Podstawę określenia prawidłowej wysokości podatku od nieruchomości stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Problem w praktyce powstaje wówczas, gdy ewidencja prowadzona najczęściej przez starostwa nie zawiera niezbędnych informacji pozwalających na określenie prawidłowej wysokości podatku od budynku.
Co wówczas?
Jeżeli budynek nie został wpisany do ewidencji gruntów i budynków, lub dane tam zawarte są niewystarczające, to wówczas organ podatkowy jest uprawniony i zobowiązany do ustalenia charakteru (klasyfikacji) budynku do celów podatkowych. W takiej sytuacji rodzaj (funkcja) budynku winna zostać określona na podstawie dokumentacji budowlanej, takiej jak pozwolenie na budowę, czy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.
Natomiast jeżeli brak jest dokumentacji budowlanej budynku organ podatkowy powinien powołać biegłego, który w trakcie postępowania sporządzi opinię, z której będzie wynikało m.in. przeznaczenie (funkcja) budynku. Biegły oczywiście powinien posiadać wiadomości specjalne pozwalające na wydanie opinii w zakresie budownictwa.
ORGAN PODATKOWY SAMODZIELNIE NIE MOŻE OKREŚLIĆ KATEGORII BUDYNKU
Konieczność skorzystania z dokumentacji budowlanej, a w przypadku jej braku z opinii biegłego wynika z tego, iż organ podatkowy prowadząc ustalenia w zakresie podatku od nieruchomości nie jest jednocześnie organem uprawnionym do samodzielnego określania kategorii budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Określenie rodzaju budynku wymaga bowiem wiedzy specjalnej (technicznej), która jest niezbędna do podjęcia decyzji o prawidłowej stawce podatku od nieruchomości budynkowej.
DOKUMENTACJA BUDOWLANA NIEZBĘDNA DO OKREŚLENIA CHARAKTERU BUDYNKU
Decydujące znaczenie będzie w tym względzie miała dokumentacja architektoniczno-budowlana danego obiektu, a więc rozstrzygnięcia wydawane w procesie inwestycyjnym, takie jak: decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zatwierdzony projekt budowlany, decyzja o pozwoleniu na budowę, decyzja dotycząca pozwolenia na użytkowanie, czy też zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku, które w sposób precyzyjny powinny określać rodzaj danego budynku. Z Prawa budowlanego, czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż we wspomnianych decyzjach określony jest m.in. rodzaj wznoszonego obiektu, jego przeznaczenie, czy też funkcja. Dlatego też organy podatkowe nie posiadające pełnych danych z ewidencji gruntów i budynków pozwalających na określenie funkcji budynku nie mają kompetencji do samodzielnego określenia ich kategorii.
EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW MOŻE BYĆ NIEWYSTARCZAJĄCA
Jednocześnie organ podatkowy nie może i nie ma wiedzy by samodzielnie określić funkcję budynku, a w szczególności, gdy dokumenty, na które się powołuje są niewystarczające, gdyż zostały uzyskane z niepełnego zbioru danych znajdującego się w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli w ewidencji gruntów i budynków ujawnione są wyłącznie lakoniczne dane dotyczące istniejącego budynku jak np. jego adres, czy rodzaj budynku według KŚT, jednakże bez wskazania wielu innych danych budynku pozwalających na jego prawidłowe zakwalifikowanie, to niezbędnym dla prawidłowego oznaczenia funkcji budynku jest – jak wskazano wyżej – dokumentacja dotycząca budynku i sposobu jego użytkowania powstała w trakcie procesu budowlanego, tj. dokumentacja architektoniczno – budowlana.
FUNKCJĘ OBIEKTU BUDOWLANEGO OKREŚLA DOKUMENTACJA BUDOWLANA
To bowiem co do zasady organy administracji budowlanej tworzą stan prawny określający funkcję (kategorię) budynku. Organ prowadzący ewidencję, która stanowi następnie podstawę do prawidłowego opodatkowania obiektu budowlanego, aby mógł dokonać zmian w zakresie funkcji podstawowej budynku innej niż wynikającej z projektu budowlanego zatwierdzonego pozwoleniem na budowę, musi mieć do tego podstawę w rozstrzygnięciu kompetentnego organu administracji budowlanej, bowiem, jak to już było podkreślane – organ prowadzący ewidencję geodezyjną – sam nie może być twórcą stanu prawnego.
