Spory między kierownikiem budowy a inwestorem nie należą do rzadkich.

I nie mam tu na myśli sytuacji, w której kierownik budowy wraz z inwestorem w trakcie prac budowlanych „drą koty”.

Nic podobnego.

Relacje w trakcie budowy między inwestorem a kierownikiem były dobre. Inwestycja przebiegała spokojnie (a nawet za spokojnie). Prace budowlane były wykonywane sprawnie i bez większych problemów. Kierownik budowy przedstawiał inwestorowi wszystko, co się dzieje na budowie (jeśli oczywiście na niej bywał i faktycznie nadzorował prace).

KIEROWNIK BUDOWY A  ODSTĘPSTWA OD PROJEKTU BUDOWLANEGO

Jednak po wielu miesiącach budowy okazuje się, że rzeczywiście było za spokojnie, gdyż roboty zostały wykonane niezgodnie z projektem budowlanym i to w taki sposób, który może być potraktowany przez nadzór budowlany jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Taka sytuacja rodzi poważne konsekwencje prawne dla inwestora, np. inwestor z tego powodu nie uzyska pozwolenia na użytkowanie budynku, czy też zostanie zobowiązany do przedstawienia projektu zamiennego, który ma zalegalizować prace wykonane niezgodnie z projektem budowlanym (nie będzie najgorzej, gdy te zmiany można zalegalizować, gorzej, gdy przepisy na to nie pozwalają).

Przykład: Dochodzi do budowy domu wyższego o 0,5 m od tego zatwierdzonego w projekcie budowlanym lub dochodzi do usytuowania obiektu niezgodnie z projektem zagospodarowania działki poprzez przesunięcie budynku o 1 m.

Nadzór budowlany uznaje te odstępstwa od projektu budowlanego za istotne.

W takiej sytuacji konsekwencje finansowe i administracyjne są lub mogą być bardzo poważne.

Kto za taką sytuację ponosi odpowiedzialność?

Odpowiedzialność administracyjną ponosić będzie inwestor – bez względu na to, czy ponosi winę, czy też nie (wszelkie postępowania naprawcze przed nadzorem budowlaną będą obciążały inwestora – pisałem o tym m.in. tutaj).

Czy inwestor w takiej sytuacji samodzielnie ponosi odpowiedzialność za odstępstwa od projektu ?  Również finansową ?

Nie – inwestor nie musi zostać sam z problemem !

Istnieje bowiem również odpowiedzialność cywilnoprawna  (odszkodowawcza) w tego typu sprawach. Czyli obowiązek naprawienia szkody przez tego, kto do niej doprowadził. Odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego mogą bowiem doprowadzić do bardzo dotkliwych strat finansowych dla inwestora (koszty projektów zamiennych, dodatkowych robót budowlanych – w tym wyburzeń, konsekwencje wstrzymania prac …).

Szkodę ma obowiązek naprawić ten, kto ją wyrządził.

Przykład: Jeżeli w wyniku błędnych decyzji kierownika budowy inwestor został zobowiązany przez nadzór budowlany do wykonania określonych robót, które będą go kosztowały 50.000 zł, to kwota ta będzie stanowiła jego szkodę.

Kto w takim razie ma zrekompensować straty finansowe inwestorowi ?

Kto odpowiada za tą szkodę ?

Wykonawca robót, kierownik robót, projektant, inspektor nadzoru inwestorskiego,  kierownik budowy ?

Inwestor zatrudnił bowiem w/w profesjonalistów i oczekiwał od nich wypełnienia swoich zobowiązań.

Kto i w jakim stopniu będzie odpowiedzialny za powstałą szkodę będzie zależało zawsze od okoliczności sprawy. Nie zawsze bowiem inwestor angażuje do procesu budowlanego inspektora nadzoru inwestorskiego, czy kierownika robót.

Jednakże zawsze zatrudnia kierownika budowy.

I to właśnie kierownik budowy zazwyczaj będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do inwestora za wykonywanie robót budowlanych z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ KIEROWNIKA BUDOWY

Oczywiście nie jest tak, że kierownik budowy będzie ponosił odpowiedzialność finansową zawsze i w pełnym wymiarze za wyrządzone inwestorowi szkody.

Jednak mając na uwadze prawa i obowiązki związane z podjęciem się obowiązku bycia kierownikiem budowy określonej inwestycji budowlanej, jego odpowiedzialność za odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego w wielu sytuacjach będzie trudna do podważenia.

Wynika to wprost z przepisów, które zobowiązują kierownika budowy do „zorganizowania budowy i kierowania budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy”.

Nie może zatem kierownik budowy dopuścić do sytuacji, w której roboty budowlane będą realizowane niezgodnie: z przepisami prawa, pozwoleniem na budowę lub projektem budowlanym.

To bowiem na kierowniku budowy ciąży obowiązek kierowania budową w sposób zgodny z przepisami prawa i pozwoleniem na budowę (na który składa się również projekt budowlany).

Co istotne kierownik budowy ponosi również odpowiedzialność za roboty wykonane niezgodnie z prawem w sytuacji, gdy inwestor jest tego świadomy i na to się godzi.  W orzecznictwie sądowym przyjmuje się bowiem, iż kierownik budowy jest profesjonalistą, który ma obowiązek dopilnować, by roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z prawem – ma ku temu wiedzę i instrumenty prawne.

