Wydanie pozwolenia na użytkowanie jest zazwyczaj ostatnim etapem procesu inwestycyjnego. Nie oznacza jednak, że taka decyzja jest niewzruszalna. Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy po zakończeniu budowy okazuje się, że obiekt został wykonany inaczej niż przewidywało pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt.
Czy w takiej sytuacji sąsiad może żądać stwierdzenia nieważności pozwolenia na użytkowanie?
Może, ale nie w każdym przypadku.
DOKUMENTY Z ART. 57 PRAWA BUDOWLANEGO
Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie inwestor dołącza dokumenty wymienione w art. 57 Prawa budowlanego. Są to między innymi projekt techniczny, dziennik budowy, dokumentacja geodezyjna oraz oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i przepisami.
Dokumenty te mają potwierdzać, że inwestycję wykonano legalnie. Nie mogą być jednak traktowane wyłącznie jako formalne załączniki.
Jeżeli dokumentacja powykonawcza wskazuje np. na zmianę usytuowania obiektu, jego wysokości, rzędnych terenu, dróg wewnętrznych, parkingów czy murów oporowych, organ powinien ustalić, czy nie doszło do istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu.
Wniosek o pozwolenie na użytkowanie jest jednocześnie wezwaniem organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Zgodnie z art. 59a Prawa budowlanego kontrola obejmuje między innymi zgodność obiektu z projektem zagospodarowania działki oraz jego podstawowymi parametrami technicznymi.
GDY BUDYNEK POWSTAŁ INACZEJ NIŻ W PROJEKCIE
W jednej z prowadzonych przez naszą Kancelarię spraw pojawił się zarzut podniesienia poziomu posadowienia budynku handlowego o 1,50 m. Zmiany miały objąć również zagospodarowanie terenu, parkingi, drogi wewnętrzne i mury oporowe.
Takie odstępstwa nie pozostają bez znaczenia dla właścicieli sąsiednich nieruchomości. Mogą wpływać na odpływ wód opadowych, ukształtowanie terenu, wysokość konstrukcji oraz możliwość korzystania z działek sąsiednich.
Organ nadzoru budowlanego nie może więc ograniczyć się do stwierdzenia, że podczas obowiązkowej kontroli nie stwierdzono istotnych odstępstw. Jeżeli właśnie prawidłowość tej kontroli jest kwestionowana, powołanie się na jej wynik prowadzi do błędnego koła.
Najpierw należałoby zbadać rzeczywisty zakres zmian, a dopiero później rozstrzygnąć, czy pozwolenie na użytkowanie mogło zostać wydane.
Jeżeli wymagania określone w art. 57 Prawa budowlanego nie zostały spełnione albo obowiązkowa kontrola ujawni istotne nieprawidłowości, organ powinien odmówić wydania pozwolenia na użytkowanie i zastosować odpowiednio przepisy postępowania naprawczego.
CZY SĄSIAD MOŻE ŻĄDAĆ STWIERDZENIA NIEWAŻNOŚCI?
Art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego stanowi, że stroną postępowania o pozwolenie na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. Sąsiad nie uczestniczy więc w zwykłym postępowaniu i nie może odwołać się od korzystnej dla inwestora decyzji.
Nie oznacza to jednak, że zostaje całkowicie pozbawiony ochrony.
Postępowanie dotyczące stwierdzenia nieważności decyzji jest postępowaniem nadzwyczajnym. W takim przypadku status strony powinien być oceniany również na podstawie art. 28 k.p.a. Sąsiad musi wykazać konkretny, indywidualny i aktualny interes prawny w usunięciu pozwolenia na użytkowanie z obrotu prawnego.
Nie wystarczy zatem samo położenie nieruchomości w pobliżu inwestycji. Konieczne jest wskazanie, w jaki sposób wadliwie wykonany obiekt oddziałuje na prawo własności sąsiada (przykładowo przez zmianę stosunków wodnych, rzędnych terenu, usytuowania budynku lub wysokości murów oporowych).
Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Przyjmuje się jednak, że ograniczenie wynikające z art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego nie powinno automatycznie zamykać sąsiadowi drogi do postępowania nadzwyczajnego, jeżeli legalność inwestycji została realnie zakwestionowana.
NIE KAŻDA WADA PROWADZI DO NIEWAŻNOŚCI
Stwierdzenie nieważności decyzji jest zarezerwowane dla najpoważniejszych naruszeń. Zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. chodzi między innymi o decyzję wydaną bez podstawy prawnej albo z rażącym naruszeniem prawa.
Nie każde odstępstwo od projektu będzie więc wystarczające. Konieczne jest wykazanie naruszenia oczywistego, poważnego i wywołującego skutki, których nie da się zaakceptować z punktu widzenia praworządności.
Taką wadą może być jednak udzielenie pozwolenia na użytkowanie pomimo zrealizowania inwestycji z istotnymi odstępstwami, które powinny wcześniej prowadzić do zmiany pozwolenia na budowę albo wszczęcia postępowania naprawczego.
TREŚĆ ART 59 UST. 7 PB NIE MOŻE PRZESĄDZAĆ SPRAWY
Organ nie powinien odmawiać wszczęcia postępowania tylko dlatego, że właściciel sąsiedniej nieruchomości nie był inwestorem. Jeżeli ustalenie jego interesu prawnego wymaga zbadania dokumentacji budowlanej, zmian rzędnych i wpływu całego przedsięwzięcia na sąsiednie działki, brak statusu strony nie jest oczywisty.
Co więcej, nawet gdy organ kwestionuje legitymację wnioskodawcy, art. 157 § 2 k.p.a. pozwala mu wszcząć postępowanie nieważnościowe z urzędu.
Pozwolenie na użytkowanie nie może bowiem służyć do utrwalania poważnych nieprawidłowości tylko dlatego, że proces budowlany formalnie został już zakończony.
