Samowola budowlana, gdy już powstanie, rodzi wiele problemów zarówno dla osób ją popełniających, jak i jej właścicieli, czy też sąsiadów. Niewiele mniej problemów z jej ustaleniem i likwidacją ma nadzór budowlany.
Dlatego dzisiaj wpis, który ma na celu ułatwienie zrozumienia wielu zawiłości związanych ze zjawiskiem samowoli budowlanej – jej popełnieniem, definiowaniem, likwidacją, karami i wieloma innymi aspektami, które wiążą się z nielegalnym podjęciem robót budowlanych.

KIEDY POWSTAJE SAMOWOLA BUDOWLANA

Jeżeli inwestor (czyli ten, który wykonuje roboty budowlane) nie uzyskał pozwolenia na budowę lub (w niektórych sytuacjach) nie zgłosił do starostwa chęci wykonania określonych robót budowlanych, to wówczas obiekt budowlany, czy też roboty budowlane, są wykonane w warunkach samowoli budowlanej.
Najlepiej zrozumieć to na przykładach.
Jeżeli osoba X zbudowała budynek mieszkalny wielorodzinny lub budynek służący przykładowo do produkcji śrub bez wcześniejszego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, to jest to samowola budowlana.
Jeżeli osoba Y wybudowała dom jednorodzinny, garaż, budynek gospodarczy bez wcześniejszego zgłoszenia w starostwie, to również mamy do czynienia z samowolą budowlaną.
Co więcej, jeżeli osoba Z „jedynie” dobudowała do już istniejącego budynku dodatkowe pomieszczenie lub piętro, to również będzie to zakwalifikowane jako samowola budowlana.
Samowolą budowlaną jest również sytuacja, w której osoba X otrzymała pozwolenie na budowę budynku o ściśle określonych wymiarach, a buduje obiekt szerszy, dłuższy z dodatkowymi elementami (jest to tzw. istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego).
Podobnie jest z robotami budowlanymi, które nie są budową, czyli np. utwardzeniem działki, przebudową budynku lub jego remontem, które zostały wykonane bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia – tego typu roboty będą również kwalifikowane jako samowola budowlana.

Podsumowując ten wątek wskazać należy, że w związku z tym, iż nie ma definicji „samowoli budowlanej” przyjmuje się w praktyce, że samowolą budowlaną jest wykonanie robót budowlanych bez odpowiednich zgód, tj. pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (od którego organ nie złożył sprzeciwu).
Inaczej mówiąc – samowolą budowlaną jest działanie polegające na podjęciu robót budowlanych bez uzyskania aprobaty odpowiednich organów administracyjnych, na wykonanie których to robót budowlanych przepisy prawa wymagają lub wymagały zgody.

KTO ODPOWIADA ZA SAMOWOLĘ BUDOWLANĄ

Wydaje się – przynajmniej czytając przepisy prawa – że sprawa jest prosta, za samowolę budowlaną odpowiada: inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Jednak w praktyce pojawiają się problemy związane z tym, jaki podmiot obciążyć obowiązkiem zlikwidowania nielegalnych robót budowlanych. Problemu nie ma gdy inwestorem, właścicielem i zarządcą samowoli budowlanej jest ta sama osoba. Problemy zaczynają się natomiast, gdy kim innym jest inwestor (osoba, która faktycznie wykonała nielegalne roboty), kim innym właściciel nieruchomości będącej samowolą budowlaną, a jeszcze kim innym zarządca nielegalnego obiektu. Nie jest to wcale rzadki przypadek, bowiem wiele osób zupełnie nieświadomie kupuje obiekt będący samowolą budowlaną lub go dziedziczy od inwestora. Wówczas nadzór budowlany obciąża konsekwencjami samowoli budowlanej aktualnego właściciela nielegalnego obiektu. W praktyce jest też tak, że nawet jeżeli inwestor jest „uchwytny”, a obiekt stał się własnością osoby, która nie wykonywała nielegalnych robót, to konsekwencjami zazwyczaj obciąża się właściciela tego obiektu obok inwestora. Organy wychodzą bowiem z założenia, że likwidacja samowoli budowlanej w praktyce może nastąpić jedynie poprzez działanie właściciela, bowiem to on włada, czy też może władać określoną nieruchomością.

