SAMOWOLA UŻYTKOWA POŁĄCZONA Z ROBOTAMI BUDOWLANYMI
W praktyce często powstaje problem z prawną klasyfikacją i wyborem właściwej procedury legalizacyjnej, gdy inwestor dokonuje samowolnie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego połączonej z wykonaniem robot budowlanych.
Pisząc prościej wykonuje samowolnie roboty budowlane objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie przystępuje do użytkowania tego obiektu już o zmienionej funkcji.
W związku z tym, że postępowania legalizacyjne (naprawcze) są umieszczone w różnych przepisach Prawa budowlanego i łączą się z różnymi konsekwencjami prawnymi, to powstaje problem, czy do wyżej wymienionej sytuacji stosować art. 71 Prawa budowlanego, czy też art. 50-51 Prawa budowlanego.
Przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, że art. 71 Prawa budowlanego całościowo reguluje postępowanie związane z samowolą użytkową i w związku z tym przepisy w nim zawarte winny być stosowane do legalizacji nielegalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (samowoli użytkowej).
Jest jednak jeden wyjątek od tej zasady.
Dotyczy on sytuacji, w której zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.
Dla klarowności wywodu przypomnę jedynie nastepujące.
ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA BEZ ROBÓT BUDOWLANYCH
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, bez wykonania jakichkolwiek robót budowlanych lub zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania wymagające wykonania robót budowlanych objętych jedynie obowiązkiem zgłoszenia wszczyna postępowanie, które co do zasady kończy się akceptacją zmiany poprzez milczącą zgodę lub brakiem wyrażenia zgody poprzez wydanie decyzji zawierającej sprzeciw.
ZMIANA UŻYTKOWANIA BUDYNKU POŁĄCZONA Z ROBOTAMI
Natomiast gdy zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to wówczas rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.
SPOSÓB LEGALIZACJI UZALEŻNIONY OD RODZAJU SAMOWOLI UŻYTKOWEJ
Obie wyżej wymienione formy zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego mają również znaczenie w kontekście nielegalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu, tj. w sytuacji, gdy bez odpowiednich zgód do niej dochodzi.
W sytuacji, gdy inwestor dokonuje samowolnej zmiany sposobu użytkowania, która związana była z wykonaniem robót budowlanych wymagających decyzji pozwalającej na ich realizację, nadzór budowlany zobligowany jest do przeprowadzenia postępowania naprawczego w oparciu o przepisy art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego.
Natomiast gdy samowolna zmiana sposobu użytkowania nie jest powiązana z robotami budowlanymi, to wówczas należy zastosować art. 71a Prawa budowlanego.
Ma to uzasadnienie w samej systematyce przepisów zawartych w Prawie budowlanym – legalizacja robót budowlanych, ze względu na ich wyższy stopień skomplikowania, wypiera niejako legalizację samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu w zakresie uregulowanym przepisem art. 71a Prawa budowlanego.