Jeżeli dla przykładu inwestor będzie chciał forsować rozwiązania, które nie będą zgodne z przepisami prawa (np. projektem budowlanym), to kierownik budowy winien o tym poinformować inwestora i nie pozwolić na tego typu naruszenia.

KIEROWNIK BUDOWY MA OBOWIĄZEK DZIAŁAĆ ZGODNIE Z PRZEPISAMI

Jeżeli jednak inwestor, czy też wykonawca „uprze się” co do rozwiązań niezgodnych z przepisami, to kierownik budowy winien dokonać jednoznacznego wpisu w dzienniku budowy żądającego sporządzenia i zatwierdzenia projektu zamiennego. Taki wpis będzie świadczył o jego sprzeciwie co do robót wykonywanych niezgodnie z prawem i de facto będzie go uwalniał od odpowiedzialności za zaistniałą sytuację.

Jeżeli zalecenia kierownika budowy nie są respektowane, to wówczas ma on obowiązek wstrzymać budowę.

W skrajnych sytuacjach kierownik budowy powinien zrezygnować z kierowania budową.

Natomiast gdy już dojdzie do odstępstw od projektu budowlanego, czy też innych robót niezgodnych z przepisami, kierownik budowy powinien wówczas niezwłocznie wstrzymać roboty budowlane odpowiednim wpisem do dziennika budowa.

Nie jest zatem tak, jak się często podnosi w celu obrony kierownika budowy, iż kierownik postępował zgodnie z wolą inwestora, czy wykonawcy i dlatego jest zwolniony z odpowiedzialności.

Kierownik budowy ponosi odpowiedzialność również wtedy, gdy roboty budowlane były wykonywane niezgodnie z prawem na żądanie samego inwestora.

Nie jest również przesłanką zwalniającą kierownika budowy z odpowiedzialności za szkody argument, iż nie był na budowie przez długi okres czasu, a podczas jego nieobecności wykonano znaczy zakres robót. To są raczej argumenty na jego niekorzyść, świadczą bowiem o braku należytej staranności w realizacji powierzonej funkcji i umowy.

Kierownik budowy jest bowiem w świetle przepisów osobą, która m.in. weryfikuje przebieg budowy pod kątem zgodności z projektem budowy, a po zakończeniu budowy obowiązany jest złożyć oświadczenie o zgodności wykonanych prac z projektem.

ZAKRES ODPOWIEDZIALNOŚCI KIEROWNIKA BUDOWA

W jakim stopniu kierownik budowy będzie odpowiadał za szkody wyrządzone inwestorowi ?

Będzie to zawsze zależało od okoliczności konkretnej sprawy.

Może bowiem zdarzyć się tak, że jego odpowiedzialność będzie pełna – za wszystkie szkody jakie poniósł inwestor.

A może być też tak, że będzie odpowiadał jedynie za część szkody, gdyż za szkodę wyrządzoną inwestorowi będą ponosić odpowiedzialność również inne podmioty (np. wykonawca, czy też inspektor nadzoru inwestorskiego).

Może być też tak, że wskutek przyczynienia się samego inwestora do powstania szkody, odpowiedzialność kierownika budowy może być mniejsza.

Kierownik budowy nie będzie odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną inwestorowi, gdy jego zachowanie nie jest bezprawne bądź nie ponosi winy. Musi bowiem zaistnieć oczywisty związek przyczynowy pomiędzy zaniechaniem kierownika budowy, a szkodą inwestora polegającą na konieczności poniesienia wydatków związanych z naprawą tej szkody (np. obniżeniem dachu).

KIEROWNIK BUDOWY JEST UBEZPIECZONY

Przy dochodzeniu roszczeń od kierownika budowy warto pamiętać również o tym, iż kierownik budowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC.

Każdy bowiem z członków izby inżynierów podlega obowiązkowi ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w następstwie wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie w zakresie posiadanych uprawnień budowlanych.

W związku z tym inwestor może zwrócić się bezpośrednio do ubezpieczyciela z żądaniem naprawienia szkody, która powstała w wyniku podejmowanych przez kierownika budowy czynności zawodowych.

Oczywiście żądanie skierowane do ubezpieczyciela nie może przekraczać sumy gwarancyjnej, która na dzień dzisiejszy wynosi równowartość 50.000 euro.  Jeżeli szkoda będzie przewyższała w/w kwotę, to poszkodowany będzie mógł dochodzić pozostałej części szkody bezpośrednio od  kierownika budowy.

Co istotne żądanie naprawienia szkody może być skierowane do ubezpieczyciela z pominięciem kierownika budowy.

Może też być tak skonstruowane, że będzie zawierało żądanie łącznego naprawienia szkody, tj. jednocześnie od ubezpieczyciela i kierownika budowy (odpowiedzialność in solidum).

ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZAWODOWA i DYSCYPLINARNA KIEROWNIKA BUDOWY

Na końcu wspomnę, iż kierownik budowy ponosi odpowiedzialność nie tylko cywilnoprawną (odszkodowawczą) za błędy jakie popełnił w trakcie realizacji procesu budowlanego.

Ponosi on również odpowiedzialność karną, o której pisałem m.in. tutaj.

Odpowiedzialność natomiast dyscyplinarna będzie omówiona już w krótce na łamach bloga.