12 grudnia 2018

Samowola budowlana – podstawa to legalizacja

38 komentarzy

Jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych w warunkach samowoli budowlanej, a nadzór budowlany zainteresuje się takimi robotami, to powstaje pytanie, co się będzie dalej działo z obiektem wybudowanym bez odpowiednich zgód.

Legalizacja czy rozbiórka ?

Pisząc językiem bardziej fachowym – czy nadzór budowlany rozpocznie postępowanie zmierzające do legalizacji nielegalnie wybudowanego obiektu, czy też wyda bezwzględny nakaz rozbiórki.

Uspokoję tych, którzy popełnili ten błąd i rozpoczęli roboty budowlane bez pozwolenia na budowę, czy też wybudowali już obiekt, który jest samowolą budowlaną – nadzór budowlany, co do zasady, ma obowiązek wszcząć postępowanie legalizacyjne.
Czyli ma obowiązek dać możliwość zalegalizowania robót, które zostały wykonane, czy też zostały zakwalifikowane, jako samowola budowlana.


Jednak nie zawsze taką możliwość osoba popełniająca samowolę budowlaną otrzymuje.
Dzieje się bowiem czasami tak, że nadzór budowlany, przyjmując błędnie, że określonego obiektu nie da się zalegalizować, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
Często jest to działanie niezgodne z prawem.

Przepisy Prawa budowlanego oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazują na zasadę, że jeżeli już dojdzie do wykonania robót budowlanych bez odpowiednich zgód, to likwidacja ich skutków – czyli samowoli budowlanej – odbywa się etapami.

W pierwszej kolejności należy umożliwić zalegalizowanie obiektu.
A dopiero brak możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej lub brak woli zalegalizowania powoduje konieczność wydania nakazu rozbiórki.

Zdarza się, zresztą nie tak rzadko, że nakaz rozbiórki jest wydawany już na pierwszym etapie postępowania związanego z nielegalną budową, z pominięciem możliwości zalegalizowania obiektu.

Nie jest to prawidłowe działanie.

Do takiej sytuacji może dojść jedynie w ściśle określonej sytuacji, tj. w sytuacji, gdy wstępna analiza sprawy wskazuje, że obiektu, czy też jego części wybudowanego samowolnie nie da się na pewno zalegalizować.

A kiedy się nie da na pewno zalegalizować ?

Wtedy, gdy obiekt wybudowany w warunkach samowoli budowlanej jest niezgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami techniczno – budowlanymi.
Czyli np. budynek został wzniesiony na gruncie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę lub został wzniesiony w zbyt bliskiej odległości od działki sąsiada.

Jednak w takich sytuacjach pamiętać należy, że likwidacja samowoli budowlanej poprzez jej legalizację może być związana z szeregiem czynności, które mogą doprowadzić do zgodności z przepisami prawa, np. dostosowaniem budynku poprzez likwidacje jego niektórych elementów do zgodności z przepisami planistycznymi i przepisami o warunkach technicznych.

Dlatego często pobieżna ocena – dokonana przez nadzór budowlany – wykonanego obiektu pod kątem jego zgodności z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (tutaj nie tylko bierze się pod uwagę zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy), czy też pod kątem zgodności z przepisami technicznymi nie daje prawidłowej odpowiedzi, czy określony obiekt można zalegalizować.

Nadzór budowlany powinien w sytuacji wykrycia samowoli budowlanej w pierwszej kolejność wszcząć postępowanie legalizacyjne, które da odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście określony obiekt budowlany, czy też roboty budowlane mogą być zalegalizowane.

Zatem prawidłowa likwidacja samowoli budowlanej winna składać się z dwóch etapów: legalizacja (która słono kosztuje), a w sytuacji braku możliwości legalizacji, czy też woli zalegalizowania – nakaz rozbiórki.

