Na pewnym forum internetowym wywiązała się dyskusja na temat tego, jak winien zachować się projektant w sytuacji, gdy obiekt budowlany (jego część), co do którego ma podjąć czynności projektowe, stanowi samowolę budowlaną.
Czy winien poinformować nadzór budowlany, czy podjąć wcześniej działania związane z legalizacją tego obiektu.
Dyskusja, która się wywiązała podsuwała też wiele innych rozwiązań.
I w sumie każde z nich było dobre.
LIKWIDACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Spójrzmy jednak na ten problem pod kątem przepisów Prawa budowlanego.
Zasadniczo problem samowoli uregulowany jest w art. 48, 49 b, 50 i 51 Prawa budowlanego. Normy tam zawarte wskazują, że samowolę budowlaną należy zlikwidować.
Likwidacja może nastąpić poprzez unicestwienie samowoli budowlanej lub jej zalegalizowanie – pod warunkiem, że da się ją zalegalizować (muszą być jednak spełnione odpowiednie warunki do wszczęcia postępowania legalizacyjnego).
Oczywiście wcześniej należy się upewnić, czy rzeczywiście mamy do czynienia z samowolą budowlaną, bo brak dokumentów związanych z określonymi robotami budowlanymi nie musi koniecznie oznaczać wykonania ich w warunkach samowoli budowlanej.
PROJEKTANT A LEGALIZACJA
Jednakże zakładając, że projektant, któremu zlecono określone prace „natknął” się na samowolę budowlaną, w pierwszej kolejności powinien sprawdzić, w jakim trybie ją legalizować, a to będzie zależało od tego: kiedy dokładnie powstała i na czym nielegalne roboty polegały. Czy – dla przykładu – dotyczyły wykonania robót bez jakichkolwiek zgód, czy też na określone roboty była udzielona zgoda w postaci pozwolenia na budowę, od którego odstąpiono istotnie.
Zaznaczyć należy również, że istotnym w kontekście postępowań jakie będą/mogą być podjęte w celu zlikwidowania samowoli budowlanej będzie również to, czy inwestycja została formalnie zakończona – a jeśli tak, to na jakiej podstawie, czy też nie została zakończona pomimo jej nielegalnego użytkowania od wielu lat. Czy inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, czy może „jedynie” doszło do milczącej zgody na przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego. Te kwestie również będą miały decydujący wpływ na to, jakie przepisy stosować (łagodne, czy restrykcyjne) w celu uregulowania wykrytej samowoli budowlanej.
Ustalenie tych kwestii będzie determinowało bardziej lub mniej restrykcyjne postępowanie związane z nielegalnymi robotami.
Dodatkowo wskazać należy, że co jakiś czas są uchwalane przepisy pozwalające zalegalizować nielegalne roboty „bezboleśnie”, tzn. bez ponoszenia wysokich opłat i bez warunku, by inwestycja była zgodna z przepisami o planowaniu przestrzennym. Taka legalizacja uproszczona będzie możliwa już od września tego roku, jednakże wszczęcie postępowania związanego z samowolą budowlaną przed tą datą może przekreślić możliwość legalizacji w tym trybie.
Ponadto pozwoli również na ustalenie, kto odpowiada za wykonanie nielegalnych robót.
ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA NIELEGALNE ROBOTY
Zgodnie z art. 52 Prawa budowlanego za samowolę budowlaną w postępowaniach przed nadzorem budowlanym odpowiadać może wyłącznie inwestor, właściciel lub zarządca nieruchomości. W tym katalogu nie ma projektanta (za błędne działania może odpowiadać jedynie w postępowaniu odszkodowawczym wobec inwestora – więcej na ten temat znajdziesz tutaj).
PROJEKTANT INFORMUJE INWESTORA O SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Projektant przystępując do prac może nic nie wiedzieć o nielegalnych robotach, a jak wspomniałem wyżej brak dokumentów związanych z określonymi robotami nie przesądza jeszcze o tym, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną i nie mogą go obciążać konsekwencje z tym związane.
Na projektancie nie spoczywa bowiem obowiązek poszukiwania dokumentów za wszelką cenę, gdyż jego rola jest nieco inna. W mojej ocenie, gdy na podstawie dokumentów jakie uzyskał od inwestora, czy w ramach uzyskiwania dokumentów związanych z jego pracą wyłoni mu się podejrzenie, że pewne prace mogły być wykonywane nielegalnie, to po prostu winien poinformować inwestora o ryzyku jakie wiąże się z postępowaniem przed organami administracji (np. związanym z pozwoleniem na budowę, pozwoleniem na użytkowanie, czy decyzją o warunkach zabudowy).
Powinien poinformować inwestora (na piśmie) o ryzyku polegającym na tym, że w trakcie procedowania kwestia samowolnych robót może stać się kluczową kwestią do rozwiązania i powodującą zawieszenie innych postepowań, które tak naprawdę zostały zlecone projektantowi (np. o pozwoleniu na budowę). A w konsekwencji postępowanie związane z samowolą może doprowadzić do różnych skutków włącznie z nakazem rozbiórki obiektu, który miał być np. nadbudowy lub rozbudowany.
ODPOWIEDZIALNOŚĆ PROJEKTANTA
Projektant, jak wspomniałem wyżej, nie ponosi odpowiedzialności za popełnioną samowolę budowlaną przez inwestora, na którą nie miał żadnego wpływu. Jednakże powinien poinformować inwestora o konsekwencjach podjętych przez niego czynności, a inwestor powinien na to wyrazić zgodę. Brak takich działań może narazić projektanta na odpowiedzialność cywilną (odszkodowawczą) wobec inwestora, który w wyniku wykrytej przez organy nadzoru budowlanego samowoli budowlanej będzie ponosić zazwyczaj poważne konsekwencje.