CO SIĘ DZIEJE, GDY DOJDZIE JUŻ DO SAMOWOLI BUDOWLANEJ

W praktyce jest tak, że jeżeli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie uzyska informacji o samowoli budowlanej, czyli robotach budowlanych wykonanych nielegalnie, to po prostu samowola istnieje i nic się z nią nie dzieje.
Sytuacja zmienia się w momencie, gdy nadzór budowlany w wyniku donosu lub kontroli prowadzonych robót budowlanych uzyska informację o tym, że powstała samowola budowlana lub poweźmie informację, iż istnieje prawdopodobieństwo, że wykonane roboty budowlane stanowią samowolę budowlaną.
Nadzór budowlany (najczęściej – powiatowy) wszczyna wówczas postępowanie administracyjne, które co do zasady ma doprowadzić do wyjaśnienia kto, kiedy i jakiego rodzaju roboty budowlane wykonał. Organ ten żąda przede wszystkim dokumentów związanych z wykonanymi robotami – pozwolenia na budowę, zgłoszenia od którego nie wniesiono sprzeciwu, czy też projektu budowlanego.
Pomijając fakt, że samowola nie zawsze jest łatwa do udowodnienia, a brak dokumentów związanych z budową nie zawsze musi świadczyć o nielegalności wykonanych robót, to dla jasności wywodu przyjmijmy, że jeżeli w wyniku czynności sprawdzających okaże się, że określony obiekt budowlany lub jego część został wykonany nielegalnie, to wówczas nadzór budowlany wdraża postępowanie mające na celu zlikwidowanie samowoli budowlanej.

LIKWIDACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Postępowanie związane z samowolą budowlaną przed nadzorem budowlanym ma doprowadzić do jej zlikwidowania, czyli doprowadzenia do sytuacji, w której określony obiekt budowlany, czy też wykonane już roboty budowlane zostaną doprowadzone do stanu zgodności z prawem.
Zgodność z prawem oznacza w tej sytuacji zalegalizowanie samowoli budowlanej lub jej rozbiórkę.
Prawo polskie przewiduje bowiem możliwość zalegalizowania robót budowlanych wykonanych w warunkach samowoli budowlanej i w ten sposób uznanie, że dany obiekt (roboty budowlane) może pozostać w określonym miejscu.

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Aby jednak nadzór budowlany wszczął postępowanie legalizacyjne samowoli budowlanej muszą być spełnione ściśle określone warunki.
Obiekt (lub jego część), którego dotyczy postępowanie musi być: (1) zgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i (2) zgodny z przepisami regulującymi warunki techniczne budynków i ich usytuowanie.
Co to dokładnie oznacza ?
Nadzór budowlany przed wszczęciem postępowania legalizacyjnego bada wstępnie, czy np. wzniesiony nielegalnie budynek jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem odczytuje z zapisów planu, czy na określonym obszarze (na określonej działce) taki budynek może powstać. Proszę pamiętać, że plan zagospodarowania przestrzennego najczęściej będzie wskazywał również o jakich wymiarach może powstać budynek (jego wysokość, szerokość, odległość od drogi, itp). Plan będzie określał również jego funkcję, czyli jakie przeznaczenie może mieć określony budynek (mieszkalne, usługowe, produkcyjne …).
Jeżeli wstępna analiza dokonana przez nadzór budowlany pozwala na stwierdzenie, że obiekt jest zgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, to wówczas nadzór budowlany wszczyna postępowanie legalizacyjne zobowiązując inwestora do przedłożenia dokumentów wymaganych do legalizacji.