38
Dodaj komentarz

avatar
9 Comment threads
29 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
11 Comment authors
Damian BuniakAdamiwonaPiotrmarekB Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Greta
Gość
Greta

Bardzo pomocny artykuł. Ale co mnie zastanawia to że trzeba słono za legalizację zapłacić. A co mają zrobić osoby które otrzymały spadek i dowiadują się po fakcie że dom nie ma papierów czy wypełnionego dziennika budowy, czyli otrzymał w spadku nielegalną samowolę i same problemy związane z nią. Pomimo ze księgi wieczyste istnieją i budynek był zamieszkiwany przed 20 parę lat. Oczywiście nie wiedząc co z tym fantem zrobić skorzystałam z usług architekta (którego zresztą nie polecam nikomu). Architekt zaproponował nowy projekt i pozwolenie na gaz przez które będzie nowy dziennik budowy i dzięki temu będę mogła oddać budynek do… Czytaj więcej »

MAREK
Gość
MAREK

Około 10 lat temu sąsiad wybudował pseudo mur oporowy ok 2m, bez zezwolenia na budowę. Inwestycja narusza przepisy o odwodnieniu (puszczone w moją stronę) oraz planu zagospodarowania (dupuszczone tylko ogrodzenia ażurowe). Mało tego – w murze zamontowano skrzynkę gazową, na koniec zasypano przestrzeń przy murze ogromna masa ziemi, co tez chyba nie do konca jest legalne. Sprawe zglosilem do PINB – po 3 latach decyzja rozbiorki, odwolanie sasiada do WINB spowodowalo zakonczenie sprawy i wniosl On o legalizacje konstrukcji do SKO. Mija chyba 10 ty rok… (!) Pytanie – czy SKO moze zalegalizowac taka samowole a ja nie bede mial… Czytaj więcej »

Bartosz
Gość
Bartosz

Witam, to ja się podepnę sytuacja bardzo podobna, co jeśli jest to budynek gospodarczy z drewnianą przybudówką (50m2), która była postawiona ok 10-12 lat temu lecz bez żadnych projektów ani pozwoleń prawdopodobnie jedynie na „zgłoszenie w gminie” ?

Edyta
Gość
Edyta

Panie Damianie,
Jestem zainteresowana zakupem działki 1000m^2 zabudowanej starym domem. Piwnica i pierwsza kondygnacja domu była podobno wybudowana w latach 1950-tych. W następnych latach, nie wiem dokładnie kiedy, powstało pierwsze piętro, które nie zostalo wykończone, a tymczasowy dach został zerwany.
Właściciel zmarł kilka lat temu, a jego żona nie posiada żadnych papierów związanych z budową. W księdze wieczystej działki, budynek nie istnieje i nie ma śladu w PINB oraz urzędzie gminnym.
Po zakupie działki chcielibyśmy budynek pokryć dachem i wykończyć, ale nie mamy żadnej dostępnej dokumentacji. Proszę o poradę jakie należy podjąć kroki.

iwona
Gość
iwona

Nie pchac się w takie bagno za żadne pieniądze – nawet gdyby wam dopłacali do tej działki!!! Kupiłam ok 6 lat temu dzialkę rolną z budynkiem gospodarczym z lat 70-tych. W zeszłym roku sąsiad zeby mi uprzykrzyć życie podał ten budynek do inspekcji budowlanej i teraz walczymy pomiędzy nakazem rozbiórki a przebudową dachu na jednospadowy(budynek ok 310 m2, więc koszt przebudowy więżby i pokrycia nowego dachu szacowany na ok 80 000…) – Budynek był w księdze wieczystej, w gminie od lat (od czasu powstania gminy) były nakazy podatkowe na ten budynek, naniesiony na wszystkie mapki, mało tego specjalnie do wójta… Czytaj więcej »

Maria
Gość
Maria

Dzien dobry, mieszkam w bloku we wspolnocie. Wspolnota liczy 20 rodzin. W 2015r wybilam okno balkonowe i zrobilem podloge ( od podjazdu inwalidzkiego do okna ) bez naruszania konstrukcji, zgodnie ze sztuka budowlana, uzyskalem pozwolenie (zebranie podpisow wlascicieli wiekszoscia) i rowniez dal mi pozwolenie zarzadca. W 2018r wykonalem zadaszenie wolnostojace, zgodnie ze sztuka budowlana, uzyskalem zgode od wlascicieli wiekszoscia podpisow. Zarzad wspolnoty jak i zarzadca nowy nie chca podjac uchwaly, poniewaz jedna osoba z zarzadu ciagle stawia sprzeciw. Zgode na zadaszenie jaka mam od wlascicieli podpisal zarzad ale zglosili do powiatowego nadzoru budowlanego ze wybudowalem altane. Decyzja byla dla mnie… Czytaj więcej »

