwości ich zabudowy. Jeżeli zatem planowana inwestycja dotyczyć będzie znacznego obiektu o specyficznej funkcji (np. kurnika, stacji LPG, myjni, ubojni, szklarni, zakładu produkcyjnego …), to nie da się pominąć obiektów w sąsiedztwie, które dla przykładu są obiektami wielorodzinnymi, czy użyteczności publicznej.
Na końcu wspomnieć należy, że etap ustalenia stron postępowania jest niezwykle istotny, ma on bowiem duży wpływ na prawidłowość (wadliwość) postępowania. Wydanie pozwolenie na budowę z pominięciem wszystkich stron postępowania (błędne ustalenie obszaru oddziaływania) może skutkować wzruszeniem decyzji o pozwoleniu na budowę, nawet w sytuacji, gdy jest już realizowana.