Pamiętać jednak należy, że nie zawsze plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje dla określonego obszaru. Może się bowiem zdarzyć tak, że planu miejscowego po prostu nie ma. Wówczas o zgodności określonego obiektu z przepisami związanymi z zagospodarowaniem przestrzennym będzie decydowała decyzja o warunkach zabudowy, którą uzyskać będzie musiała osoba legalizująca samowolę budowlaną. Taką decyzję uzyskuje się w gminie (nie przed nadzorem budowlanym).

Dodam jedynie na marginesie tego wątku, iż zdarza się tak, że nadzór budowlany błędnie odczytuje przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym i stwierdza, że nie pozwalają one na powstanie określonego budynku w danym miejscu, czy o takich gabarytach i wówczas nie wszczyna postępowania legalizacyjnego wydając decyzję o nakazie rozbiórki. W takiej sytuacji pominięcie postępowania legalizacyjnego może być uznane przez organ wyższej instancji lub Sąd za poważne naruszenie procedury związanej z likwidacją samowoli budowlanej, gdyż uznaje się, że pierwszeństwo ma zawsze legalizacja samowoli budowlanej, a nie jej rozbiórka (więcej na ten temat przeczytasz tutaj).

A zatem legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, gdy obiekt wzniesiony nielegalnie (np. budynek mieszkalny) jest zgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, czyli miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku z decyzją o warunkach zabudowy. Ponadto legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, gdy obiekt spełnia warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (np. przeciwpożarowe, odległościowe).
Jeżeli te warunki zostaną spełnione, czyli zostaną one potwierdzone złożonymi dokumentami w nadzorze budowlanym, to nadzór budowlany wydaje postanowienie o nałożeniu obowiązku zapłaty opłaty legalizacyjnej. Dopiero jej uiszczenie spowoduje, że obiekt zostanie zalegalizowany.

KOSZTY LEGALIZACJI SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest, co do zasady, warunkiem zalegalizowania nielegalnie wykonywanych robót budowlanych. Jest to ostatni etap legalizacji samowoli budowlanej. Uruchamiany jest dopiero po spełnieniu innych warunków legalizacji (o których piszę wyżej). Zatem przedłożenie w zakreślonych terminach wszystkich niezbędnych dokumentów do legalizacji powoduje możliwość wydania postanowienia nakładającego obowiązek uiszczenia wskazanej w postanowieniu opłaty. Jej uiszczenie kończy postępowania legalizacyjne. Natomiast jej nieuiszczenie powoduje, że nadzór budowlany wyda decyzję o nakazie rozbiórki nielegalnie wykonanych robót.
Opłaty za legalizację są  wysokie.

Przepisy dają możliwość obniżenia opłaty legalizacyjnej lub jej całkowitego umorzenia, jednak pamiętać należy, że skorzystanie z takich ulg jest obwarowane wieloma kryteriami i w praktyce zwalniane są osoby, które są osobami ubogimi.

NAKAZ ROZBIÓRKI SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Jeżeli samowoli budowlanej nie da się zalegalizować, lub osoba odpowiedzialna za samowolę budowlaną nie wyraża chęci podjęcia czynności prowadzących do zalegalizowania samowoli budowlanej, czyli uzyskania i złożenia odpowiednich dokumentów i uiszczenia opłaty legalizacyjnej, to wówczas nadzór budowlany wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
Decyzja powinna precyzyjnie określić, co powinno być rozebrane. Jeżeli cały obiekt został wykonany nielegalnie, to nakaz rozbiórki będzie obejmował cały obiekt. Natomiast jeżeli jedynie część obiektu została dotknięta nielegalnymi robotami, to jedynie tą część trzeba będzie rozebrać.

Od 19 września 2020 roku obowiązywać będzie nowa procedura związana z likwidacją samowoli budowlanej. Wpis na ten temat znajdziesz tutaj.