W praktyce obrotu nieruchomościami wpisanie budynku do gminnej ewidencji zabytków może mieć bardzo istotne konsekwencje dla właściciela. Ogranicza ono bowiem możliwość prowadzenia prac budowlanych bez uzgodnienia z konserwatorem zabytków. Jednocześnie taka ingerencja w prawo własności powinna być oparta na rzetelnym uzasadnieniu i odpowiedniej dokumentacji. W sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z października 2025 roku (sygn. II SA/Kr 853/25) nasza kancelaria reprezentowała właściciela nieruchomości i złożyła skargę na czynność polegającą na włączeniu budynku do gminnej ewidencji zabytków.
SPRAWA DOTYCZYŁA WPISU BUDYNKU DO GMINNEJ EWIDENCJI ZABYTKÓW
Spór dotyczył budynku mieszkalnego. Nieruchomość została ujęta w gminnej ewidencji zabytków na podstawie zarządzenia burmistrza z 2011 roku. Właściciel dowiedział się o tym dopiero wiele lat później, gdy zwrócił się do urzędu z zapytaniem o status prawny budynku. Po uzyskaniu dokumentów okazało się, że wpis opierał się na kartach adresowych sporządzonych dla budynku, które miały potwierdzać jego rzekome walory historyczne i architektoniczne. Analiza tych dokumentów wykazała jednak, że zawarte w nich informacje są bardzo ogólne i nie wskazują w sposób przekonujący, dlaczego budynek miałby spełniać ustawową definicję zabytku. W związku z powyższym nasza kancelaria wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, kwestionując legalność czynności polegającej na włączeniu budynku do gminnej ewidencji zabytków.
ARGUMENTY PODNIESIONE W SKARDZE
W skardze wskazaliśmy przede wszystkim, że wpis został dokonany bez należytego udokumentowania wartości zabytkowych obiektu. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami do ewidencji mogą być włączane jedynie takie obiekty, które posiadają wartości historyczne, artystyczne lub naukowe. Tymczasem sporządzone dla nieruchomości karty ewidencyjne nie zawierały rzetelnego opisu historii budynku ani jego wartości architektonicznych. Brakowało również szczegółowych informacji dotyczących stanu zachowania obiektu oraz argumentów przemawiających za objęciem go ochroną konserwatorską. Podnieśliśmy także, że wpis do ewidencji zabytków wpływa bezpośrednio na sytuację prawną właściciela nieruchomości, ponieważ może ograniczać sposób korzystania z prawa własności. W takiej sytuacji organ administracji powinien dysponować dokumentacją pozwalającą na jednoznaczne wykazanie, że obiekt rzeczywiście spełnia ustawowe kryteria zabytku.
WŁAŚCICIELE NIERUCHOMOŚCI MOGĄ SKUTECZNIE KWESTIONOWAĆ WPIS DO EWIDENCJI
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przyznał rację właścicielowi nieruchomości. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że choć włączenie obiektu do gminnej ewidencji zabytków następuje w formie czynności materialno-technicznej, to nie oznacza to dowolności działania organu. Sąd wskazał, że wpis musi być poprzedzony analizą przesłanek uzasadniających objęcie obiektu ochroną konserwatorską oraz powinien znaleźć odzwierciedlenie w odpowiedniej dokumentacji. Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy nie wynikało jednak w sposób przekonujący, że budynek posiada cechy zabytku w rozumieniu ustawy. W szczególności sąd zwrócił uwagę, że w kartach adresowych brak było merytorycznego uzasadnienia wskazującego, dlaczego obiekt należy uznać za zabytek. Tego rodzaju braków nie mogą zastąpić późniejsze wyjaśnienia organu przedstawiane dopiero w toku postępowania sądowego. W konsekwencji sąd stwierdził bezskuteczność zaskarżonej czynności polegającej na włączeniu budynku do gminnej ewidencji zabytków.
WPIS DO EWIDENCJI NIE MOŻE BYĆ DOKONYWANY AUTOMATYCZNIE
Omawiany wyrok potwierdza istotną zasadę: wpis do gminnej ewidencji zabytków nie może być dokonywany automatycznie ani wyłącznie na podstawie ogólnych stwierdzeń o wartości architektonicznej budynku. Ponieważ objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską może realnie ograniczać prawo własności, organ administracji musi wykazać, że obiekt rzeczywiście spełnia ustawowe kryteria zabytku. W praktyce oznacza to konieczność sporządzenia dokumentacji, która w sposób merytoryczny uzasadnia wpis do ewidencji.
