Tytuł prawny do nieruchomosci z dnia legalizacji, czy wykonania robót budowlanych?

2 komentarze

Jednym z podstawowych warunków zalegalizowania robót budowlanych wykonanych w warunkach samowoli budowlanej jest wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 

Przez to prawo należy rozumieć tytuł prawny do nieruchomości wynikający m.in. z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, służebności, najmu czy dzierżawy, przewidujący uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Brak możliwości spełnienia powyższego warunku uniemożliwia uregulowanie stanu prawnego wykonanych z naruszeniem prawa robót.

DOKUMENTY Z DNIA WYKONANA ROBÓT, CZY Z DNIA LEGALIZACJI ?

Praktyka pokazuje, że również i w tym obszarze mogą powstać problemy z interpretacją przepisów.

Legalizacja bowiem robót budowlanych wykonanych z naruszeniem prawa zazwyczaj odbywa się wiele miesięcy (lat) po wykonaniu kwestionowanych robót.

Może wówczas dojść do sytuacji, w której w dniu wykonywania nielegalnych robót inwestor posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w dniu ich legalizacji z różnych powodów go utracił i nie jest w stanie go wykazać. 

Powstaje wtedy pytanie, czy nadzór budowlany prowadzący postępowanie w tym zakresie winien brać pod uwagę stan prawny  z dnia wykonania robót budowlanych, czy z dnia ich legalizowania.

NSA WSKAZUJE JAKICH DOKUMENTÓW NALEŻY WYMAGAĆ

Naczelny Sąd Administracyjny w niedawnym wyroku z 2022 roku stwierdził, iż  pomimo tego, że osoba chcąca zalegalizować samowolnie wykonane roboty posiadała w dniu ich wykonywania odpowiedni tytuł, to sytuacja ta nie zwalnia tej osoby z konieczności dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu naprawczym. 

Sąd podkreślił, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi istnieć w chwili legalizacji samowoli budowlanej (w czasie postępowania naprawczego), aby można było skutecznie samowolę tę zalegalizować (naprawić). 

Dysponowanie takim prawem w chwili wykonywania robót budowlanych – nawet jeżeli później inwestor prawa takiego już nie posiada – jest wystarczające w sytuacji wykonywania ich legalnie. Jeżeli jednak wykonano je samowolnie, prawo to należy posiadać w czasie legalizowania (naprawiania) samowolnie zrealizowanych robót budowlanych. 

PODOBNE STANOWISKO SĄDÓW W SPRAWIE STOSOWANIA PRZEPISÓW PLANISTYCZNYCH 

Podobne problemy powstają ze stosowaniem właściwych przepisów planistycznych do legalizacji samowoli budowlanych. Jednym bowiem z warunków skutecznej legalizacji jest również zgodność wykonanych robót z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy). 

Jeżeli inne przepisy planistyczne obowiązują w dniu wykonywania robót budowlanych, a inne w dniu ich legalizacji, powstaje wówczas pytanie, które stosować. W szczególności w sytuacji, jeżeli w dniu ich wykonywania przepisy planistyczne sporne roboty dopuszczały, a w dniu ich legalizacji obowiązują inne – które takich już nie dopuszczają. Sądy administracyjne w tej materii raczej są zgodne, wskazując na przepisy planistyczne obowiązujące na dzień legalizacji. Choć zdarzają się wyroki, które nakazują stosować przepisy korzystniejsze dla inwestora, czyli te, które dają możliwość ich zalegalizowania, podnosząc, że taka interpretacja – prokonstytucyjna – jest najwłaściwsza. 

Subscribe
Powiadom o
guest

2 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Jola
Jola
21 dni temu

Odziedziczyłam nieruchomość (z 1966 r.) z nadbudową (z 1986 roku) wykonaną samowolnie. Było pozwolenie na wykonanie nadbudowy, ale na tym się skończyło. Żadnego dziennika budowy, pozwolenia na użytkowanie, nic. Samowola budowlana. Muszę i chcę ją zalegalizować, ale jestem właścicielem tej nieruchomości w 5/6, a bratanek w 1/6. Czy musimy obydwoje wystąpić o legalizację? Czy mogę to zrobić sama, jako większościowy udziałowiec? I kto będzie właścicielem zalegalizowanego, nadbudowanego mieszkania? Ja, czy razem w 5/6 i 1/6?