Beata
Gość

Witam –
Do mnie na nieruchomość zawitał geodeta – ponieważ sosiatksa zakłada gaz
Nasz wspólny budynek jest podzielony i graniczy na pół
Problem polega że od strony mojego wejścia do mieszkania wybudowałem taras – zauważył to geodeta i powiedział zdziwiony że w planach tego niema i mogę spodziewać się następnej wizyty –
Co to znaczy – jak mam się zachować – jestem mocno zaniepokojony konsekwencjami .

MarekB
Gość
MarekB

Nadzór budowlany – w rozpoczętej legalizacji dot. wybudowanego/skończonego obiektu budowlanego – wystąpił do mnie o dostarczenie 4 egz. projektu budowlanego (art. 48 ust 2 i 3). Czy w pierwszej kolejności ma obowiązek zbadania projektu (lub legalizowanego obiektu) czy jest zgodny z przepisami prawa budowlanego (posadowienie obiektu, czy zagraża bezpieczeńswtu itd), czy też może od razu zawiesić postępowanie legalizacyjne by poczekać na wydanie decyzji o zgodności z planem zagospodarowania (zagadnienie wstępne), a badanie projektu zrobi później, gdy zagadnienie wstępne zniknie?

Piotr
Gość
Piotr

Dzień dobry. Moja mama odziedziczyła po dziadkach dom. Mieszkamy w nim ponad 30 lat, a sam budynek jest dużo, dużo starszy (brak konkretnych informacji). Początkowo był on podzielony na 3 części. W jednej mieszkali dziadkowie, w drugiej moi rodzice, trzecia była wynajmowana. Po śmierci dziadków podzieliliśmy ich mieszkanie na dwa. W jednym mieszkam ja ze swoją rodziną, w drugiej moja siostra. Problem pojawił się parę lat temu, kiedy chcieliśmy powiększyć ilość pomieszczeń na piętrze. Do tego celu potrzebowaliśmy min. zgodę na wstawienie okien dachowych. W tedy okazało się, że w urzędzie mają mapkę z której wynika, że tak naprawdę większość… Czytaj więcej »

iwona
Gość
iwona

No nie zazdroszczę sytuacji, bo mam sama podobną i walczę z urzędami od kilku lat. W tej chwili PINB będzie zbierał dokumenty i sprawdzał czy budynek da się zalegalizować. Jedyna dobra wiadomość, to to,że skoro budynek jest stary to nie wlepią wam mega kary(stosują kary nawet rzędu kilkuset tysięcy zł! z więzieniem włącznie). Niestety prawdopodobnie skończy się nakazem dostosowania budynku do warunków technicznych(czyli zamurowanie okien – przynajmniej luksferami i przebudowy dachu na jednospadowy w stronę własnej dziąłki) i drogę legalizacji_ czyli po przeprowadzeniu w wyznaczonym czasie wskazanych przeróbek należy dostarczyć dokumenty wymagane do legalizacji(pozwolenia, mapy, projekty, uzgodnienia) – niestety ta… Czytaj więcej »

Adam
Gość
Adam

A czy jest mozliwa legalizacja samowoli budowlanej w nastepujacym przypadku: Obiekt wczesniej był budynkiem gospodarczym: został przed 200 rokiem przebudowany (z stanu drewnianego na murowany). I zaczął byc wynajmowany przez własciciela jako lokal usługowy. Kolejny własciciel budynku podczas postepowania PINb zechciał zalegalizowac budynek jako gospodarczy ( budynej spełnia warunki do takiej legalizacji jak równiez jest to zgodne z planem miejscowego zagospodarowania). Czy taka mozliwosc istnieje?? Czy musi być legalizowany jako budynek usługowy ( budynek ma powierzchnie łaczna 30m2). Jakie sa kryteria zaliczenia budynku do odpowiedniej grupy. I kto o tym decyduje?