Kiedy mamy do czynienia z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego? 

Kiedy należy przygotować projekt zamienny, który pozwoli zrealizować inwestycję w inny sposób niż pierwotnie przewidziano? 

To są częste pytania zadawane przez osoby prowadzące inwestycje budowlane.

Pytania te są ciągle aktualne ponieważ pomimo licznych zmian Prawa budowlanego, które próbuje w sposób bardziej przejrzysty określić sytuacje istotnych odstępstw od projektu budowlanego, kwestia ta nadal nie jest jasna.  

Organy nadzoru budowlanego zbyt rygorystycznie podchodzą do tego zagadnienia.

Jednakże sądy odstępują od zbyt literalnego odczytywania przepisów, które regulują te kwestie. 

Zatem – dla przykładu – nie zawsze zmiana wysokości budynku musi się wiązać z zarzutem istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego.  

Sądy uznają, iż kwestia istotności odstąpienia pozostawiona została uznaniu administracyjnemu.

Co oznacza, iż z uwagi na bardzo szeroki zakres znaczeniowy sytuacji z jakimi Prawo budowlane wiąże istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, to odpowiednie ich zakwalifikowanie (do istotnych lub nieistotnych odstąpień) będzie wymagało wnikliwej i wszechstronnej analizy. Nawet jeżeli jak wyżej napisałem odstąpienie będzie dotyczyło wysokości, szerokości, czy sposobu zagospodarowania działki – tych elementów, które w przepisach są wskazane jako te, których zmiana musi się łączyć ze zmianą projektu budowlanego.   

Dlatego też nie jest właściwą praktyką uznanie wykonania określonych robót budowlanych za istotnie odbiegających od pozwolenia na budowę poprzez  proste zestawienie wzniesionego budynku z projektem budowlanym i stwierdzenie, że budynek w jakimś zakresie nie odpowiada zatwierdzonemu projektowi budowlanemu. Nawet jeśli dotyczy to jednego z parametrów wymienionych w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego.   

Czy odstąpienie inwestora zostanie uznane za istotne czy nieistotne będzie wymagało wnikliwej oceny organu. Musi być poprzedzone przeprowadzeniem wszechstronnego postępowania dowodowego przy uwzględnieniu najistotniejszego – charakteru inwestycji oraz zasad ogólnych wyrażonych w art. 4, art. 5 i art. 9 Prawa budowlanego.