Jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych w warunkach samowoli budowlanej, a nadzór budowlany zainteresuje się takimi robotami, to powstaje pytanie, co się będzie dalej działo z obiektem wybudowanym bez odpowiednich zgód.

Legalizacja czy rozbiórka ?

Pisząc językiem bardziej fachowym – czy nadzór budowlany rozpocznie postępowanie zmierzające do legalizacji nielegalnie wybudowanego obiektu, czy też wyda bezwzględny nakaz rozbiórki.

Uspokoję tych, którzy popełnili ten błąd i rozpoczęli roboty budowlane bez pozwolenia na budowę, czy też wybudowali już obiekt, który jest samowolą budowlaną – nadzór budowlany, co do zasady, ma obowiązek wszcząć postępowanie legalizacyjne.
Czyli ma obowiązek dać możliwość zalegalizowania robót, które zostały wykonane, czy też zostały zakwalifikowane, jako samowola budowlana.

Jednak nie zawsze taką możliwość osoba popełniająca samowolę budowlaną otrzymuje.
Dzieje się bowiem czasami tak, że nadzór budowlany, przyjmując błędnie, że określonego obiektu nie da się zalegalizować, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
Często jest to działanie niezgodne z prawem.

Przepisy Prawa budowlanego oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazują na zasadę, że jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych bez odpowiednich zgód, to likwidacja ich skutków – czyli samowoli budowlanej – odbywa się etapami.

W pierwszej kolejności należy umożliwić zalegalizowanie obiektu.
A dopiero brak możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej lub brak woli zalegalizowania powoduje konieczność wydania nakazu rozbiórki.

Zdarza się, zresztą nie tak rzadko, że nakaz rozbiórki jest wydawany już na pierwszym etapie postępowania związanego z nielegalną budową, z pominięciem możliwości zalegalizowania obiektu.

Nie jest to prawidłowe działanie.

Do takiej sytuacji może dojść jedynie w ściśle określonej sytuacji, tj. w sytuacji, gdy wstępna analiza sprawy wskazuje, że obiektu, czy też jego części wybudowanego samowolnie nie da się na pewno zalegalizować.

A kiedy się nie da na pewno zalegalizować ?

Wtedy, gdy obiekt wybudowany w warunkach samowoli budowlanej jest niezgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami techniczno – budowlanymi.
Czyli np. budynek został wzniesiony na gruncie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę lub został wzniesiony w zbyt bliskiej odległości od działki sąsiada.

Jednak w takich sytuacjach pamiętać należy, że likwidacja samowoli budowlanej poprzez jej legalizację może być związana z szeregiem czynności, które mogą doprowadzić do zgodności z przepisami prawa, np. dostosowaniem budynku poprzez likwidacje jego niektórych elementów do zgodności z przepisami planistycznymi i przepisami o warunkach technicznych.

Dlatego często pobieżna ocena – dokonana przez nadzór budowlany – wykonanego obiektu pod kątem jego zgodności z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (tutaj nie tylko bierze się pod uwagę zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy), czy też pod kątem zgodności z przepisami technicznymi nie daje prawidłowej odpowiedzi, czy określony obiekt można zalegalizować.

Nadzór budowlany powinien w sytuacji wykrycia samowoli budowlanej w pierwszej kolejność wszcząć postępowanie legalizacyjne, które da odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście określony obiekt budowlany, czy też roboty budowlane mogą być zalegalizowane.

Zatem prawidłowa likwidacja samowoli budowlanej winna składać się z dwóch etapów: legalizacja (która słono kosztuje), a w sytuacji braku możliwości legalizacji, czy też woli zalegalizowania – nakaz rozbiórki.